上海缘城物业管理有限公司诉曹炳富物业管理纠纷案
上海市第二中级人民法院民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第866号
上诉人（原审被告）曹炳富，男。
上诉人（原审原告）上海缘城物业管理有限公司。
法定代表人赵瑜，董事长。
委托代理人刘翔、陶英杰，上海市万众律师事务所律师。
上诉人上海缘城物业管理有限公司（以下简称缘城物业）、上诉人曹炳富因物业管理纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2005）普民三（民）初字第3283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人缘城物业的委托代理人刘翔、陶英杰，上诉人曹炳富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，曹炳富购买了上海市大渡河路652弄3号2002室的房屋后，办理了入住手续并使用该房屋，缴纳物业管理费至2003年2月21日。从2003年2月22日起曹炳富一直未支付物业管理费至2004年8月。自2000年12月起曹炳富的房屋交付使用后，先由开发商上海优化建设科技公司下属的建华大厦管理处进行物业管理。2002年6月之后，开发商上海优化建设科技公司与缘城物业签订了《前期物业管理服务合同》，缘城物业接替前建华大厦物业管理处对曹炳富居住的商品房小区进行物业管理业务。曹炳富入住时与开发商在预售合同附件四中签订了《房屋使用公约》（以下简称"公约"）。公约确定，曹炳富购买的房屋建筑面积为122.86平方米，按每平方米每月人民币1.50元，如逾期则每日按应缴管理费的百分之一加收滞纳金。因曹炳富停缴物业管理费，缘城物业在多次催缴未果后，遂诉至原审法院，要求曹炳富支付自2003年2月22日至2004年8月欠付的物业管理费及滞纳金。
原审另查明，建华大厦于2000年12月交付使用，在未选聘物业公司之前，建华大厦的前期物业管理由开发商上海优化建设科技公司内部的"建华大厦管理处"进行物业管理。之后，由于有关政策的规定，开发商对自己开发的商品房不能进行自主管理，并且要求有相应资质的物业公司进行物业管理，案外人上海优化建设科技公司将由自己下属管理处进行物业管理的小区交由缘城物业管理，缘城物业成立于2002年5月10日。据此，开发商上海优化建设科技公司与缘城物业在2002年6月6日签订了《前期物业管理服务合同》，由缘城物业对系争房屋所在的小区进行管理，在合同中第四章（双方权利和义务）第十七条第五项中规定："在合同生效之日起原建华大厦物业管理处划归乙方管理并向乙方提供物业管理用房（产权仍属甲方）由乙方无偿使用。"第四章第十七条第七项规定："协调、处理本合同生效前甲方与业主在房屋预售合同中约定的有关物业管理方面（房屋使用公约）所发生的问题"。第四章第十八条（乙方的权利和义务）第三项规定："对业主和物业使用人违反（业主公约）及预售合同中有关（房屋使用公约）的行为进行处理"。上海优化建设科技公司与缘城物业于2002年6月6日签订的《前期物业管理服务合同》中第六章（物业管理费用）第二十条约定：1、物业管理费（管理费、保洁费、保安费）按建筑面积和每平方米人民币0.60元。2、住宅电梯、水泵运行费按建筑面积每平方米人民币0.55元收取。3、共用设施维修，养护按建筑面积每平方米人民币0.35元预收，每季按实结算。4、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用百分之一/每日加收滞纳金。上述三项约定，缘城物业于2003年11月11日报普陀区物价局审核后获准。
原审再查明，缘城物业在对本案系争小区进行物业管理时，确有保洁、保安等服务工作存有不足的情况发生。
原审法院审理后作出判决如下：一、曹炳富应于本判决生效之日起十日内支付上海缘城物业管理有限公司自2003年2月22日起至2004年8月止的物业管理费人民币3356.75元。二、上海缘城物业管理有限公司其余诉请均不予支持。
缘城物业与曹炳富均不服原审法院判决，向本院提起上诉。
曹炳富上诉称：其与开发商签订的预售合同中约定的前期物业管理单位并非缘城物业，现开发商擅自变更前期物业管理单位未经业主同意，违反了双方签订的预售合同，而缘城物业在与开发商签订物业管理合同时尚未取得相关资质，该公司对本小区的物业管理收费标准亦无法律依据，故其不同意支付物业管理费及滞纳金。
缘城物业则上诉称，其作为前期物业是接受开发商的委托对该小区进行物业管理，由于在接受委托之时，公司刚成立，此后不久公司即取得了相关资质并将收费标准予以备案，且其提供的服务并无不妥之处，小区业主接受了服务就应当支付相应的费用，至于开发商是否违反与业主签订的预售合同其并不知晓，现上海优化建设科技公司已将对业主享有的物业管理费的债权让渡于其，故其仍坚持原审中的诉讼请求。
本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：在前期物业管理中，住宅出售单位与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同，对全体业主具有约束力。系争房屋的开发商上海优化建设科技公司虽在与曹炳富签订的预售合同中约定，由上海优化建设科技公司物业管理处（即建华大厦物业管理处）对该房屋进行前期物业管理，但此后由于相关政策规定开发商对自己开发的商品房不能进行自主管理，而此时系争房屋所在的小区业主大会尚未成立，故缘城物业接受开发商上海优化建设科技公司的委托对该小区进行物业管理并无不当，曹炳富在接受了缘城物业的服务后，以开发商违约擅自变更物业管理单位为由拒绝向缘城物业支付物业管理费的理由不能成立。鉴于缘城物业在接受上海优化建设科技公司委托后不久即取得了相关资质并将收费标准向有关行政管理部门予以备案，故原审法院参照上述备案的标准并结合缘城物业的服务质量所确定的物业管理收费标准并无不当。至于滞纳金一节，由于缘城物业所提供的物业服务尚有不足之处，故原审法院未支持其该项请求是正确的。综上，曹炳富与缘城物业的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币144.20元，由曹炳富与上海缘城物业管理有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 李 虎
代理审判员 张志煜
二○○六年六月六日
书 记 员 邱静静