咨询电话:0451-55577555
全站搜索:
您现在的位置:首页 >> 审判参考 >> 审判参考
租金调整的处理标准
摘自:龙房川
点击: 17794619次
发布时间:2010/11/25

租金调整的处理标准

租赁合同在履行过程中,因为房屋出现瑕疵或者第三人的原因影响承租人对房屋使用、收益的,或者合同履行期限过长,当事人要求对租金进行调整,应如何处理?

l .房屋出现瑕疵,承租人要求调整租金的认定标准

因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损灭失,从而引起致租赁合同部分或全部不能履行时,租金风险应由谁负担?此处风险负担主要解决双务合同对待给付义务的履行问题,尤其是承租人支付租金义务的履行问题。 《 合同法 》 第 231 条规定:“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”因此,房屋有瑕疵的,首先分清房屋瑕疵的责任。当因不可归责于双方当事人的事由致使合同部分或全部不能履行时,租金的风险由出租人负担,承租人可请求减少租金或者不支付租金。如果房屋瑕疵是出租人的责任,租金的风险应由出租人白负,根据租赁房屋瑕疵情况和承租人的实际使用情况,可以部分减少相应的租金,如果导致租赁房屋根本不能使用,承租人可以不付租金。需要注意的是:承租人请求减少租金时,是白请求后的租金发生减少的效力,还是自租赁物部分毁损灭失时产生效力,存在不同观点。有观点认为,租金的减少需要承租人提出请求,在承租人没有提出请求前,出租人仍有权要求承租人支付全部租金,承租人不得拒绝。有观点认为,承租人占有使用租赁物,目的是充分发挥租赁物的价值,满足对租赁物的利用,自租赁物部分毁损灭失时就对承租人的使用产生重大影响,因此,自租赁物部分毁损灭失时即自行产生租金减少的效力,出租人不得就此有异议。我们同意第一种观点,即租金的减少需要承租人提出请求,请求后的租金发生减少的效力。

2 .第三人的原因影响承租人对房屋使用、收益的,承租人要求调整租金的认定标准

分为两种情况: ( 1 )第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的, 《 合同法 》 第 228 条规定,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。( 2 )第三人实施侵权行为,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,我们认为,承租人仍可以要求减少租金或者不支付租金。因为合同责任是严格责任,只要是非承租人自己过错的原因影响承租人使用、收益的,承租人均可以向出租人主张,要求减少租金或者不支付租金。出租人不得以系第三人侵权为由而免除自己的责任。至于第三人的侵权行为给出租人造成的租金损失,则属于出租人与第三人之间的另一法律关系。

3 .合同履行期限长,市场变化较大,当事人要求调整租金的认定标准

租赁合同的期限可以长达 20 年,而房地产市场本身存在着变动大、风险高的特性,不可预料的因素多,如果租赁合同的租金是固定价,履行过程中,出租人提出增加租金或者承租人提出减少租金,要求对租金进行调整,对此应如何处理?如果双方当事人协商一致调整租金,根据意思自治原则,法律不得对此作出干预;如果双方当事人不能协商一致,允许或者不允许履行中调整租金的法律依据是什么?

司法实践中存在着三种观点:第一种观点不允许调整,理由是契约严守原则,双方订立合同时应预料到风险和后果,如果允许随意调整租金,使租赁关系处于变化状态,影响租赁的安全和稳定。第二种观点允许调整,理由是情势变更原则,因为市场的变动,发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同的基础,使当事声、之间的利益重大失衡,应当允许当事产、采取补救措施。第三种观点允许调整,理由是公平原则,市场经济是一个复杂的运动过程,囿于人的有限理性,人们对未来市场的变化的预测极其困难,整个交易过程充满风险,这种风险是人力难以克服,以公平原则,在当事人之间对风险进行合理配置。

上述观点从不同的角度出发,也各白有一定的法律依据。我们认为,对待此类问题应慎重处理,具体问题具体分析。一般情况下,对租金不能随意调整。理由就是当事人既然订立较长期限的租赁合同,在订立合同时,应当充分考虑到商业风险和行为后果,虽然在合同履行过程中,不动产价值发生重大变化,但这不属于不能预见并且不能克服的情况,事后反悔,有悖于诚实信用原则。但是,如果出现不能预见并且不能克服的情况,改变了订立合同的基础,使当事人之间的利益重大失衡,应当允许调整租金,实现对当事人利益的救济和平衡。例如,不动产税赋等法定负担显著增加,出现新的税种或者调高税率,使得出租人的出租成本大幅增加,这种情况下,应当允许当事人调整租金。

律师事务所 简介
   拆迁律师土地律师离婚律师法律顾问 黑龙江龙房川律师事务所(http://www.55577555.com/)专业房地产律师,为企事业机关单位及个人等提供: 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问, 房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让,一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。 黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日,是专业房地产律师事务所,主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。 工程合同律师拆迁合同二手房合同
1、拆迁律师
    黑龙江龙房川律师事务所是黑龙江专业的房地产律师事务所,在多年的土地拆迁法律工作中锻炼出了一支专业的、资深的精英拆迁律师团队。 在这支拆迁律师团队中,至优至善的法律运作水准是我们专业的体现。作为全省最资深的拆迁律师团队,我们能够为您提供专业的拆迁调查,拆迁补偿标准计算,拆迁行为合法性方面的法律意见,以及在拆迁过程中的见证、代书、谈判、申请裁决、听证、申请行政复议、诉讼等方面的代理服务。 一个由资深拆迁律师组成的专业拆迁律师团队,秉承“坚信正义、坚守道义、坚持公义”的理念,将是您法律权益的最强捍卫者。
2、土地律师
    黑龙江龙房川律师事务所是一家专业性的土地房产律师事务所。凭借多年积累的办案经验及多名优秀土地律师组成一个强大的土地律师团队。农用地、建设用地、非利用地等土地问题,是土地律师的专业领域。土地使用权纠纷,土地征收,土地转让,土地合同,土地租赁,土地承包,土地侵权,土地确权等各类疑难,复杂土地案件,都可以由我们专业的土地律师为你提供全套的解决方案。土地方面的法律问题是土地律师的舞台,而土地律师也将维护您的一切土地权益。
3、离婚律师
    黑龙江龙房川律师事务所还特别组建了专业的离婚律师团队,离婚律师专门办理与婚姻关系相关的法律服务;专业的离婚律师团队在承办案件过程中能够深刻领会当事人真实意图,掌握当事人的“合”与“离”的精神实质与法律内涵,运用灵活的工作方法,为当事人圆满的解决问题。离婚律师涉及的具体业务范围包括婚前、婚内财产见证、提供法律咨询,进行解除婚姻关系利弊的分析、相关诉讼证据的调查、起草离婚协议、财产分割协议、子女抚养、老人赡养、离婚调解、诉讼等。
4、工程合同律师
    黑龙江龙房川律师事务所工程合同律师团队由经验丰富的工程合同律师组成,工程合同律师工作数年来,先后代理了各类工程合同案件,其中,多位工程合同律师还担任大型房地产开发企业的法律顾问,法律理论功底深厚,诉讼及非诉代理经验丰富。工程合同律师为房地产开发企业在项目投资方面进行法律论证,出具项目法律意见书、资信调查报告、风险评估报告等。工程合同律师长期从事合同法、民法、建筑法领域的研究与案件代理工作,在建设工程施工合同、地质勘探合同、监理合同、审计合同、评估合同等方面积累了丰富的实践经验。
5、拆迁合同
    许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候,第一时间想到的是,如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化,但是很多老百姓对拆迁知识一无所知,唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门,但涉及拆迁合同中的关键问题,确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时,可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
7、法律顾问
    黑龙江龙房川律师事务所现为近百家企业的法律顾问,为各大企业经营提供法律政策上的支持与帮助,专业的法律顾问通过法律咨询、合同审核及起草、专项合同起草审核、专项事务法律论证和处理、出具律师函、规范法务工作流程及其他法律事务来推动和促进交易安全,防止和减少法律纠纷的发生。如遇到不可避免的诉讼,作为企业的法律顾问一定会最大限度地减少公司损失。同时,法律顾问还为公司的投资决策建言献策保驾护航。黑龙江龙房川律师事务所的法律顾问团队将竭诚为各大企业提供最专业的“一条龙”服务。
版权所有:黑龙江龙房川律师事务所
地址:哈尔滨市南岗区三姓街126号 电话:0451-82538886 QQ:461000555
黑ICP备09033033号-1 投诉电话:55577555