房屋租赁合同效力判断的一般标准
合同的效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。房屋租赁合同的效力，根据法律和行政法规的规定，应从以下儿个方面来审查：
（一）有效合同的法律要件
《 民法通则 》 第 55 条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不伟反法律或者社会公共利益”，基本卜概括了有效合同的标准。根据有效合同的标准，考虑到房屋租赁合同的特点，有效的房屋租赁合同需符合以下几个条件：其一，合同主体适格。其二，出租人对房屋具有法律所认可的处分权，一般是房屋的所有权人，但不限于所有权人，凡对合同标的物享有合法使用收益权的人，也能成为出租人。例如，地方规范性文件中，将房屋出租人扩大为拥有房屋所有权的法人、其他组织和个人，依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人。共有房屋出租的，应当具有其他共有人同意出租的证明；委托出租的，应当具有房屋所有人与受托人签订的委托出租合同；代理人代理出租，应当具有房屋所有人委托代理出租的证明。其三，租赁房屋具有合法性，允许出租。只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。其四，合同内容合法。
房屋租赁合同生效应当以合同的成立为前提。 《 民法通则 》 第 57 条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力”； 《 合同法 》 第 44 条第 1 款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，即合同的生效原则上与合同的成立相一致，合同成立就产生法律效力。
（二）合同无效的认定
无效合同，是指不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。根据 《 合同法 》 第 52 条规定，合同无效事由有五项，分别是： ( 1 ）一方以欺诈、胁迫方式订立的合同，损害国家利益的； ( 2 ）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； ( 3 ）以合法形式掩盖非法目的； ( 4 ）损害社会公共利益； ( 5 ）违反法律、行政法规的强制性规定。依据该规定，无效的房屋租赁合同应限于以上五种情形。
建设部颁发的 《 城市房屋租赁管理办法 》 ，着重于从管理出租房屋本身的角度出发，第 6 条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租： ( 1 ）未依法取得房屋所有权证的； ( 2 ）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ( 3 ）共有房屋未取得共有人同意的； ( 4 ）权属有争议的； ( 5 ）属于违法建筑的； ( 6 ）不符合安全标准的； ( 7 ）已抵押，未经抵押权人同意的； ( 8 ）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； ( 9 ）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”该条款能否作为认定房屋租赁合同无效的依据？最高人民法院 《 合同法解释一 》 第 4 条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因为 《 城市房屋租赁管理办法 》 是建设部发布的行政规章，根据上述规定，不应作为认定合同效力的依据。
从鼓励交易、促进效率、增长社会财富、保护当事人的合法利益的宗旨和目的出发， 《 合同法 》 对无效合同作了严格限定，增加了效力待定合同和可撤销、可变更合同等合同情形，尽可能促成合同有效。因此在合同效力认定问题上，应采取从宽把握原则，即不轻易认定合同无效。审判实践中要领会和贯彻这一立法精神。在租赁合同纠纷审理方面，应以 《 合同法 》 为处理房屋租赁纠纷的基本依据，对与合同法不一致的行政规章、地方性法规不再作为认定合同效力的依据，并且要充分尊重当事人的意思表示。
《 房屋租赁合同解释 》 将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在 《 合同法 》 第 52 条规定的无效情形，就认定合同有效。该解释在遵循法律规定精神的基础上，采用宽严适当的原则确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。
司法实践中注意把握： ( 1 ）一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危使对方在违背真实意思的情况下订立的租赁合同并非当然无效，与依重大误解订立的、订立时显失公平的合同均属可变更或撤销的合同，依当事人意思表示确定合同有效与否。（ 2 ）限制民事行为能力人、无权处分人、无权代理人订立的房屋租赁合同属于效力待定的房屋合同，经追认或无处分权人取得处分权后，即为有效。
（三）合同效力认定与司法释明权
合同效力认定实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。合同效力属于人民法院主动审查的范围，不管当事人的诉讼请求是否提出确认合同效力，人民法院均应主动审查。合同效力认定直接影响到案件的实体处理。因此，产生人民法院行使释明权的问题。如果案件当事人均主张合同有效，而人民法院认为合同无效，是否需要根据最高人民法院 《 民事诉讼证据规定 》 第 35 条的规定，当事人主张的法律关系的性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，由一审法院行使释明权，告知当事人变更诉讼请求？我们认为，人民法院审理查明合同无效的，可直接按合同无效进行裁判，可以不行使释明权。但是，当事人主张涉案合同无效，经人民法院审理查明，合同应为有效的或者属于可撤销合同的，可以行使释明权，告知当事人变更诉讼请求。当事人不变更的，可以驳回其诉讼请求。