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以特殊出让方式出让上地使用权的合同何时成立的认定标准
摘自:龙房川
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发布时间:2010/7/8

以特殊出让方式出让上地使用权的合同何时成立的认定标准

当事人之间是否已经形成土地使用权出让合同关系,是当事人诉请继续履行合同的前提条件,也是案件裁判处理的关键所在。根据法律规定,当事人订立合同,一般采取要约、承诺方式。当合同当事人不是采用普通协议出让方式订立合同,而是采用招标、拍卖或者挂牌出让等特殊出让方式出让国有上地使用权的,对于所涉土地使用权出让合同的具体形成时间的判定不无疑义。

关于以特殊出让方式出让土地使用权的合同何时成立问题,关键在于根据 《 合同法 》 、 《 招投标法 》 、 《 中华人民共和国拍卖法 》 (以下简称 《 拍卖法 》 )等法律规定,正确认定土地出让方发布的拍卖公告、招标公告和挂牌出让公告的法律性质,是属于要约,还是属于要约邀请。一般而言,土地出让方发布的拍卖公告、招标公告和挂牌出让公告的法律性质,属于要约邀请。因为它是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示。 《 合同法 》 第 15 条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”土地使用权受让方或者称竞买人的竞买行为、投标行为或者报价行为,属于提出价格条款,构成要约。此时,必须存在土地出让方的承诺行为,认可受让方的报价行为,方能形成土地使用权出让合同关系。

在时间房地产建设集团有限公司诉浙江省玉环县国土局土地使用权出让合同纠纷案,最高人民法院判决认定,根据 《 合同法 》 第 15 条规定拍卖公告和招标公告的法律性质为要约邀请,刊登于报纸上的挂牌出让公告与拍卖公告、招标公告相同,亦是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示,其实质是希望竞买人提出价格条款,其性质应认定为要约邀请。竞买人在竞买申请中提出报价,并按要约邀请支付保证金的行为,属于要约,如出让方报价行为无合同相对方的承诺,则双方当事人之间尚末形成地使用权出让合同关系。

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