乐山市食品总公司与乐山市物资房地产开发有限公司联合建房纠纷案
四川省乐山市中级人民法院/(1999)乐民终字第191号
四川省乐山市中级人民法院民事判决书
（１９９９）乐民终字第１９１号
上诉人（原审被告、反诉原告）乐山市物资房地产开发有限公司（简称物开司）。
法定代表人崔俊利，该公司经理。
委托代理人李俊文，男，汉族，４６岁，该公司办公室主任。
被上诉人（原审原告、反诉被告）乐山市食品总公司（简称食品公司）。
法定代表人李学富，该公司总经理。
委托代理人薛涛，乐山市乐嘉律师事务所律师。
委托代理人代显云，男，汉族，食品公司经理助理，住该公司宿舍。
上诉人乐山市物资房地产开发有限公司因联合建房一案，不服乐山市市中区人民法院（１９９８）乐市中区民初字第１４８７号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，物开司的法定代表人崔俊利及其委托代理人李俊文、食品公司的法定代表人李学富及其委托代理人薛涛，代显云到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
乐山市市中区人民法院审理认为：原、被告在１９９３年１１月１６日签订的协议书以及此后签订的与协议书有关的协议，合同是在平等、自愿、协商一致基础上订立的，双方也按照协议书的内容实际履行协议规定的义务。物资房开司在履行合同中所办理的有关嘉定中路１０４-１１０号房的旧城改造拆迁等手续是原被告双方为规避国家有关费用办理的，不是原被告双方真实意思表示，这种行为是十分错误的，是一种无效的行为。对物开司主张双方是一种拆迁还房关系的主张本院不予支持，其要求食品公司承担超面积补差款和新旧补差款的主张本院不予支持，但原被告双方的协议书未依法办理嘉定中路１０７号综合楼合建审批手续和土地使用权变更登记手续，应依照规定补办有关手续。对原被告双方在协议中约定的双方的权利义务本院依法予以保护。物开司擅自将约定属于原告的房屋卖与他人，致原告无法按约定分得房屋对此损失应由物开司予以赔偿，因原被告签订的购房合同实系合建协议的一种补充约定，本院对此合同在本案一并处理。遂于１９９９年６月２２日判决：一、食品公司应于本判决生效后十日内退还物资房司定金３５０００元。二、物资房开司在本判决生效后十日内将位于嘉定中路１０７号综合楼２楼面积３４５．３６平方米的写字间交食品公司，归食品公司所有；三、食品公司应于本判决生效后十日内将其购买嘉定中路１０７号综合楼商品房和嘉定中路５６号宿舍楼补差款共计１９５０１９元给付物资房开司。四、物资房开司应于本判决生效后十日内赔偿食品公司门市损失１７８５９４０元及利息损失（以１５９０９２１元为本金，利率按银行同期贷款利率计算，时间从１９９６年６月１日起至给付赔偿金之日止）。五、驳回物资房开司的反诉请求。本案本诉诉讼费１７９６５元，保全费４０００元，反诉诉讼费７８１０元，共３９７７５元，由物资房开司负担。鉴定费１１４００元，由食品公司和物资房开司分别负担５７００元。
判决后，物开司不服，向本院提起上诉。上诉理由是：１．市食品公司与我司签订的联建房屋协议在内容上违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让证暂行条例》等法律，不应受法律保护，是无效合同。２．我司旧城改造合法地、独资对嘉定中路１０２-１１０号地段进行危房改造，食品公司未投资分文，也未共同经营和管理，不产生联建房屋权利义务关系，一审法院判决适用法律错误，显失公正，我司愿意依法、公平合理地对食品公司进行拆迁补偿，请求依法改判。
上诉人物开司针对上述理由，当庭出示和宣读了下列证据：
１．乐山市计委（９４）固６５号《正式基建项目通知书》、《投资许可证》。
２．乐山市房管局（９４）第２号《房屋拆迁许可证》、《商品房预售许可证》。
３．市食品公司与物开司两家联合向乐山市国土局申请《变更土地登记的报告》。
４．乐山市人民政府（９４）土８号《关于物质房地产开发公司划拨用地的批复》。
５．乐山市规划局《建设工程许可证》。
６．食品公司与物开司于１９９５年８月８日签订的《商品房买卖合同》。
７．食品公司给付物开司在嘉定中路５６号Ａ幢住宅楼代建款的付款凭证。
食品公司答辩称：我司与物开司签订的联建房屋协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，一审判决在认定事实，适用法律及判决上均是正确的，应予维持。
被上诉人针对其答辩观点，当庭宣读和出示了下列证据：
１．乐山市危险房屋技术鉴定办公室（１９９１）第１６号《房屋安全鉴定通知》。
２．四川省建设工程选址意见书。
３．乐山市计经委（９１）固６９１号《关于下达乐山市１９９１年第十二批自筹基建前期工作项目的通知》。
４．食品公司与物开司于１９９３年１１月１６日签订的协议书。
法庭审理中，物开司与食品公司针对联建协议是否合法有效这一诉讼焦点分别举证、质证。食品公司对物开司提供的《正式基建项目通知书》、《投资许可证》、《房屋拆迁许可证》、《商品房预售许可证》、乐山市人民政府《关于物质房地产开发公司划拨用地的批复》、《建设工程许可证》的内容真实无异议，但对办理这一系列手续是物开司单方办理，办了些什么手续不清楚；食品公司对乐山市人民政府《关于物资房地产开发公司划拨用地的批复》认为是规避规费，不是真实划拨。物开司对食品公司提供的四川省《建设工程选址意见书》，乐山市计经委（１９９１）固６９１号《关于下达乐山市１９９１年第十二期自筹基建前期工作项目的通知》的真实性表示无异议，但是已超过该文件规定的时间效力，且立项通知是非正式的，不具有效力；物开司对双方于１９９３年１１月１６日签订的联建房屋协议是客观的，但协议内容违反法律规定，不能证明该协议在法律上是成立的。
本院经审查认为：物开司、食品公司为支持自己的主张所提交的证据真实性本院予以确认。食品公司提供的证据证明，原位于乐山市市中区嘉定中路１０２-１１０号房屋共５幢，建筑面积１３８３．８２平方米，其中１号、２号、３号、４号房屋建筑面积９７２．６９平方米是住宅，５号４１１．１３平方米是屠宰车间，是食品公司房产。１９９１年９月２７日经市危房办鉴定为危房，建议应尽快拆除，以免发生事故。嘉定中路５６号房屋是食品公司的房产共四幢，建筑面积为７７０．０６平方米。１９９１年１０月１８日，乐山市计经委以乐市计经（１９９１）６９１号自筹基建前期工程项目通知，要求市食品公司接到通知后，将设计、资金落实并附审计单，报乐山市计经委列入市自筹基建计划。１９９２年６月２３日，乐山市规划管理处向食品公司发了选址意见书，同意食品综合大楼在本单位范围内选址（自发证之日起有效期３个月）。１９９３年１１月１６日，食品公司与物开司签订一份协议书，主要载明：食品公司与物开司共同改造嘉定中路１００-１０４号（实是１０４-１１０号）危房和开发嘉定中路６２号（实是５６号）蛋品仓库。合作方式：食品公司出地，物开司出资。分配方案为实际建筑面积的３５％归食品公司，不少于３５００平方米，其中建好的１００-１０４号综合楼的底层面积的５０％的同一方向的二楼、三楼面积的３５％归食品公司，６２号的住宅房约２５００平方米归食品公司，其余面积为食品公司按造价的１２０％作价购买。除去食品公司分得和购买的房屋以外剩下的房屋由物开司销售，产生的纯利润的３０％归食品公司，７０％归物资房开司。食品公司负责建设用地住户的搬迁过渡，及时向物开司提供场地；向物开司提供有关资料、文件；办理危房改造和集资建房可享受的税费减免政策，双方还对工程的开、竣工时间以及定金数额作了约定，同月２２日，物开司交付定金３．５万元给食品公司。物开司提供的证据证明：１９９４年１月１０日，乐山市计经委以（９４）固１０号《关于下达乐山市１９９４年第一批自筹基建前期工作项目的通知》，通知物开司总投资１５０万元，改造市中区嘉定中路１００-１０４（食品公司）危房拆除１３８３．８２平方米，修建综合楼４０００平方米。其中：商品房２６００平方米（其中：生活经营用房８００平方米）；还房１４００平方米。同月１５日，乐山市房地产管理局向物开司颁发了拆许字（９４）第２号《房屋拆迁许可证》，拆迁范围：市中区嘉定中路１００-１０４号；拆迁面积，其中：建筑面积分为非住宅４１１平方米，住宅９７２平方米，占地面积８１０平方米，同日，乐山市房管局委托物开司收回食品公司市中区嘉定中路１００-１０４号房产证备案。食品公司将房产证交给市房管局。同年２月２０日，乐山市计经委以（９４）固６５号通知向物开司下达正式基建项目，载明：由物开司改造嘉定中路１００-１０４号危房，拆除１３８３．８２平方米，修建综合楼４０００平方米，其中：还房１３８３．８２平方米，商品房２６００平方米，总投资１９９万元。同年３月，物开司办理了嘉定中路１０２-１１０号《商品房预售许可证》和《投资许可证》，同年元月２０日，物开司、市食品公司两家联合向乐山市国土局申请变更土地登记。报告载明：房屋拆迁面积１３８３平方米，拆迁占地１４０８平方米，拆迁后修建综合大楼４０００平方米，还房４００平方米（就地还房）。特此申请变更土地登记。同年３月，市食品公司在《国家建设划拨国有土地呈报表》被划拨土地单位的主管部门意见栏中签注意见："同意划拨"，并盖上公司印章。乐山市国土局经审查，签署"同意划拨用地"的意见。
同年４月５日，乐山市人民政府以乐府函土８号批复物开司。批复载明：你司《关于申请变更土地的报告》悉。经市政府研究，同意你司在乐山城区划拨使用国有土地１４０８平方米，作危房改造修建综合楼用地，同年６月，物开司办理了《建设工程许可证》。同年４-１０月物开司代食品公司办理了在市中区嘉定中路５６号Ａ、Ｂ两栋建职工宿舍的一切报建手续。１９９５年８月３０日乐山市城环委颁发了食品公司住宅楼Ａ栋的使用许可证，载明住宅楼建筑面积为４４３０平方米。同年９月１５日，乐山市城环委颁发了物开司商住综合楼的使用许可证。同年８月，物开司与食品公司签订商品房买卖合同。合同书主要载明：食品公司购买１０２-１１０号综合楼住宅４、５单元共２０套住宅房６３０元／平方米，合同对交房、交款的时间进行了约定，物开司按合同交给食品公司２０套住宅房共计１７４９．３平方米，食品公司应付购房款１１０．２５５９元。同月，双方就嘉定中路５６号住宅Ｂ幢住宅资料签订转让合同，由物开司以１２万元的价格将"Ｂ"幢资料转让给食品公司。该合同相互履行完毕。１９９５年８月１１日，９月１９日、２５日、２７日，１１月２４日、２７日食品公司分６次付给物开司代建嘉定中路５６号Ａ栋住宅楼房款１６０万元。同年９月，物开司将该栋住宅楼房计４４３０平方米和嘉定中路１００-１０４号综合楼二楼３５０．５８平方米交付给食品公司使用。此后，双方因综合楼分配产生纠纷，食品公司于１９９６年１月起诉至市中区人民法院，要求物开司执行双方联建房协议，并赔偿经济损失。物开司反诉请求判令食品公司承担嘉定中路５６号的超面积补差和新旧补差款共计１５６万元的主张。
一审法院查明的事实还有：市中区嘉定中路１０４-１１０号综合楼总面积６４８９．７８８平方米，嘉定中路与食品公司住宅楼Ａ栋的代建款为１８２５１８．７元。市中区法院委托乐山市房地产估价事务所对嘉定中路１０４-１１０号综合楼底楼面积８９２．９７平方米的门市在１９９６年６月的单价进行评估，评估价为４０００元／平方米。
二审中法院经调查查明：物开司在办理投资计划、工程项目立项，房屋拆迁许可证，国土使用手续过程中，均将双方于１９９３年１１月１６日签订的协议书呈报给乐山市计委、乐山市房管局，乐山市国土局，上列办证机关认为该协议的内容不符合国家有关法律的规定，且食品公司不具备开发主体资格，应是旧城改造中的拆迁与被拆迁关系，同时是给食品公司讲清楚了的，故将有关手续办理给物开司，没有欺骗办证机关和规避有关费用的行为。
综合双方争议焦点和各自理由，本院评判如下：物开司与食品公司于１９９３年１１月１６日签订的联合建房协议是否成立，除合同成立的一般要件外，其核心是合同内容不能违反国家的法律、而该协议的内容违反了国家法律禁令性规定，法律规定城镇国有土地所有权主体属国家，省、市、县人民政府依职权对国有土地分级行使管理权。该协议约定："食品公司出地，物开司全额投资所建好的房屋食品公司应得面积不得少于３５００平方米。"该条约定名为联建，实为变相买卖划拨的土地，国家法律绝对不允许任何单位和个人处分国有土地，１９９０年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用出让和转让暂行条例》第４４条规定："划拨土地使用权，不得转让、出租、抵押。"法律明文规定划拨土地使用不能作为投资食品公司无权将划拨土地使用权进行投资获得利益。对此，乐山市人民政府有关职能部门依照法律规定审查该协议，是食品公司以划拨土地与他人合建房屋、指出不合法时，食品公司同意将土地使用权划拨予物开司使用。乐山市人民政府结合旧城改造及该宗土地地上建筑物属危房，应尽快拆除的实际，按照旧城改造政策为物开公司办理了投资计划、工程项目立项、房屋拆迁、国土使用、商品房预售等手续，并明确双方是拆迁与被拆迁关系，物开司应还房给食品公司住宅９７２．６９平方米，非住宅４１１．１３平方米，共１３８３．８２平方米。物开司所述事实及其主张的证据成立，予以支持。食品公司提供的四川省《建设工程选址意见书》明确载明"自发证之日起有效期三个月"；及乐山市计经委（１９９１）国６９１号《关于下达乐山市一九九一年第十二期自筹基建前期工作项目的通知》均有时效规定，且立项通知是非正式的，本院不予采信。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第２１条明确规定："《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法办理了出让手续，可以认定合同有效。"一审诉讼期间，市政府有关部门没有为食品公司补办土地出让手续，也未为食品公司补办合建房屋手续，直至现在，食品公司也未申请有关部门办理出让土地手续。
综上所述：物开司与食品公司签订的联建房屋协议违反国家有关土地管理法律，该协议不能成立。食品公司要求判令物开司执行双方的联建房屋协议，并赔偿经济损失，因无事实依据和法律根据，其诉讼请求不能支持。物开司反诉请求判令食品公司承担嘉定中路５６号房的超面积补差和新旧补差款共计１５６万元的主张，因与本诉不属同一法律关系，其反诉请求亦不能支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第５８条（五）项、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条（二）项之规定，判决如下：
一、撤销乐山市市中区人民法院（１９９８）乐市中区民初字第１４８７号民事判决。
二、驳回乐山市食品总公司的诉讼请求。
三、驳回乐山市物资房地产开发有限公司的反诉请求。
一审本诉诉讼费１７９６．５元，保全费４０００元，鉴定费１１４００元、计３３３６５元，由食品公司负担；一审反诉诉讼费１７８１０元，由物开司负担。二审诉讼费３５７７５元，由食品公司负担１７９６５元，物开司负担１７８１０元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗宪伟
审 判 员 周泽凯
审 判 员 杨文彬
二○○○年三月十三日
书 记 员 刘 洁
附：乐山市食品总公司与乐山市物资房地产开发有限公司联合建房纠纷案
四川省乐山市市中区人民法院民事判决书
（１９９８）乐市中区民初字第１４８７号
原告（反诉被告）乐山市食品总公司。
法定代表人李学富，食品公司总经理。
委托代理人薛涛，乐山乐嘉律师事务所律师。
委托代理人代显云，食品公司经理助理。
被告（反诉原告），乐山市物资房地产开发有限公司。
法定代表人崔俊利，物资房开司经理。
委托代理人李俊文，物资房开司办公室主任。
委托代理人陈松，物资房开司职工。
乐山市食品公司（以下简称食品公司）与乐山市物资房地产开发有限公司（以下简称物资房开司）联合建房纠纷一案，本院受理后，物资房开司提起反诉，本院受理反诉，依法组成合议庭公开开庭就本诉和反诉合并进行了审理。原告的法定代表人及其委托代理人，被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告食品公司诉称，依照１９９３年与被告物资房开司签订的联建协议，被告物资房开司擅自将属于原告的房屋卖与他人，要求被告执行双方联建房协议，赔偿因被告出售原告房屋给原告造成的经济损失。被告的反诉理由不成立，双方仅是未履行完合同，原告与被告不是拆迁还房关系，没有给被告造成经济损失。
被告物资房开司辩称，确于１９９３年１１月１６日与原告签订协议书。但此后被告所办理的报建手续均系被告拆迁建房手续，与原告的纠纷系拆迁安置纠纷，要求驳回原告的诉讼请求并提起反诉，要求原告承担被告归还原告嘉定中路５６号房的超面积补差和新旧补差款共计１５６万元。
经审理查明，原位于乐山市市中区的嘉定中路１０２-１１０号房系食品公司的房产，共５幢，建筑面积１３８３．８２平方米，嘉定中路５６号房系食品公司的房产，共４幢，建筑面积为７７０．０６平方米，１９９１年，乐山市计划经济委员会下达１９９１年自筹基建前期工程项目通知，准许食品公司在张公桥原屠宰场（即嘉定中路１０２-１１０号）新建７０００平方米食品综合用房。１９９２年６月，乐山市规划管理处向食品公司颁发了选址意见书，同意食品综合大楼在食品公司嘉定中路本单位范围内选址。１９９３年１１月１６日，食品公司与物资房开司签订一份协议书，主要载明，食品公司与物资房开司共同改造嘉定中路１００-１０４号（实系１０４-１１０号，下同）危房和开发嘉定中路６２号（实系５６号，下同）蛋品仓库。合作方式为食品公司出地，物资房开司出资。分配方案为实际建筑面积的３５％归食品公司，不少于３５００平方米，其中建好的１００-１０４号综合楼的底层面积的５０％和同一方向的二楼、三楼面积的３５％归食品公司，６２号的住宅房约２５００平方米归食品公司，其余面积由食品公司按造价的１２０％作价购买。除去食品公司分得和购买的房屋以外剩下房屋由物资房开司销售，产生的纯利润的３０％归食品公司，７０％归物资房开司，双方还对工程开工时间、竣工时间以及定金数额作了约定。
同月２２日，物资房开司按协议交付３．５万元定金给食品公司，此后，综合楼第三层写字楼未修建。１９９４年１月，乐山市房管局向物资房开司颁发了１００-１０４号房的拆迁许可证。同年２月，乐山市计划经济委员会下达由物资房开司改造嘉定中路１００-１０４号危房１３８３．８２平方米修建综合楼４０００平方米的基建项目。同年３月，物资房开司办理嘉定中路１０２-１１０号修建商品房的商品房预售许可证和固定资产投资许可证。同年４月，乐山市人民政府以乐府函（１９９４）土８号批复同意物资房开司在嘉定中路划拨使用国有土地１４０８平方米作危房改造修建综合楼用地。同年６月，物资房开司办理了建设工程规划许可证。１９９４年４月至１０月，物资房开司代食品公司办理了在嘉定中路５６号Ａ、Ｂ两栋建职工宿舍的一切报建手续。１９９５年８月３０日，乐山市城乡建设环境保护委员会颁发了食品公司住宅楼Ａ栋的使用许可证，载明住宅楼的建筑面积为４４３０平方米。１９９５年９月１５日，乐山市城乡建设环境保护委员会颁发了物资房开司商住综合楼的使用许可证。同年８月，原被告商品房买卖合同书，主要载明，食品公司购买１０２-１１０号综合楼住宅４、５单元共２０套住宅房，每平方米单价为６３０元，合同对交房、交款时间有约定，物资房开司按合同交了２０套住宅房共计１７４９．３平方米给食品公司，同月，双方签定"Ｂ幢"资料转让合同书。约定，由物资房开司以１２万元的价格将"Ｂ幢"资料转让给食品公司，双方按转让合同履行了义务。１９９５年８月至１１月，食品公司分４次付给物资房开司代建房款１６０万元。同年９月，物资房开司将嘉定中路５６号住宅楼Ａ栋共计４４３０平方米住宅房交食品公司使用。此后，双方因综合楼分配问题产生纠纷。原告遂于１９９６年１月起诉来院。审理中，原被告双方核实已建成的嘉定中路１０７号（即原１０４-１１０号）综合楼面积为６４８９．７８８平方米。综合楼２楼面积为９８７．３２３４平方米。嘉定中路５６号食品公司住宅楼Ａ栋的代建款为１８２．５１８７万元。物资房开司已将综合楼底楼门市全部出售给他人。双方均认可嘉定中路１０７号综合楼物资房开司销售后无利润分配。本院委托乐山市房地产估价事务所对嘉定中路１０７号综合楼底楼面积共计８９２．９７平方米的门市在１９９６年６月时的单价进行评估，评估价为每平方米４０００元，原被告双方对协议是否有效不能达成一致意见，致调解未果。
上述事实，有双方签订的协议书和补充协议书，各种报建手续，收款收据，评估报告等书证材料和双方当事人的陈述予以证明。
本院认为，原被告在１９９３年１１月１６日签订的协议书以及此后签订的与协议书有关的协议、合同是在平等、自愿、协商一致基础上订立的，双方也按照协议书的内容实际履行了协议书规定的义务。物资房开司在履行合同中所办理的有关嘉定中路１０４-１１０号房的旧城改造拆迁等手续是原被告双方为规避国家有关费用而办理的，不是原被告双方真实意思表示，这种行为是十分错误的，是一种无效的行为。对物资房开司主张双方是一种拆迁还房关系的主张本院不予支持，其要求食品公司承担超面积补差款和新旧补差款的主张本院不予支持，但原被告双方的协议书未依法办理嘉定中路１０７号综合楼合建审批手续和土地使用权变更登记手续，应依照规定补办有关手续。对原被告双方在协议中约定的双方的权利义务本院依法予以保护。物资房开司擅自将约定属于原告的房屋卖与他人，致原告无法按约定分得房屋，对此损失应由物资房开司予以赔偿，因原被告签订的购房合同实系合建协议的一种补充约定，本院对此合同在本案中一并处理，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，第五十五条，第五十七条，第五十八条和有关民事法律精神的规定，判决如下：
一、食品公司应于本判决生效后十日内退还物资房开司定金３５０００元。
二、物资房开司在本判决生效后十日内将位于嘉定中路１０７号综合楼２楼面积为３４５．３６平方米的写字间交食品公司，归食品公司所有。
三、食品公司应于本判决生效后十日内将其购嘉定中路１０７号综合楼商品房和嘉定中路５６号宿舍楼补差款共计１９５０１９元给付物资房开司。
四、物资房开司应于本判决生效后十日内赔偿食品公司门市损失１７８５９４０元及利息损失（以１５９０９２１元为本金，利率按银行同期贷款利率计息，时间从１９９６年６月１日起至给付赔偿金之日止）。
五、驳回物资房开司的反诉请求。
本案本诉讼费１７９６５元，保全费４０００元，反诉诉讼费１７８１０元，共计３９７７５元，由物资房开司负担，鉴定费１１４００元，由食品公司和物资房开司分别负担５７００元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乐山市中级人民法院。
审 判 长 胡炼红
审 判 员 朱 珠
审 判 员 戚红艳
一九九九年六月二十二日
书 记 员 高 奕