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受让方擅自改变土地用途的出让方可以解除合同
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/15

受让方擅自改变土地用途的出让方可以解除合同

土地管理部门代表国家出让土地使用权时,出让土地的用途通常是明确的,相关地块、用途、年限和其他条件事先由当地人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟订方案,并经有批准权的机关批准实施。故受让方在受让取得相关地块的土地使用权后,必须按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用和经营土地。 《 物权法 》 第140条规定:“建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。” 《 土地管理法 》 第 56 条规定:“确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”具体而言,土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,调整土地使用权出让金,并办理登记。

土地用途改变,是合同双方之间有条件地改变原出让合同的部分内容,其土地使用权的出让与被出让关系依然保持,只是土地利用的方式、利益会随之发生变化,此时土地出让金的调整也就应作相应的调整。例如, 《 城市房地产管理法 》 第 17 规定:“上地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。”国土资源部令 21 号 《 协议出让国有土地使用权规定 》 第 16 条规定:“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者,需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。”土地出让金标准的体体现为评估和补缴差价。如合同双方就调整上地出让金发生纠纷,根据 《 国有土地使用权合同解释 》 第 5 条规定,受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意,改变土地使用权出让合同约定的土地用途,当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的,应予支持

在实践中,因改变土地用途受严格的法律规定条件和程序限制,一些受让方在未取出让方的同意和有关机关批准擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途也为数不少。此时,受让方不但违反合同对土地用途的约定,同时违反相关土地管理的法律法规,破坏了土地管理秩序。根据 《 城市房地产管理法 》 第 26 条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的上地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金 20 %以下的土地闲置费;满 2 年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。但是,因为土地管理部门与受让方之间存在合法有效的合同关系,如土地管理部门要收回上地使用权,则须依法解除双方之间合同关系。对此,最高人民法院在 《 国有土地使用权合同解释 》 第 6 条规定:“受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途,出让方请求解除合同的,应予支持。”

人民法院审理请求解除出让合同纠纷案件时,应注意“受让方擅自改变上地使用权出让合同约定的土地用途”之事实的认定。因为,土地使用权出让合同多为格式合同,一般对土地用途作了较为明确的约定,但是由于各地在政策掌握上的差别及一些特殊地块的要求,不同出让合同对所出让地块的用途要求不尽相同,具体约定详略不一。有的约定十分具体,如限定该地块只是兴建交通枢纽、酒店、学校、住房;有的在用途上仅规定为商业用地、住宅用地、工业用地。对于诸如商业用地、住宅用地、工业用地、商住用地此类的笼统约定,只要土地使用权人不违反这一大项土地用途规定,符合规划者即可,而不应随意扩大认定受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途而判决解除合同。另外,人民法院在审理这类案件中,一般不对当事人在出让合同中约定的土地用途的合理性进行审查,也不支持受让方以原合同中关于上地用途的约定不合理为由进行抗辩。

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