重庆市万州区人民法院
民事判决书
（2011）万法民初字第06255号
原告张某某，男，1980年9月10日出生，汉族，住重庆市万州区??渡镇河溪村。
委托代理人陈爱忠，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。
被告幸某某，男，1949年7月15日出生，汉族，住重庆市万州区新田镇幸家村。
委托代理人周红升，重庆法韵律师事务所律师。
原告张某某与被告幸某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年7月29日立案受理后，依法由审判员刘丽苹担任审判长，与代理审判员徐增鹏、人民陪审员王万琼组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人陈爱忠，被告幸某某及其委托代理人周红升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某诉称，2011年5月9日，原、被告协商一致，被告以70万元的价值将本人购买的位于万州区静园路1315号国成滨江名都A幢某某住房一套卖给原告，双方签订了买卖合同。原告已按合同约定付款，支付给被告70万元的现金，可被告却不按合同约定履行义务，将房屋过户给原告。故诉至法院，请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告无条件的协助原告将房屋过户，并支付违约金10万元；3.过户前该房屋产生的水电气、物业管理费由被告负担；4.诉讼费用由被告负担。
被告幸某某辩称，2011年5月9日，因为法院正在执行被告的房子，原告借被告20万元，被告只经手了20万元，有50万元是原告借给被告儿子的，不是被告经手。当时双方签订的是还款协议，明确了双方之间为借贷关系。借款协议中约定的以房抵债的约定是流质条款，该条款违反了法律的禁止性规定而无效。在签订协议的时候被告就声明不出卖房子，让原告不要打房子的主意。原被告虽然签订了房屋买卖协议，但是受了原告的欺骗才签订房屋买卖合同的，房屋买卖合同不是被告的真实意思表示，而是为了担保借款的履行。综上，请求确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效。
经审理查明，2006年，被告幸某某向重庆市万州区国成建设开发有限公司购买位于万州区静园路1315号国成滨江名都A幢某某号房屋，并已付清房款。2011年5月9日，被告幸某某因另案进入了执行程序，被告幸某某找原告张某某借钱，被告张某某借了20万元给被告。因被告幸某某之子与原告张某某另有50万借款纠纷，当天原告张某某与被告幸某某双方签订了还款协议，约定：甲方（张某某）、乙方（幸某某）自愿协商，在平等互利的基础上达成如下协议：一、甲方借乙方人民币70万元，给乙方作经商之用，乙方用位于重庆市万州区静园路1315号国成滨江名都A幢某某作保证。二、双方约定乙方在三个月内将70万元归还给甲方。三、在三个月内如乙方不能还款其后果自负。在三个月内如乙方还清借款，房屋将交还给乙方，由乙方自行处理。双方权利、义务由此终结。但是，就在同一天，原告张某某与被告幸某某又签订了《房屋买卖合同》，约定：经甲（幸某某）、乙（张某某）双方自愿平等协商一致，甲方自愿将本人位于重庆市万州区静园路1315号国成滨江名都A幢某某房屋一套（房屋面积111m2）卖给乙方，并达成如下条款：1、甲、乙双方对该房价款达成以70万元作出买卖价。并达成本合同违约金10万元。2、由乙方先付定金20万元，尾款50万元；由甲方将所有购房合同原件、发票、身份证复印件交付给乙方。3、从本合同自尾款交付完毕之日起三个月为限，甲方必须无任何条件将房屋过户给乙方。4、本合同一经双方签字，即时生效，双方共同信守，若一方违反本合同，负责其法律后果。2011年5月10日，被告幸某某给原告张某某出具收条，内容为：我幸某某今收到张某某付给我的位于重庆市万州区静园路1315号国成滨江名都A幢某某房屋的房屋款70万元。三个月后，被告没有按照约定将房屋过户，原告张某某诉来本院。
上述事实，有原告张某某提供的幸某某与重庆市万州区国成建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、原告和被告签订的《房屋买卖合同》、《收条》，被告幸某某提供的原告和被告签订的《还款协议》等书证以及双方当事人的陈述证明，这些证据的真实性、合法性和关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告2011年5月9日签订《还款协议》是双方当事人的真实意思表示，但是在当天原、被告双方在国成建设开发有限公司售房部咨询了解房价后，双方又签订了《房屋买卖合同》，并且在第二天被告幸某某出具收条注明收到原告张某某的购房款，原告的借款转化为购房款。以上证明原、被告实际双方履行的是房屋买卖合同，之前的还款协议没有履行，被告在房屋买卖合同上签字确认，在收条上有签字，证明被告对卖房行为进行了认可。被告辩称双方签订的《房屋买卖合同》无效，但并未提供证据证明该合同违反了《合同法》第五十二条规定的无效情况，对其辩称的理由本院不予支持。《房屋买卖合同》中约定自尾款交付完毕之日起三个月为限，被告应将房屋过户给原告，被告收到原告的购房款，但是没有按照合同的约定将房屋过户给原告，故被告应按照合同约定承担违约责任。被告没有交付所卖房屋，故在交付之前所产生的水、电、气及物管费用由被告负担。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条的规定，经本院审判委员会研究，判决如下：
一、原告张某某与被告幸某某签订的《房屋买卖合同》有效。
二、被告幸某某在本判决发生法律效力后协助原告张某某办理重庆市万州区静园路1315号国成滨江名都A幢某某房屋的过户手续。
三、被告幸某某在本判决发生法律效力后立即向原告支付违约金10万元。
四、重庆市万州区静园路1315号国成滨江名都A幢某某房屋交付之前的水、电、气及物业管理费用由被告幸某某自行承担。
如果未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2300元（原告已预交），保全费4235元，由被告幸某某负担。被告幸某某负担之金额限在本判决发生法律效力后立即支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，上诉期满之日起七日内向该院预交上诉费2300元，逾期不交纳上诉费或未提交缓交诉讼费申请，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方拒绝履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 刘丽苹
代理审判员 徐增鹏
人民陪审员 王万琼
二?一二年一月九日
书 记 员 曾维怡