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未经出租人同意,承租人转租的,出租人解除合同或者请求确认转租合同无效时,要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分的利益,是否予以支持?
摘自:龙房川
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发布时间:2010/12/3

未经出租人同意,承租人转租的,出租人解除合同或者请求确认转租合同无效时,要求承租人返还向次承租人收取的超出出租人应收租金部分的利益,是否予以支持?

司法实践中存在着两种观点:一种观点认为,根据 《 民法通则 》 第 92 条关于“没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定,承租人取得的转租租金差额是基于转租合同取得的利益,并非没有根据,不属于不当得利的情形。承租人虽然擅白将租赁物转租他人使用,但一直按租赁合同约定向出租人支付租金。出租人要求承租人返还转租租金差额,缺乏法律依据,应当不予以支持。第二种观点认为,建设部 《 城市房屋租赁管理办法 》 第 27 条规定:“承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转给他人。出租人可以从转租中获得收益。”从该条文可知,合法转租时出租人有权获得转租收益;根据“举重以明轻”的民法解释原则,非法转租时,承租人有过错,出租人无过错,作为无过错的出租人更有权利获得转租收益。出租人要求承租人返还转租租金差额,应当予以支持。江苏省高级人民法院 《 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见 》 第 18 条明确规定“未经出租人同意,承租人转租租赁房屋,出租人解除房屋租赁合同时,要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的,人民法院应予支持”

我们认为,应当具体问题具体分析。第一种情况,承租人未经出租人同意,将承租的房屋转租给第三人,出租人知道或者应当知道承租人转租,在 6 个月内提出异议的,出租人有权请求解除合同或者确认转租合同无效。如果出租人请求确认转租合同无效,依照无效合同的处理原则,承租人应返还依无效合同取得的财产,包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。承租人获取的占有利益实质上是承租人向次承租人收取的房屋使用费,参照转租合同约定的租金标准计算。这样,承租人取得的转租租金差额,依据无效合同理论,应返还给出租人。出租人请求解除合同的情形同样适用,即承租人取得的转租租金差额应返还给出租人。第二种情况,承租人未经出租人同意,将承租的房屋转租给第三人,出租人知道或者应当知道承租人转租,但是未在 6 个月内提出异议,视为同意转租,之后出租人再以承租人转租未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予以支持。既然出租人同意转租,承租人有权依据转租合同向次承租人收取转租租金。如果出租人、承租人对转租租金差额有约定,按照约定处理;如果没有约定,转租租金差额理应由承租人取得,出租人没有权利要求承租人返还转租租金差额。

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