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按揭贷款合同利益均衡与合同条款效力认定
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/29

按揭贷款合同利益均衡与合同条款效力认定

住房按揭贷款实务中,按揭贷款合同均是由按揭银行单方制定的格式合同,银行往往利用其经济优势对自己的权利和按揭人、保证人的义务详加规定,而对自己的义务规定得笼统,因此在案件处理中如何平衡各方当事人的合法权益也相当重要。

1 .排除按揭人合理使用房屋权利的合同条款无效。 《 担保法 》 第 35 条规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”但实践中按揭贷款合同对按揭人合理使用房屋限制过严,一般都约定在还清贷款前,未经按揭银行书面同意,按揭人不得将本合同项下的部分或全部抵押房产出售、出租、赠与、舍弃、托管、重复抵押或以抵押物清偿其他债务及以其他任何方式处置。我们认为,已设定抵押的房屋未经抵押权人同意的转让行为无效,故按揭合同禁止按揭人将抵押房屋出售、赠与是有法律依据的,但其禁止按揭人将按揭房屋进行出租和再次抵押的约定不但妨碍了资金融通,对于不动产的交换价值也是一种浪费。按揭人将按揭房屋出租或在其剩余价值部分设定抵押,不需经过按揭银行的同意,因为按揭权人对按揭房屋仅享有优先受偿权而并不具有直接支配的权能,所以按揭人将按揭房屋出租或再次抵押并不对按揭银行的按揭权造成损害。相反,还有利于按揭人筹措资金,及时还款,也是符合 《 担保法 》 规定的。因此,在案件处理中可依据 《 合同法 》 第 40 条的规定,认定该格式合同条款无效。

2 .按揭权人违约应依法追究其违约责任。在按揭贷款合同中约定的按揭银行的义务往往只有按期足额提供贷款和保管按揭房屋产权证明文件和其他文件两项,且一般未约定银行的违约责任,这就使合同当事人间权利失衡。在司法实践中,如果因按揭银行不按合同约定的期限和金额放款、不按合同约定的利率计息或无正当理由提前收回贷款等行为引起的纠纷,按揭人主张追究银行的违约责任的,应予以支持。

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