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其他因素对合同效力的影响
摘自:龙房川
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发布时间:2010/11/17

其他因素对合同效力的影响

 1 .转租行为

承租人未经出租人同意,将承租的房屋转租给第三人,转租合同的效力是审判实践中经常遇到的问题。由于法律规定不明确,理论界对此颇有争议。存在着三种意见: ( 1 )转租合同无效。承租人未经出租人同意将租赁房屋转租给他人,是一种无权处分的行为,故无效。( 2 )合同效力待定。转租合同是否有效,应当区别对待。首先应当审查出租人是否同意或是否予以追认,同意或追认的转租合同有效。其次是看第三人是否进行过审查,这种审查当然主要是指程序意义上的审查,即第三人对承租人出租物的来源、产权情况、有无转租权等进行审查,从而确定合同是否有效。( 3 )转租合同有效。转租合同是当事人真实意思的表示,又不构成对产权人实际权利的损害,应当按照有效合同处理。

司法实务中,各地法院在审判实践中大多采纳第三种意见,认为在没有其他无效原因存在的情况下,未经出租人同意的房屋转租合同有效。上海市高级人民法院在 《 关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一) 》 中指出:租赁合同属于确立债权、债务关系的合同,而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权,不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用,承租人支付相应的租金。承租人将依照合同取得的对租赁物的占有、使用权转移给次承租人享有,并不构成对租赁物的处分。 《 合同法 》 第 224 条第 2 款规定“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。可见,对于承租人未经出租人同意转租的, 《 合同法 》 给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同,而非宣告转租合同无效。

《 房屋租赁合同解释 》 对此作出突破,明确规定未经出租人同意的转租合同无效。第 16 条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在 6 个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”即出租人知道或者应当知道转租事实的,应在 6 个月内提出异议,出租人以承租人转租未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院应予支持;出租人知道或者应当知道转租事实的,但是未在 6 个月内提出异议,视为同意转租,之后出租人再以承租人转租未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院则不予支持。审判实践中注意把握两点:一是对“出租人知道或者应当知道承租人转租”的界定;二是对“出租人应在 6 个月内提出异议”的理解和认定。

我们认为,承租人转租房屋对出租人而言,构成违约,但转租合同是承租人与第三人确立权利义务的依据,应视为有效。理由如下: ( 1 )承租人转租房屋,与第三人建立新的权利义务关系,承租人将通过租赁合同取得的对承租房屋的占有、使用权作出处理,这对出租人的房屋所有权中的处分权并不构成任何影响。( 2 )法律为了保护出租人的权利,赋予了出租人在发现承租人擅自转租房屋情形时,有解除合同的权利,出租人的维权方式简捷便利。( 3 )从 《 合同法 》 第 224 条第 2 款的条文文义和内涵分析,出租人可以解除合同,而不是规定可以申请确认转租合同无效,立法上并没有明确规定转租合同无效。 ( 4 )当出租人以承租人擅自转租为由要求解除合同时,在受让人和出租人之间,受让人不得以其所受让的租赁权,对抗出租人。即第三人不得以其与转租人之间的租赁合同有效为由来对抗出租人。

2 .租赁期限

《 合同法 》 第 214 条规定:“租赁期限不得超过 20 年。超过 20 年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过 20 年。”因此房屋租赁合同约定的租赁期限超过 20 年的部分无效。 《 房屋租赁合同解释 》 第 15 条规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

3 .承租人进行违法活动

建设部 《 城市房屋租赁管理办法 》 第 24 条第 6 款规定,承租人租赁房屋进行违法活动的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,承租人承担赔偿责任。据此,承租房屋进行违法活动,并不导致合同无效,仅是赋予出租人解除合同以及要求赔偿损失的权利。

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