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按揭贷款合同纠纷案件中按揭银行的诉讼地位
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/29

按揭贷款合同纠纷案件中按揭银行的诉讼地位

购房人起诉房产商要求确认房屋买卖合同无效或解除合同时,如何确立银行的诉讼地位,在司法实践中做法不统一。有的不将银行列为诉讼主体,只处理购房人与房产商的房屋买卖合同关系,有的将银行列为有独立请求权的第三人参加诉讼;有的将银行列为无独立请求权的第三人参加诉讼。我们认为,第一种做法忽视了案件处理结果与银行有利害关系。购房人因房产商违约而要求确认房屋买卖合同无效或解除合同,若法院支持其诉讼请求,判决解除房屋买卖合同,必然影响购房人(按揭人)与银行(按揭权人)基于房屋买卖合同而签订的按揭贷款合同中按揭权的实现,而最终影响按揭权人的利益。因此,第一种做法并不可取。第三种做法与现行法律规定不符。根据 《 民事诉讼法 》 第浦条、最高人民法院 《 关于适用义民事诉讼法)若干问题的意见 》 第 65 条的规定,有独立请求权的第三人与无独立请求权的第三人的区别在于该第三人对于当事人双方的诉讼标的是否有独立请求权。在房屋买卖纠纷中,因为购房人已将该诉讼标的抵押给银行,银行对该标的物有优先受偿权,其可主张独立的清求权。我们赞同第二种做法,即银行属于有独立请求权的第三人,是否参加诉讼,应由其自行决定,法院不能强行追加其参加诉讼。对于银行因无法得知购房人与房产商的房屋买卖纠纷已被法院受理而难以主动参加诉讼的问题,在实践中可以由购房人在起诉房产商要求解除房屋买卖合同时,依法通知按揭银行,如果购房人没有通知银行,则可由法院告知银行,其有权申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼,但法院不能主动追加其为第三人。 《 商品房买卖合同解释 》 第 25 条规定即与上述观点一致。

已经办理银行按揭的房屋进行转让,该合同效力认定?是否应当追加银行为诉讼第三人,征得抵押权人的同意,否则该买卖合同无效?在涉及银行按揭的房屋买卖案件中,一般应当追加银行为诉讼第三人。但如当事人已经办理转按揭或者通过相关的证据能确认银行对房屋转让的态度时,就没有必要追加银行为诉讼第二人。合同效力问题,应当适用 《 物权法 》 的规定,抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产,合同无效。但是受让人同意代为清偿债务消灭抵押权时,抵押权人是否同意并不影响合同的效力。

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