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村民买卖农村房屋合同的法律效力认定标准
摘自:龙房川
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发布时间:2010/11/4

村民买卖农村房屋合同的法律效力认定标准

1 .认定村民买 卖农村房屋合同效力的一般标准

具体判断村民买卖农村房屋合同的效力,应当以合同法规定的合同有效要件为标准,符合合同有效要件的合同为有效合同,欠缺有效要件的为无效合同。根据合同法的规定,合同有效要件主要包括四个方面:其一,合同当事人是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人,并具备相应的处分权。无民事行为能力人订立的合同无效,限制民事行为能力人订立的与其年龄、智力状况不符的合同,其法定代理人不予追认的无效;无处分权的人订立的合同,权利人不予追认的无效;无代理人权的人订立的介同,被代理人不予追认的无效。其二,缔约当事人意思表示真实。因欺诈、胁迫而订立的合同为可撤销的合同,法院应根据受欺诈、胁迫方的请求撤销或者变更该合同;因重大误解而订立的合同,法院可根据任何一方当事人的请求撤销或者变更该合同。其三,合同内容不违背法律强制性规定和公序良俗。恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效;以合法形式掩盖非法目的的合同无效;因欺诈、胁迫损害国家利益的合同无效;损害社会公共利益的合同无效;违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效;显失公平的合同,应根据当事人任何一方的请求予以变更或者撤销。其四,合同形式上应符合法律的要求或者当事人的约定,法律规定或者当事人约定必须采用特定形式,未采用特定形式的无效。

另外,需要注意一些地方性法规中的限制性规定。一些地方性法规,将农村私房的购房人限定在本村或经批准回乡落户定居的无宅基地或其已有宅基地少于当地标准的人群范围,并且须经有权机关批准,不满足上述条件,买卖合同应认定无效。根据 《 合同法 》 第 52 条第 5 项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定来看,不能据地方性法规认定农村房屋买卖合同无效。在村民买卖农村房屋合同符合合同法规定的有效要件的情形下,人民法院应依法判决确认该农村房屋买卖合同合法有效,驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。

2 .农村房屋买卖与房屋产权登记的关系

( l )房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件,未办理房屋过户登记不影响农村房屋买卖合同的效力。有一种观点认为,房屋买卖应以变更登记过户为生效要件,房屋没有办理过户登记,房屋买卖合同无效。最高人民法院于 1992 年 7 月 9 日针对贵州省高级人民法院的请示作出的 《 关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函 》 规定:“房屋系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约,中间人证明,按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方.还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有-效。”虽然这种观点有一定市场,但是却是错误的。因为农村房屋买卖合同为一种债权债务关系。物权和债权是权利体系中最为重要的两种权利,物权是绝对权,具有对世性、排他性;而债权是相对权,具有对人性、并存性。根据法律规定和法学理论,物权的设立、变动需要办理登记公示,但是合同和债权却不需要审批、登记,除非法律有特殊规定。登记是物权变动的要件,而非房屋买卖合同的生效要件,没有办理房地产过户登记不影响已成立的房屋买卖合同的效力。 《 合同法 》 第 44 条规定:“依法成立的合同,自成立时生效,法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”因此,宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件,未办理过户登记不影响买卖合同的效力,只要买卖合同符合合同的有效要件,合同即为有效。同时,更不能以出售的农村房屋未有办理房屋产权证而否定房屋买卖合同的效力。

( 2 )房屋和宅基地过户登记与农村房屋产权变动关系。根据 《 物权法 》 规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 《 土地管理法实施条例 》 第 6 条规定:“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权变更自变更登记之日起生效。”但是,我国长期以来,对农村房屋的产权管理没有一个明确登记管理机关,农村房屋产权管理严重滞后和不到位,农村房屋的产权尚未实行登记公示方法。相当部分农村房屋买卖、转让实际上无法进行登记公示,此其一。其二,自从 2004 年 11 月国土资源部 《 关于加强农村宅基地管理的意见 》 出台后,大部分地方国土管理部门停止了办理农村房屋土地使用权的过户手续,这实际上直接影响了农村房屋买卖中的房屋所有权变动登记。

为维护农村房屋买卖合同的法律效力、保护合同当事人的合法权益,我们认为,农村房屋所有权的变动不应仅看是否进行了过户登记,因为城市房屋与农村房屋在产权登记和变动上有明显的差别,应当正视农村房屋产权登记现实和历史遗留问题。如果房屋合同合法有效,双方合同当事人已经履行完毕的,房屋已经交付给受让人占有居住的,但由于当地农村没有相应的房屋产权令记机关进行登记,或者由于产权登记机关的原囚未能办理过户登记的,人民法院可以依法认定受让人取得房屋所有权。当然,国土管理部门限制办理农村房屋宅基地上地使用权变动登记的做法,已经对人民法院作出农村房屋买卖有效判决产生了很大的影响,甚至造成司法判决无法履行的被动局面。对此,有待有关国家机关之间协商以妥善解决。

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