租赁合同解除事由的判断标准——法定解除
法定解除是当事人依照法律规定的解除权而解除合同。从性质看，法定解除体现了法律干预。法定解除事由分为三类：
1 ．因客观原因导致合同目的不能实现的解除
不可抗力是法定解除事由。例如，地震、海啸等白然灾害造成的租赁房屋损毁，战争造成的租赁房屋倒塌等，必然导致房屋租赁合同解除。
2 ．违约解除
违约解除权是法定解除制度中最复杂的解除权。 《 合同法 》 就违约解除事由作了明确规定： ( 1 ）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，例如承租人明确表示不再支付租金； ( 2 ）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，例如承租人拒缴租金，经出租人催告后仍不缴纳租金； ( 3 ）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，例如出租人将租赁物另行出租给第三人，不再履行与出租人签订的租赁合同。
3 ．法律规定的其他事由
主要是指合同分则中的有关解除规定。分为三部分：
（1)承租人的解除权。 《 合同法 》 第 231 条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。” 《 合同法 》 第 233 条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”上述法条表明：在租赁房屋具有瑕疵（包括物的瑕疵和权利瑕疵），致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的，应满足以下要件： ① 承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。 ② 出租人不在催告的期限内进行修缮。如果修缮已成为不可能或者虽有可能但与承租人已无利益的，无需催告即可主张解除合同。 《 合同法 》 第 233 条规定用语是“可以随时解除”，但前提是租赁房屋的瑕疵已达到“危及承租人的安全或者健康”的程度。在此种情形下，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵，也不影响其解除合同。该法条的立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或者健康”的，并且该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人不得主张解除合同。
《 房屋租赁合同解释 》 第 8 条规定了承租人的合同解除权，即存在下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除租赁合同的，人民法院应予以支持： ① 租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的； ② 租赁房屋权属有争议的； ③ 租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。一房数租的，不能取得租赁房屋的承租人享有合同解除权。 《 房屋租赁合同解释 》 第 6 条规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”
( 2 ）出租人的解除权。包括： ① 承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。 《 合同法 》 第 219 条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。” ② 承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。 《 合同法 》 第 224 条第 2 款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” ③ 承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。 《 合同法 》 第 227 条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
建设部 《 城市房屋租赁管理办法 》 第 24 条规定：“承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿： ① 将承租的房屋擅自转租的； ② 将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； ③ 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； ④ 拖欠租金累计 6 个月以上的； ⑤ 公有住宅用房无正当理由闲置 6 个月以上的； ⑥ 利用承租房屋进行违法活动的； ⑦ 故意损坏承租房屋的； ⑧ 法律、法规规定其他可收回的。”
《 房屋租赁合同解释 》 规定了出租人的合同解除权，即承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照 《 合同法 》 第 219 条的规定处理。
( 3 ）双方均有的解除权。不定期的房屋租赁合同，双方均可以随时解除合同。 《 合同法 》 第 232 条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第 61 条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”
综上，我们认为，关于房屋租赁合同的解除，当事人有约定的，从其约定；没有约定的，则根据法律的规定解除房屋租赁合同。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同；在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力。合同解除的立法目的在于，因一方当事人的根本违约致合同履行利益不能实现，对方当事人为了防止合同在违约情形下给自己造成更大的经济损失而采取的一种补救措施，即享有解除权的当事人采取的一种自救措施，目的在于防止损失扩大，维护自身利益。因此，首先，合同解除一般只适用于单方违约的情形，在双方违约的情形下比较复杂，要看哪一方的违约是根本违约，解除权的行使要视具体情况而定；其次，并不是只要对方违约就要解除合同，而要判断这种违约是不是根本违约，是否不采取解除措施就可能给白己造成更大的损失；最后，从交易成本角度来分析，合同解除意味着交易失败，一违约就解除合同，将给市场交易带来沉重的交易成本，并给市场交易秩序和安全带来冲击和破坏。