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国有土地使用权转让合同的性质认定及其基本类型
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/16

国有土地使用权转让合同的性质认定及其基本类型

实践中,国有土地使用权有偿转让主要有以下几种类型: ( 1 )通过国家出让方式取得国有土地使用权的土地使用权人,与受让方签订转让合同转让土地使用权。此为土地使用权初次转让合同。( 2 )通过签订土地使用权转让合同取得国有上地使用权的土地使用权人,再次签订土地使用权转让合同转让土地使用权。此为土地使用权再转让合同。( 3 )无权利人签订土地使用权转让合同,转让他人土地使用权。此属无权处分行为,其效力待定。( 4 )划拨土地使用权人签订土地使用权转让合同,转让国有上地使用权。此为划拨国有上地使用权转让合同,其效力有待有关部门批准后决定。( 5 )当事人之间签订合同,进行土地使用权互换。( 6 )名为合作建房、项目转让合同实为国有土地使用权转让合同。当事人签订合作建房合同或者项目转让合同,但并不具备合作建房条件,也从来没有进行真正的合作,其真实意思是借合作建房的名义,将国有土地使用权从一方名下转移到另一方名下。之所以出现这种情况,多因为双方直接签订土地使用权转让合同受某些原因限制,或者规避缴纳相关转让土地使用权应缴之税费。总之,要么受法律所限制,要么刻意规避法律。对此,最高人民法院在 《 国有土地使用权合同解释 》 第 24 条规定:“合作开发房地产合同约定提供上地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。”

在土地二级交易市场中,土地使用权转让的表现形式多种多样,远不止当事人直接签订土地使用权转让合同一种形式。故判断当事人之间争议的法律关系是否属于国有土地使用权转让合同,不能只看当事人之间所签订合同的名称,而应当对当事人所签订合同的实质是否属于转让国有土地使用权来进行审查,并据此正确认定合同的性质。

例如,最高人民法院在桂馨源公司诉全威公司等上地使用权转让合同纠纷案判决认为:全威公司、超凡公司与桂馨源公司于 2003 年 9 月 18 日签订的 《 上地开发合同 》 约定,全威公司、超凡公司将柳州市柳石路 153 号土地使用权转让给桂馨源公司,桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付 2860 万元土地转让价款,故本案性质为土地使用权转让合同纠纷。另最高人民法院在海南省三亚市亚龙工贸(集团)公司与海南辽经贸实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案民事判决认定:双方当事人所签订的 《 联合开发协议书 》 名为联合开发,但约定亚龙公司以每亩 180 万元人民币,共计 8787 . 8 万元的总价拿出三亚市 5 号小区的 48 . 82 亩上地交由辽经贸公司开发,该地上的建筑物由辽经贸公司经营,利润由辽经贸公司独自获得。虽然辽经贸公司为亚龙公司垫付修建滨海大道及开发 5 号小区的前期费用为其取得 48 . 82 亩土地使用权的条件,但协议中上述关于转让上地使用权的亩数、单价、总价和四至的约定表明,协议的性质不是联合开发,而是土地使用权转让。

正确认定合同性质,是人民法院在审理国有土地使用权转让合同纠纷案件中正确适用法律、确定合同效力的前提和基础。法官在司法实践中应当注意以下方面: ( 1 )判断争议合同是否属于国有土地使用权转让合同,应当从合同标的物的性质进行界定,区别于农村集体建设用地土地使用权和农业用地承包经营权流转诸情形; ( 2 )审查判断合同性质,不能简单地以当事人所签订合同的名称作为判断合同性质的依据,应着重审查争议合同的实质内容是否属于国有土地使用权转让; ( 3 )凡民事主体均可作为转让合同的合同主体,不得以合同当事人主体资格不合格为由作为否定合同性质的理由; ( 4 )正确掌握合同的性质与效力的关系,不因合同无效或者效力待定而否定合同的性质。凡人民法院审理国有土地使用权转让合同纠纷,应当适用法律法规和司法解释中关于国有土地使用权转让的法律规范。

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