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房屋租赁合同无效的租金认定标准
摘自:龙房川
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发布时间:2010/11/26

房屋租赁合同无效的租金认定标准

存在两种观点:一是认为租金可以适当保护,理由是租赁合同无效,但实际已租用房屋,本着实事求是的态度和公平原则,对占用期间的使用费应给予一定补偿,囚为租赁合同的无效不像其他买卖合同可以返还,租赁是一种行为合同,没法返还,在计算使用费时可按合同约定标准或房管部门评定的租金标准计算。二是认为对于合同无效而形成的非法所得应依照 《 民法通则 》 第 134 条第 3 款的规定予以收缴,以惩罚冲击、扰乱正常的房屋租赁市场的行为。

《 房屋租赁合同解释 》 第 5 条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”最高人民法院民一庭负责人就 《 房屋租赁合同解释 》 答记者问时指出:合同无效后,承租人支付占有房屋期间的使用费,是返还依无效合同取得的财产的一种方式,并不是按照合同履行支付的租金。依照无效合同的处理原则,承租人应返还依无效合同取得的财产,包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的占有利益。占有利益为无形财产,承租人只能采用折价补偿的方式,即支付房屋使用费予以返还。对于房屋使用费按照何种标准确定,实践中做法很多。合同约定的租金标准,与合同签订时的市场行情相符,易于双方当事人认可,且标准明确,有利于人民法院判断掌握,亦可避免采用评估方式确定房屋使用费,加重当事人诉讼成本,延长案件审理期间的弊端。考虑到实践中存在因房屋质量问题或其他原因影响承租人使用房屋的情形,完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符,有失公平,本条规定“当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的,人民法院可予支持”将是否应予支持的裁量权交由人民法院,根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。

我们认为, 《 房屋租赁合同解释 》 虽然明确了租赁合同无效后使用费的处理原则,但是并没有对导致租赁合同无效的情形进行区分。

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