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夫妻共有财产的无权处分与善意取得制度
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/28

夫妻共有财产的无权处分与善意取得制度

1 .善意取得法律制度的适用

善意取得,是指无权处分他人财产的财产占有人,在不法将其占有的财产转让给第三人以后,如果受让人在取得该财产时系出于善意,即依法取得该财产的所有权,原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。善意取得的实行结果,是物之原所有人丧失其所有权,善意受让人则取得所有权。善意取得制度,是民法物权法的一项重要的制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。对此,最高人民法院 《 关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行) ) ) (以下简称 《 民通意见 》 )第 89 条规定:共有人“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的赔偿。”该规定即为我国法律关于善意取得制度的明确规定。最高人民法院在上述司法解释中,却未将不动产排除在善意取得制度之《 物权法 》 第 106 条已明确善意取得制度适用于不动产。

而适用善意取得制度必须满足下列条件: ( 1 )财产受让人在取得财产时必须是善意且无过失的,即受让人在取得财产时不知道并且也无理由知道出让人是无权处分人。( 2 )财产受让人必须是有偿取得财产的,即向出让人支付了与财产相当的对价。受让人因继承、接受赠送取得财产,不适用善意取得。另外,如果受让人以过于低廉的价格(明显低于市场价格)取得财产的,则推定受让人在取得该财产时是应当知道出卖人是无权处分人,因此其恶意取得的财产不受法律保护。( 3 )转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。如果第三人取得财产时构成善意取得的,其即时取得的财产所有权受到法律保护,不受任何人追夺。原财产所有人丧失其所有权,但因此产生侵权赔偿请求权,可以要求非法出让人赔偿其受到的损失。反之,如果第三人取得财产时不构成善意取得的,受让人应当向原所有权人返还财产。

2 .夫妻关系存续期间一方签订房屋买卖合同的效力认定

夫妻一方擅白卖房不能绝对定论为无效或有效,须综合判断。房产登记在一人名下,购房人与卖房夫妻也不熟悉,判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在夫妻名下,判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件,举证责任在购房人,即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件,即应以购房人是否善意、有偿作为条件。涉及夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项,不属于‘旧常生活需要”,不适用家事代理,也不适用表见代理,需要经双方协商同意。

夫妻存续期间,夫妻一方签订房屋买卖合同,另一方向法院主张不知情,要求确认该买卖合同效力认定,法院如何处理?对此应区分三种情形进行处理: ( 1 )如果房产证登记为签订合同的一方所有,则其合同效力应当根据物权法的登记公示与公信原则,房屋买受方如属善意第三人,其信赖利益应当得到保护,即认定买卖合同有效。 ( 2 )如果房产证登记为夫妻共有(按份或共同),则其合同效力如何认定?如仅有夫或妻一方签订买卖合同,未签字一方以不知情要求法院确认该买卖合同无效,一般应当认定合同无效。但是订立合同的一方持有另一方的身份证或授权委托书进行房屋买卖或者有其他证据能够证明另一方知情的情况下,可以认定合同有效。( 3 )如果买卖合同双方仅对买卖合同的履行发生争议,夫妻中另一方未参加诉讼,是否需追加另一方为诉讼第三人?追加未签字另一方为诉讼第三人较为适宜。在涉及夫妻共同财产的诉讼中,如仅夫或妻为案件的当事人,追加另一方为诉讼第三人,可以避免被二审发回重审的风险。如在二审阶段,夫或妻一方主张不知情,要求参加诉讼确认买卖合同无效的,二审法院很可能因漏列诉讼当事人而将案件发回重审。总而言之,在夫妻一方对共有财产进行处分,擅自与第三人签订房屋买卖合同的情形,对于相应合同的效力认定,应当结合实际情形,综合考量确定。即必须完全符合善意取得制度的所有适用条件,方可认定第三人因善意取得合同标的物而例外地排除无权处分制度。另一方不得主张合同无效并主张返还物之所有权。否则,不宜直接适用善意取得制度而排除无权处分制度,而是应当认定合同属于效力待定合同,除非夫妻另一方事后予以追认,否则合同应确认无效。

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