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名为联营、实为租赁合同的处理标准
摘自:龙房川
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发布时间:2010/11/25

名为联营、实为租赁合同的处理标准

    1 .合同性质认定标准

双方当事人签订合作开发房地产合同,约定一方当事人自愿投资一定数额的金钱,房屋建成后,提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他方式使用一部分房屋,提供的资金作为使用或收益该房屋的对价。对于这类合同应如何定性?是合作开发房地产合同,还是房屋租赁合同?

该类合同中,无论“合作”结果怎样,提供资金的当事人都将租用一定数量的在建房屋。双方当事人的真实意思在于使一方当事人所提供的资金成为其使用约定面积建成房屋的对价,而不是与合同相对方共享合作利润、共担合作风险。对于该类合同,应该以双方当事人设立合同权利义务的目的和合同的主要内容作为依据来进行认定合同性质,定性为房屋租赁合同。 《 国有土地使用权合同解释 》 第 27 条明确规定:“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只以租赁或者其他形式使用房屋的,应当认定为房屋租赁合同。”

最高人民法院审理甘肃东亚定向爆破工程有限责任公司(下称东亚公司)、兰州万隆百货有限责任公司(下称万隆公司)与中国人民解放军西藏军区驻兰办事处(下称办事处)投资租赁合同纠纷一案中,当事人签订的 《 投资租赁合同书 》 约定:东亚公司、万隆公司自愿投资和租赁办事处正在修建中的海富商场的 1 / 2 部分进行经营活动;各一次性投资 350 万元作为办事处建设海富商场所需经费的一部分,商场建成后,东亚公司、万隆公司无偿使用 1 年。无偿使用期满后,东亚公司、万隆公司与办事处的关系自然变为承租方和出租方的关系。双方当事人签订的 《 投资租赁合同书的补充协议 》 进一步明确:在“合同书”中以投资款的名义出现的东亚公司、万隆公司分别以“乙方一次性投资 350 万元作为办事处修建海富商场所需经费的一部分”共预付的 700 万元,就是提前预付第一个经营年度( 1995 年 10 月 25 日至 1996 年 10 月 24 日)的房租。最高人民法院认为:从合同的约定内容及双方的真实意思表示来看,东亚公司、万隆公司与办事处签订该合同及其补充协议的目的在于建立房屋租赁关系,且已按约定履行。故 《 投资租赁合同书 》 及 《 投资租赁合同书的补充协议 》 应为房屋租赁合同。东亚公司、万隆公司主张本案合同关系属办事处出地,东亚公司、万隆公司出资的房屋联建关系,证据不足,东亚公司、万隆公司要求以联建合同的法律规定认定本案合同无效,于法无据。

2 .合同效力认定标准

该类合同中,合作开发房地产合同签订时,作为租赁物的房屋基本上尚未兴建或者仍未建成。该类合同实质为房屋预租合同。房屋预租合同的效力已在“竣工验收对房屋预租合同效力的影响”部分作了详细阐述。房屋预租行为不具有商品房预售行为那样的广泛影响力,因此,没有必要采纳法律设置“预售许可”制度所依据的立法考量。房屋预租合同效力的确定只是事关辐射面相对局限的当事人之间的利益,以认定有效为宜。

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