咨询电话:0451-55577555
全站搜索:
您现在的位置:首页 >> 审判参考 >> 审判参考
验收对合同效力的影响
摘自:龙房川
点击: 17794738次
发布时间:2010/11/17

验收对合同效力的影响 

1 .竣工验收对合同效力的影响

《 建筑法 》 第 61 条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者经验收不合格的,不得交付使用。”出租未经竣工验收的房屋,该房屋存在着安全隐患,不具备交付使用条件,因此,房屋租赁合同因违反 《 建筑法 》 的强制性规定,当属无效。

实践中,要特别注意以下两种情形:

( 1 )若已经竣工验收合格,产权证尚在办理中的,房屋租赁合同的效力如何

我们认为,因权利人对房屋已享有处分权,仅是未完成公示过程,权利人对房屋进行使用、收益的权利依法受保护,当然其出租房屋的行为也合法有效。例如,上海市房地资源局作出的规范性文件规定,已竣工但暂时还未取得房地产权证的房屋,如果持有其他权属证明的,如集体土地上的居住房屋需持有 《 上海市农村宅基地使用证 》 ,单位建造的构筑物、地下建筑物,需持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明, … … 也可以出租。

( 2 )竣工验收对房屋预租合同效力的影响

房屋预租合同是指新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证之前,房地产开发经营企业与承租人签订房屋预租协议,并向承租人收取一定数额的预收款的行为。预租是市场经济发展的结果,是开发商筹集资金、减轻开发中资金压力的渠道。我国目前关于房屋租赁的法律法规中没有预租合同的规定,预租的概念多出现在地方性法规、规范性文件当中。签订预租合同时,商品房没有经过竣工验收,不具备交付使用条件,但合同约定经过一定的时间才开始对商品房进行使用,即经过竣工验收后才能交付使用,表明预租合同是预约合同而非本约合同。

预租合同实质是将正在建设中的房屋预先出租,是附条件的合同。我们认为,房屋预租与房屋预售具有共性,都是在房屋在建的情况下签订的合同。私法上以“法无禁止即自由”为原则,而且,根据 《 合同法 》 的精神,合同是当事人之间的真实意思表示,除有名合同外,当事人不妨签订无名合同或者混合合同。对于无名合同的适用, 《 合同法 》 第 124 条有明确规定,即“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”,因此,预租合同的签订日期虽然发生在竣工验收之前,但竣工验收之后才能够交付使用,故竣工验收对于预租合同的效力没有影响,预租合同应为有效。

实践中存在着预租合同约定的交付使用日期发生在竣工验收之前的情形,对此应如何处理?首先,应明确竣工验收时间对于预租合同效力没有影响,预租合同合法有效。其次,预租合同约定交付使用日期,但当时商品房尚未通过竣工验收,依照 《 建筑法 》 第 61 条以及 《 城市房屋租赁管理办法 》 第 6 条第 6 项“不符合安全标准的房屋不得出租”的规定,建筑质量不符合安全标准,存在着安全隐患,商品房不能交付使用。不能交付的责任在于出租方,出租方应承担相应的违约责任。再次,竣工验收后,出租方应及时通知承租方,履行交付商品房的义务,如果出租方不及时通知承租方,造成承租方的损失,出租方应承担相应的赔偿责任。

2 .消防验收对合同效力的影响

出租房屋未经消防验收或者经消防验收不合格是否属房屋租赁合同的有效要件,最高人民法院作出明确规定:第一,出租 《 中华人民共和国消防法 》 (以下简称 《 消防法 》 )第 10 条规定的必须经过公安机关消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效;第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效;第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。必须经消防验收的对象限于“按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防设计的建筑工程”;对于城镇中年代较久远,并未作消防设计而建造的房屋,以及农民在宅基地上自建的房屋,不属于上述范围,因此消防验收并不属该类房屋租赁合同生效的要件。

律师事务所 简介
   拆迁律师土地律师离婚律师法律顾问 黑龙江龙房川律师事务所(http://www.55577555.com/)专业房地产律师,为企事业机关单位及个人等提供: 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问, 房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让,一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。 黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日,是专业房地产律师事务所,主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。 工程合同律师拆迁合同二手房合同
1、拆迁律师
    黑龙江龙房川律师事务所是黑龙江专业的房地产律师事务所,在多年的土地拆迁法律工作中锻炼出了一支专业的、资深的精英拆迁律师团队。 在这支拆迁律师团队中,至优至善的法律运作水准是我们专业的体现。作为全省最资深的拆迁律师团队,我们能够为您提供专业的拆迁调查,拆迁补偿标准计算,拆迁行为合法性方面的法律意见,以及在拆迁过程中的见证、代书、谈判、申请裁决、听证、申请行政复议、诉讼等方面的代理服务。 一个由资深拆迁律师组成的专业拆迁律师团队,秉承“坚信正义、坚守道义、坚持公义”的理念,将是您法律权益的最强捍卫者。
2、土地律师
    黑龙江龙房川律师事务所是一家专业性的土地房产律师事务所。凭借多年积累的办案经验及多名优秀土地律师组成一个强大的土地律师团队。农用地、建设用地、非利用地等土地问题,是土地律师的专业领域。土地使用权纠纷,土地征收,土地转让,土地合同,土地租赁,土地承包,土地侵权,土地确权等各类疑难,复杂土地案件,都可以由我们专业的土地律师为你提供全套的解决方案。土地方面的法律问题是土地律师的舞台,而土地律师也将维护您的一切土地权益。
3、离婚律师
    黑龙江龙房川律师事务所还特别组建了专业的离婚律师团队,离婚律师专门办理与婚姻关系相关的法律服务;专业的离婚律师团队在承办案件过程中能够深刻领会当事人真实意图,掌握当事人的“合”与“离”的精神实质与法律内涵,运用灵活的工作方法,为当事人圆满的解决问题。离婚律师涉及的具体业务范围包括婚前、婚内财产见证、提供法律咨询,进行解除婚姻关系利弊的分析、相关诉讼证据的调查、起草离婚协议、财产分割协议、子女抚养、老人赡养、离婚调解、诉讼等。
4、工程合同律师
    黑龙江龙房川律师事务所工程合同律师团队由经验丰富的工程合同律师组成,工程合同律师工作数年来,先后代理了各类工程合同案件,其中,多位工程合同律师还担任大型房地产开发企业的法律顾问,法律理论功底深厚,诉讼及非诉代理经验丰富。工程合同律师为房地产开发企业在项目投资方面进行法律论证,出具项目法律意见书、资信调查报告、风险评估报告等。工程合同律师长期从事合同法、民法、建筑法领域的研究与案件代理工作,在建设工程施工合同、地质勘探合同、监理合同、审计合同、评估合同等方面积累了丰富的实践经验。
5、拆迁合同
    许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候,第一时间想到的是,如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化,但是很多老百姓对拆迁知识一无所知,唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门,但涉及拆迁合同中的关键问题,确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时,可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
7、法律顾问
    黑龙江龙房川律师事务所现为近百家企业的法律顾问,为各大企业经营提供法律政策上的支持与帮助,专业的法律顾问通过法律咨询、合同审核及起草、专项合同起草审核、专项事务法律论证和处理、出具律师函、规范法务工作流程及其他法律事务来推动和促进交易安全,防止和减少法律纠纷的发生。如遇到不可避免的诉讼,作为企业的法律顾问一定会最大限度地减少公司损失。同时,法律顾问还为公司的投资决策建言献策保驾护航。黑龙江龙房川律师事务所的法律顾问团队将竭诚为各大企业提供最专业的“一条龙”服务。
版权所有:黑龙江龙房川律师事务所
地址:哈尔滨市南岗区三姓街126号 电话:0451-82538886 QQ:461000555
黑ICP备09033033号-1 投诉电话:55577555