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遵循等价有偿和诚实信用原则,公平处理无效转让行为,均衡保护各方利益
摘自:龙房川
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发布时间:2010/11/3

遵循等价有偿和诚实信用原则,公平处理无效转让行为,均衡保护各方利益

公平、等价有偿和诚实信用是进行民商事活动的基本原则。法院在裁判农村房屋买卖、转让纠纷案件时,当然应当遵循这些基本原则,公平、合理地认定当事人民事责任,均衡保护各方民事主体的不同利益诉求。因为城镇居民不享有购买农村房屋及其相应宅基地的权利,买卖农村房屋行为一经法院判决,败诉的只能是受让方。尽管买卖行为无效,但出卖房屋的农民反悔行为,违背了诚实信用原则,这本身也是与法律理念所不符,与社会上通行的道德观念相冲突。如果简单地判决由出卖人和买受人各自向对方返还购房款项和房屋,忽视买受人遭受的实际利益损失和出卖人的背信行为,法院的判决难以体现社会效果。但是,如果判决出让方赔偿相对方巨额损失,由于大部分农民的经济状况并不是很好,有的根本无履行能力,这样的判决不但无法使受让方的权利得到充分保护,而且会使农民陷于债务重负,也不符合公正司法要求。故法官在裁决农村房屋买卖、转让纠纷案件时,必须时刻牢记公平、合理原则,均衡保护各方利益。

综合权衡买卖双方的利益。首先要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于受让人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;最后,返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间。

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