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土地出让价格条款无效不影响出让合同的整体效力
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/8

土地出让价格条款无效不影响出让合同的整体效力

在国有土地使用权出让实践中,经常会有合同当事人甚至案外第三人以土地出让金过低为由向人民法院起诉主张出让合同无效,对此,以往各地法院裁判标准不一。因为国有土地使用权出让,实质是以受让方通过支付土地使用权出让金为对一价受让取得土地使用权,故土地使用权出让金即土地出让价格无疑是合同最重要条款内容之一。许多人因此认为,土地使用权出让金过低,造成了国家土地收益的流失,损害了国家利益,此直接影响了合同目的的实现和合同效力。

对此,我们应有一个正确认识:凡是国家采用面对全社会招标、拍卖、挂牌等公开竟价的特殊方式出让国有土地使用权的,应当在法律上推定该国有土地使用权出让价格经过了公平竞争程序这一最有效的价格发现机制,所签订合同确定的土地出让金在出让当时是最高的价格、最合理的价格。合同当事人和案外第三人事后均不得主张土地出让金过低,更不得以此为由主张出让合同无效。对于以协议方式出让的土地使用权的,因为受出让方的主观意志影响较大,确实有可能因各种因素的影响,没有严格参考当地当时基准地价,导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价。一是有一些人通过种种不正当手段,影响有关实权人物进而影响上地出让金数额,造成最终协议出让的土地价格与实际价值相差甚远,背离了市场价值规律;二是当地政府部门急于招商引资,不惜降低地价出让土地,以此吸引客商投资。低价出让国有上地使用权,无疑是国有资产和收益流失,损害了国家利益。但是,以此而全面否定合同的效力,不仅不能维护国家利益、促进社会经济发展,相反,有可能会导致上地出让市场的更加混乱、政府公信力的丧失,而受让人的合法权益也就无从谈起。故正确的做法是认定合同价格条款无效,维持合同的整体效力,维护合同交易关系的稳定,进而促进社会经济的发展。对此,最高人民法院在 《 国有土地使用权合同解释 》 第 3 条第 1 款规定:“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权,上地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,应当认定上地使用权出让合同约定的价格条款无效。”

根据 《 合同法 》 第 56 条规定,“合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”故出让合同中价格条款无效,并不因此导致合同无效。如双方当事人签订的土地使用权出让合同中约定的土地用途与规划和评估报告中的土地用途不同,如果可能导致土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的,属于影响土地使用权出让合同价格条款效力的因素,但不导致土地使用权出让合同无效。

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