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按揭贷款合同纠纷案件中第三人的确定
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/29

按揭贷款合同纠纷案件中第三人的确定

 1 .因房屋买卖纠纷引起的借贷纠纷中第三人的确定

房屋买卖纠纷可能导致房产商与购房人之间的权利、义务发生变化,致使解除房屋买卖合同。如果购房人停止向银行偿还贷款,借贷纠纷就会发生。在此种情况下,应将银行列为第三人,或允许银行以有独立请求权的第三人身份参加诉讼。如果购房人继续向银行偿还贷款,则不必将银行列为第三人。

2 .因借贷纠纷引起的房屋买卖纠纷中第三人的确定

( 1 )银行未按约提供按揭贷款。这种情况一般比较少见,但不排除这种情况的存在。银行未按约提供按揭贷款,将损害购房人和房产商的利益。此时,如购房人提起诉讼,要求银行依按揭贷款合同承担违约责任或承担赔偿购房人损失的责任,房产商可以以有独立请求权的第三人身份参加诉讼。

( 2 )购房人不依按揭贷款合同的约定如期偿还贷款本息,银行起诉时购房人不依约付款的情形主要有三种:

其一,房产商弃楼而致楼盘烂尾,此时购房人也是受害人,处理上如果把购房人与房产商的买卖关系当成另一法律关系而不顾,银行利益受损害的程度可能更大,且社会效果不佳。实际上,银行受损是由房产商弃楼而造成的,尤其在楼花按揭时,三方共同签署按揭合同书,合同书中房产商与银行的权利、义务关系往往比较松散,但合同书中有关房屋交付及贷款的事项,是三方一的意思表示,承担义务的任何一方在合同上对其他两方作出的承诺,对特定的相对一方构成有约束力的合同条款。但对非特定的一方来说,如房产商对银行,这种承诺首先体现的是信用,房产商与银行建立的是信用关系,这种关系同样应受法律保护。 《 民法通则 》 规定民事活动应当遵循诚实信用原则。房产商一旦违背承诺,引起银行受损,则应认为房产商的行为与损失有直接关系。按 《 民事诉讼法 》 第 56 条第 2 款的规定,人民法院在审理银行起诉的此种房产按揭纠纷时,应通知房产商作为第三人参加诉讼。或者,如购房人已起诉房产商,要求其归还购房款、解除合同、支付违约金时,银行可以诉讼判决结果与己有利害关系为由,要求以有独立请求权的第三人身份参加诉讼。

其二,购房人由于收人流中断或由于其他原因引起的负担加重而导致不能按约偿还本息。在一般情况下,由于此种情形纯粹是由于购房人无力付款引起的,与房产商没有直接关系,诉讼中可不追加房产商为第三人。在按揭贷款合同中已规定了房产商在购房人不能按期付款时承担房屋回购或保证义务时,可追加房产商作为第三人参加诉讼。

其三,购房人以房产商所交楼房不合要求为由停止向银行付款的。如房产商所交楼房并不存在严重质量问题,而是购房人在房屋买卖合同生效后反悔。此时,银行受损的原因主要在于购房人,而不在房产商。房产商与案件的处理并没有利害关系,不宜列为第三人。如房产商所交楼房存在严重质量问题或房产商所交楼房严重缩水,可认为银行受损与房产商的违约行为有直接联系,此时银行起诉购房人时应将房产商列为第三人。

另外,我们认为,如房产商所交楼房存在严重质量问题或房产商所交楼房严重缩水,即使购房人不提出异议,但由于楼房是借贷合同中的抵押物,银行也可以抵押物的价值过分低于贷款为由,以购房人为被告而提起诉讼,诉讼中应将房产商列为第三人。

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