咨询电话:0451-55577555
全站搜索:
您现在的位置:首页 >> 审判参考 >> 审判参考
同一集体经济组织成员之间可以买卖农村房屋
摘自:龙房川
点击: 17795014次
发布时间:2010/11/4

同一集体经济组织成员之间可以买卖农村房屋 

1 .农村集体经济组织成员之间买卖农村房屋为交易常态

农村中当一个家庭面临盖新宅的需要时有三种选择:一是他们可以向村委会申请审批宅基地,二是如若自己家旧宅的面积足够宽敞,可以直接翻建,三是他们可以购买别家的旧宅或者购买集体经济组织出让的其他用房用来建造房屋。据学者调查,中国农村是一典型的乡土社会,受亲缘、地缘文化的影响,农村中房屋买卖一般在村落内部进行即主要是在村内市场进行,买房者所选择的房屋一般在白己的祖屋或父母居住房屋的附近。因此,农村房屋转让交易,相当部分是在同一集体经济组织内的村民之间进行。集体经济组织内成员可分三种:一是本身已有宅基地,且符合国家规定的宅基地标准;二是已有宅基地,但尚未达到国家规定的标准;三是已在集体组织落户,但尚没有被分到宅基地。但应说,无论那种人都有可能出于生活居住和生产经营的需要,购买房屋。

2 .集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律和政策依据

关于同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋的法律效力,因为受交易主体的身份和土地权利的影响较少,其效力相对明了,凡符合一般房屋买卖合同有效要件者应当认定有效。集体经济组织成员之间买卖农村房屋合法有效的具体法律依据和法理如下:

( l )宪法和法律确认私人对其所有的房屋享有所有权,依法得处分转让其权利。房屋属于公民的个人财产范畴,公民的合法私有财产不受侵犯;国家依照法律规定保护公民的私有财产权。 《 物权法 》 第 30 条规定,农村村民对其合法建造的房屋享有所有权、第 64 条规定,私人对合法拥有的房屋享有所有权,而所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分形式多样,包括买卖、互易、赠与等方式。

( 2 )现行法律并没有禁止农村房屋买卖、转让,相反在多部法律和法规中规定了农村村民得买卖、转让其所有的房屋。国家制定法和最高人民法院的司法解释对于农村房屋买卖合同原则上是予以承认的,并且为它们预留了足够的空间。例如, 《 土地管理法 》 第 62 条第 4 款规定,农村村民可以出卖、出租住房,只是再申请宅基地的不予以批准。最高人民法院于 1984 年作出的 《 关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见 》 第 60 条规定:“村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷,应根据国务院 《 村镇建房用地管理条例 》 中规定的审查、批准手续办理。”最高人民法院 〔 1992 〕 民他字第 8 号批复认为,农村房屋买卖,按约定交付房款以及管理房屋的有效。可见,最高人民法院原则上是承认村民之间买卖农村房屋效力的。通说认为,房屋所有人出卖农村私有房屋,买卖双方白愿、立有契约,交付了房款,并实际管理和使用房屋,又没有其他违法行为的,应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的,按当地规定办理。

( 3 )现行国家政策没有限制集体经济组织内成员之间买卖农村房屋。事实上,早在 1963 年,中共中央就在 《 关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知 》 第 2 项就规定:“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给房主,但宅基地的所有权仍归集体所有。”党和国家政策规定,明确了农民拥有买卖房屋的权利。

( 4 )地方性法规和规章肯定集体经济组织成员之间的农村房屋转让。如 《 上海市房地产转让办法 》 ( 2004 修正)第 13 条规定:“集体所有土地上建成的房屋需转让的,应当符合下列条件:(一)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。(二)居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人;非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。(三)居住房屋转让的申请,已经房屋所在地乡(镇)人民政府批准。集体所有土地上建成的房屋需转让给前款第(二)项规定以外的受让人的,应当在依法办理集体所有土地的征用手续后,方可按照本办法的规定办理转让手续。” 《 上海市农村个人住房建设管理办法 》 ( 1998 年修正)第 21 条规定:“符合农村建设用地条件的农村居民户,可以向乡(镇)人民政府申请购买本集体经济组织内的他人房屋。”

律师事务所 简介
   拆迁律师土地律师离婚律师法律顾问 黑龙江龙房川律师事务所(http://www.55577555.com/)专业房地产律师,为企事业机关单位及个人等提供: 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问, 房地产开发纠纷、土地项目建设纠纷、建筑施工纠纷、设备安装采购、土地使用权的出租、出让,一手房二手房买卖、物业纠纷、抵押、租赁、拆迁、项目交易等相关法律服务。 黑龙江龙房川律师事务所成立于二零零四年一月八日,是专业房地产律师事务所,主要为房地产企业及涉及房地产业务的企事业机关单位,提供 拆迁律师土地律师离婚律师工程合同律师拆迁合同二手房合同法律顾问、房产交易、项目交易等相关房地产法律服务。 工程合同律师拆迁合同二手房合同
1、拆迁律师
    黑龙江龙房川律师事务所是黑龙江专业的房地产律师事务所,在多年的土地拆迁法律工作中锻炼出了一支专业的、资深的精英拆迁律师团队。 在这支拆迁律师团队中,至优至善的法律运作水准是我们专业的体现。作为全省最资深的拆迁律师团队,我们能够为您提供专业的拆迁调查,拆迁补偿标准计算,拆迁行为合法性方面的法律意见,以及在拆迁过程中的见证、代书、谈判、申请裁决、听证、申请行政复议、诉讼等方面的代理服务。 一个由资深拆迁律师组成的专业拆迁律师团队,秉承“坚信正义、坚守道义、坚持公义”的理念,将是您法律权益的最强捍卫者。
2、土地律师
    黑龙江龙房川律师事务所是一家专业性的土地房产律师事务所。凭借多年积累的办案经验及多名优秀土地律师组成一个强大的土地律师团队。农用地、建设用地、非利用地等土地问题,是土地律师的专业领域。土地使用权纠纷,土地征收,土地转让,土地合同,土地租赁,土地承包,土地侵权,土地确权等各类疑难,复杂土地案件,都可以由我们专业的土地律师为你提供全套的解决方案。土地方面的法律问题是土地律师的舞台,而土地律师也将维护您的一切土地权益。
3、离婚律师
    黑龙江龙房川律师事务所还特别组建了专业的离婚律师团队,离婚律师专门办理与婚姻关系相关的法律服务;专业的离婚律师团队在承办案件过程中能够深刻领会当事人真实意图,掌握当事人的“合”与“离”的精神实质与法律内涵,运用灵活的工作方法,为当事人圆满的解决问题。离婚律师涉及的具体业务范围包括婚前、婚内财产见证、提供法律咨询,进行解除婚姻关系利弊的分析、相关诉讼证据的调查、起草离婚协议、财产分割协议、子女抚养、老人赡养、离婚调解、诉讼等。
4、工程合同律师
    黑龙江龙房川律师事务所工程合同律师团队由经验丰富的工程合同律师组成,工程合同律师工作数年来,先后代理了各类工程合同案件,其中,多位工程合同律师还担任大型房地产开发企业的法律顾问,法律理论功底深厚,诉讼及非诉代理经验丰富。工程合同律师为房地产开发企业在项目投资方面进行法律论证,出具项目法律意见书、资信调查报告、风险评估报告等。工程合同律师长期从事合同法、民法、建筑法领域的研究与案件代理工作,在建设工程施工合同、地质勘探合同、监理合同、审计合同、评估合同等方面积累了丰富的实践经验。
5、拆迁合同
    许多面临被拆迁的单位和个人在遇到拆迁问题的时候,第一时间想到的是,如何让自身的合法权益在拆迁合同中最大化,但是很多老百姓对拆迁知识一无所知,唯一能想到的解决办法是上网搜索与拆迁合同相关的法律常识。虽然网上的拆迁合同版本五花八门,但涉及拆迁合同中的关键问题,确经常被一带而过。老百姓不能从网上得到“实实在在”的实惠。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业拆迁律师团队在了解您需求的同时,可以为您量身打造一份优越的拆迁合同。
6、二手房合同
    随着二手房交易市场的火爆攀升,二手房已经成为大多数“保守型”投资者的首选。但是随着二手房交易量的增多,以前二手房合同中不常见的法律问题,已经渐渐浮出水面。常规的二手房合同已经不能满足广大客户的需求。资金监管、贷款、税费等问题,已经成为买卖双方关注的焦点。导致该现象出现的主要原因是,常规的二手房合同不能紧跟政策调整的步伐,为不诚信的交易主体提供了毁约的机会,最终导致二手房合同无法履行。为此,黑龙江龙房川律师事务所的专业二手房律师,将会结合最新的政策法规为您量身打造一份“零风险”的二手房合同。
7、法律顾问
    黑龙江龙房川律师事务所现为近百家企业的法律顾问,为各大企业经营提供法律政策上的支持与帮助,专业的法律顾问通过法律咨询、合同审核及起草、专项合同起草审核、专项事务法律论证和处理、出具律师函、规范法务工作流程及其他法律事务来推动和促进交易安全,防止和减少法律纠纷的发生。如遇到不可避免的诉讼,作为企业的法律顾问一定会最大限度地减少公司损失。同时,法律顾问还为公司的投资决策建言献策保驾护航。黑龙江龙房川律师事务所的法律顾问团队将竭诚为各大企业提供最专业的“一条龙”服务。
版权所有:黑龙江龙房川律师事务所
地址:哈尔滨市南岗区三姓街126号 电话:0451-82538886 QQ:461000555
黑ICP备09033033号-1 投诉电话:55577555