河南省焦作市马村区人民法院
民事判决书
（2011）马民初字第693号
原告焦作市山阳区新城街道办事处郝杰社区居委会。
法定代表人马长富，主任。
委托代理人王清喜，河南剑源律师事务所律师。
被告张传叶，女，1957年7月15日出生，汉族，现羁押于焦作市看守所。
第三人毋小娜，女，汉族，1978年1月6日出生。
委托代理人郑金宁，河南正乾坤律师事务所律师。
原告焦作市山阳区新城街道办事处郝杰社区居民委员会（以下简称郝杰社区居委会）与被告张传叶租赁合同纠纷一案，焦作市山阳区人民法院于2010年5月19日决定立案受理，2010年9月14日原告申请追加毋小娜作为第三人参加诉讼，山阳法院经审理于2011年3月11日作出（2010）山民初字1103号民事判决书。宣判后，被告及第三人不服，向焦作市中级人民法院提起上诉。中院经审理于2011年6月20日作出（2011）焦民二终字第268号民事裁定书，裁定撤销山阳区人民法院（2010）山民初字1103号民事判决；该案发回山阳区人民法院重审。2011年10月9日，焦作市中级人民法院作出（2011）焦立民通字第47号指定管辖通知书，该案指定马村区人民法院按照第一审程序审理。本院于2011年10月10日决定立案受理，于2011年10月17日将受理案件通知书、举证通知书、当事人须知送达原告，于2011年10月14日、10月31日分别将应诉件通知书、举证通知书、当事人须知和变更、增加、补充诉讼请求申请送达被告，于2011年10月28 日、11月1日分别将应诉通知书、举证通知书、当事人须知和变更、增加、补充诉讼请求申请送达第三人。本院受理后，依法组成合议庭于2011年12月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人王清喜、被告张传叶、第三人毋小娜的委托代理人郑金宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告张传叶于2005年5月1日签订承包合同，由原告将位于本市建设东路老山阳区法院所有房屋整体承包给被告使用，期限为10年。被告接收后进行了装修并进行宾馆经营。根据合同被告应向原告缴纳第一年承包费35万元，以后每年40万元。但是从原、被告签订合同开始，被告只向原告缴纳了头两年的租金共75万元。从2007年至今，被告未再向原告缴纳租金，共计拖欠租金180万元，原告多次找被告协商未果。故诉至法院，要求1、判令解除原、被告2005年5月1日签订的承包合同，被告张传叶和第三人毋小娜返还房屋；2、判令被告缴纳所拖欠的承包费（租金）180万元（2007年7月1日—2011年12月31日，每年40万元）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告张传叶辩称，被告欠原告租金是事实，但对原告起诉的数额有异议，当时修房顶花了20000多元，安电表18000元，修下水管道7000元，这些费用和被告协商好从所欠的租金中扣除。被告不同意解除合同，经原、被告协商，被告为原告出具了还款计划，不同意让被告和第三人返还房屋，因为当时是原告同意被告将润龙宾馆转让给第三人毋小娜。增加20万承包费被告同意承担，但2011年的40万元应该由第三人承担。对原告起诉的其他事实无异议。
第三人毋小娜辩称，原、被告签订的合同合法有效，不存在解除合同的条件。被告张传叶与第三人的之间的转租关系合法有效，并得到了原告的同意，是三方的真实意思表示。第三人未拖欠原告租赁费，第三人在接手经营该宾馆后投入大量的资金进行装修、购买设备，所以原、被告的合同应继续履行，第三人的合法权益应得到法律保护，故应驳回原告的诉讼请求。本案诉讼程序不合法，被告张传叶现被羁押于焦作市看守所，被限制人身自由，不具备应诉的条件。本案涉及两个刑事案件，都与张传叶有法律上的利害关系，根据“先刑后民”的原则，本案应中止诉讼，待刑事案件有结论后，才能进行民事审理。另外，本案系发回重审案件，现在原告变更诉请无法律依据。原告要求解除合同与被告及第三人无法律上的直接利害关系，原告诉请返还房屋，该请求不明确、不具体，违背民诉法第一百零八条的规定，请法院依法驳回原告起诉。
根据原、被告及第三人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1、原、被告2005年5月1日所签订的承包合同是否应当解除；2、被告拖欠原告租金的数额。3、原告增加的2011年的承包费40万元及要求被告、第三人返还房屋的请求能否得到支持。
围绕争议焦点原告提交以下证据：1、2005年5月1日原、被告签订的承包合同一份，根据该合同第二条和第六条的规定，原告有权提前与被告解除合同；2、还款计划一份，证明被告张传叶拖欠原告租金120万元；3、加盖焦作市山阳区瑞龙宾馆和原告公章的说明一份，证明被告与第三人转让协议无效。被告张传叶质证如下：对证据1、2的真实性无异议，但原告改成社区后，原、被告又签订了一份合同。对证据3有异议，该证据不是被告写的，不真实，上面没有被告签字，瑞龙宾馆的章也不是被告加盖，该章也丢失过。该证据显示的债务，在2008年12月已经还完了。被告毋小娜质证如下：对证据1的真实性有异议，润龙宾馆在工商部门备案的是租赁合同而不是承包合同，该合同是已经被废止的合同，已被原、被告后来签订的合同替代；对证据2的真实性无异议，该证据是对证据1的变更，说明原告认可被告欠款的事实，原、被告双方对解除合同的事由进行了变更。对证据3的质证意见同被告，另补充，该证据形式不合法，没有两方法定代表人的签字，内容不真实。
围绕争议焦点第三人提交以下证据：1、转让协议一份，证明第三人与被告之间存在合法转让关系，转让时间在被告的经营期限内，转让协议明确了被告与第三人的权利义务关系；2、2007年5月1日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告之间形成了新的租赁关系，该合同从内容上明确了①原、被告约定的租赁期限到2015年6月30日止；②不需要经过原告同意，被告即可对外转租；③原、被告明确了违约责任，即被告如到期不交租金被告应向原告缴纳违约金，排除了解除租赁合同这一违约处罚行为；该合同的签订时间是村委会变更为社区的时间，新成立的郝杰社区居民委员会法定代表人李松山与被告重新签订了合同，由于当时居委会的公章尚未启用，法定代表人签字确认了该合同的效力；3、2005年5月1日原、被告签订的房屋租赁合同一份，该合同是从定和工商所调取的，证明原告的诉求与本案没有关系，承包和租赁是两个概念，应以在工商部门登记备案的合同为准；4、工资表一份，证明从2009年11月2日到2010年1月3日，原告派人看管润龙宾馆，给看管人员发放工资，第三人接管该宾馆后，原告就将看管人员撤离了，第三人接管润龙宾馆是经过原告同意认可的，工资表上有马长富和李松山的签字；5、2006年11月16日补充协议一份，证明原被告之间的合同不应解除，被告转租给第三人也是有合同依据和法律依据的；6、征地协议书一份，证明2007年5月1日签的房屋租赁合同有效；7、李松山证言（见二审卷宗112页），证明被告将房屋转让给第三人合法有效，第三人曾多次找原告交承租费，原告拒不接受；8、电梯销售合同一份(47页)，证明第三人接收宾馆后的全部投资共计334.34万元；9、张传叶还款计划一份，证明原告同意被告将房屋转让给第三人，原告不同意被告与第三人解除合同；10、一审法院询问原告原村长、书记的询问笔录，证明原告同意不解除合同，同意被告转让给第三人。
原告质证如下：证据1与本案没有关系，被告将宾馆转让给第三人，原告既不知情也不同意；对证据2的真实性有异议，虽然李松山的签字是真实的，但没有加盖原告的公章，原告不认可该合同；对证据3的真实性有异议，原告从未见过该合同；对证据4的真实性无异议，但只能证明当时原告向被告张传叶催缴房租被迫采取了不恰当的措施，不能证明原告对被告转租事实的认可。对证据5有异议，要求第三人出示原件，并请求对原件进行鉴定，如无原件，仅复印件不能证明其真实性；认为证据6、8与本案无关；对证据7同二审质证意见，认为李松山的证言不真实；对证据9真实性无异议，对证明指向有异议，不能证明第三人的证明指向；对证据10两份询问笔录不认可，马长富除了在2005年有三个月没有参加村里的会议，其他时候都参加了会议，李松山没有在会议上说过更改合同内容，连被告拖欠租金的事情都没有说过，村里只给马长富移交了2005年的承包合同，其他的合同原告现任法定代表人马长富都不知情。
被告质证如下：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10的真实性均无异议，三份合同原、被告都各执一份。
被告张传叶未提交证据，称其现被羁押于看守所，有证据但无法提交，也没有条件委托代理人。
经合议庭评议，对原告提交的证据认证如下:原告提交的三份证据内容客观真实，形式合法，且相互印证能够证明本案事实，本院依法确认其证明效力。对第三人提交的证据认证如下:证据1、4不能证明与本案具有关联性，依法不予认定；证据2未加盖原告公章，合同形式存在瑕疵，且该合同对原合同约定的事项进行了重大变更，未经过村民大会表决通过，违反《村民委员会组织法》第二十四条的规定，故该合同无效；对证据3的真实性予以认定。证据5系复印件，形式不合法，无法认定其内容的真实性，本院依法不采信该证据的证明效力；证据6、8与本案事实无关，本院依法对其证明效力不予采信；证据7、10没有其他证据印证其内容的真实性，本院依法不予采信该证据的证明效力；证据9内容真实，与本案有关联，本院依法采信其作为本案定案依据；
本院根据当事人的陈述、举证及有效证据，对本案事实确认如下：2005年5月1日，原告郝杰社区居委会(原郝庄村村民委员会)与被告签订承包合同，约定原告将老山阳区法院所有房屋承包给被告张传叶使用，承包期限10年，从2005年7月1日至2015年6月30日。承包费第一年为35万元，以后每年40万元，每年6月30日前交清下年的承包费，如有特殊情况可推迟两个月，如到期不交，自行解除合同。后原告又与被告张传叶签订房屋租赁合同一份，内容同承包合同一致，落款日期仍是2005年5月1日，该合同为被告注册焦作市山阳区润龙宾馆时备案使用。被告张传叶开始经营该宾馆后，向原告缴纳了2005年和2006年的租金共计75万元，缴费日期到2007年6月30日。之后，被告未再向原告缴纳2007年7月1日以后的租金。2009年12月30日，被告张传叶为原告出具还款计划，承诺在2010年1月10日前偿还20万元，2010年3月30日前偿还20万元，2010年7月30日前偿还20万元，2010年12月30日前偿还20万元，剩余所欠租金在2011年3月30日前一次性还清。后被告张传叶未依照还款计划偿还所欠租金。截止到2011年12月31日，共欠原告租金180万元。
另查明，2009年12月1日，被告张传叶与第三人毋小娜签订转让协议，约定被告“将承租郝庄村委会（现改名为郝杰社区居委会）所有的房屋（原山阳区人民法院现润龙宾馆）租赁、宾馆经营权及设备投资”，以110万元的价格转让给毋小娜。毋小娜接手宾馆后，更名为世都快捷酒店，并经营至今。
本院认为，2005年5月1日原、被告签订的承包合同和房屋租赁合同系双方的真实意思表示，两份合同内容一致，承包合同虽名为承包，但从合同内容来看实为租赁合同。该合同签订后原告将房屋交付被告使用，截止到2011年12月31日，被告共欠原告租金180万元。被告的违约行为已致使原告不能实现该合同目的，现原告要求解除该承包合同，理由正当，应予支持。但因原告主张的租金计算至2011年12月31日，视为原告同意被告继续租用原告所有的老山阳法院办公楼至2011年12月31日，故应予2011年12月31日解除原被告双方于2005年5月1日所签订的承包合同。被告现将为原告所有的老山阳法院办公楼（现名为世都快捷酒店）转让给第三人毋小娜经营，故对于原告要求被告张传叶和第三人毋小娜返还原告房屋的请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告交纳截止到2011年12月31日所欠租金180万元，理由正当，本院依法支持。被告辩称应从租金中扣除部分费用，但未提供有效证据加以印证，本院依法不予支持。本案被中级法院发回重审，依法按一审程序审理，原告在举证期限内，申请增加、变更、补充诉讼请求，符合法律规定，本院依法应予受理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第156条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：
一、原告焦作市山阳区新城街道办事处郝杰社区居民委员会与被告张传叶于2005年5月1日签订的承包合同于2011年12月31日解除，被告张传叶和第三人毋小娜应于本判决生效后三十日内将其占用原告的所有房屋返还原告；
二、被告张传叶于本判决生效后十日内支付原告焦作市山阳区新城街道办事处郝杰社区居民委员会租赁费1800000元。
如果被告张传叶未按本判决指定的期间给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21000元、保全费5000元，由被告张传叶承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 石志炜
审 判 员 聂 瑶
审 判 员 王光明
二?一一年十二月二十日
书 记 员 张亚萍