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房地产权一并处分转让原则
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/19

房地产权一并处分转让原则

因为土地和房屋等地上建筑物,在自然属性上是结合为一体的。根据我国现行法律体例,土地和地上建筑物分别为独立的物,土地所有权可以与地上建筑物所有权相分离,地上建筑物具有独立于土地的法律地位。但是,从物理性质上说地上建筑物无论如何都是不能脱离土地的,在土地所有权与地上建筑物所有权相分离后,为了避免地上建筑物成为空中楼阁,必须使地上建筑物所有权有所依托,因此有必要在法律上使土地使用权与其地上建筑物所有权相结合在一起。

如果将土地使用权与其地上建筑物所有权分开,很可能会导致地上建筑物所有权丧失土地使用权,使土地使用权与其地上建筑物所有权分属于不同的权利主体。结果会出现各自要求以不同的利用目的使用土地和地上建筑物这两个在物理上本结合在一起的物体,两者各不相让,甚至土地使用权人要求其地上建筑物的所有权人拆除地上建筑物,必然滋生诸多麻烦与弊端。因此我国房地产立法采用了房地产权一致原则,或说房地产一体化原则,要求房随地走或者地随房走,使土地与地上建筑物结合在一起。 《 物权法 》 第 146 条规定:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第 147 条规定:建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。” 《 城市房地产管理法 》 第 32 条规定:房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 《 国有土地使用权出让和转让暂行条例 》 第 23 条、第 24 条也规定,土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;土地使用者转让地上建筑物、其他附着物有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让。另外,在 《 担保法 》 等法律规范上,也贯彻了房地产一体化原则。从上述法律原则和具体规定看,我国上地使用权转让的效力及于地上建筑物的所有权,反之亦然。

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