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商品房买卖合同中违约责任的承担方式
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/22

商品房买卖合同中违约责任的承担方式

商品房买卖合同中违约责任的承担方式,是指依照法律法规等的规定及合同约定,商品房买卖合同当事人在出现违约行为时应当承受的制裁方式。 《 合同法 》 规定的承担违约责任的方式有:继续履行,采取补救措施,赔偿损失,修理、更换、重作、退货,减少价款或报酬,双倍返还定金,支付违约金等。而依据 《 商品房买卖合同解释 》 ,在处理商品房买卖合同纠纷案件中,违约方承担违约责任的方式主要有如下几种:

(二)实际履行

在合同违约方不履行合同时,守约方可以要求人民法院强制违约方按照合同约定履行合同债务的违约责任承担方式。其构成要件有: ( 1 )存在违约方的违约行为; ( 2 )必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为; ( 3 )必须是违约方能够继续履行合同。另外, 《 商品房买卖合同解释 》 规定了在多种情况下,商品房买卖中的买受人可以选择要求对方以继续履行合同的方式承担违约责任,亦可要求与对方解除合同并赔偿损失。

(二)采取补救措施 

1 .修复。根据 《 商品房买卖合同解释 》 第 13 条第 2 款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以白行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

2 .返还价款。根据 《 商品房买卖合同解释 》 第 14 条第 2 款之规定,当交付的房屋面积误差比绝对值超出 3 % ,买受人同意继续履行合同时,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在 3 %以内部分的房价款由买受人按约定的价格补足,面积误差比超出 3 %部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在 3 %以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过 3 %的房价款由出卖人双倍返还买受人。

(三)赔偿损失即商品房买卖合同中违约方因不履行合同义务给守约方造成损失的,应当依法承担赔偿守约方因违约行为所受损失的责任。赔偿损失通常是指金钱赔偿,也包括实物赔偿,即以合同标的物以外的物品予以赔偿。其责任构成如下: ( 1 )违约行为; ( 2 )损失; ( 3 )违约行为与损失之间有囚果关系;(4)违约一方没有免责事由。我国 《 合同法 》 第 107 条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第 112 条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。”而这里的赔偿损失性质上属补偿性赔偿,而具体到履行商品房买卖合同过程中的损失赔偿, 《 商品房买卖合同解释 》 特别增加对出卖人的恶意违约行为的惩罚性赔偿责任。该司法解释第 8 条、第 9 条明确规定了商品房买卖合同中属于出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的五种情形可以使用惩罚性赔偿原则。具体情形如下:其一,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;其二,商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;其三,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;其四,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;其五,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。此五种情况下,买受人可以请求返还已付购房款及利息,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

关于商品房买卖合同的非财产损害赔偿问题。商品房买卖合同纠纷案件是否可以适用精神损害赔偿的问题,在理论界存在争议,在实践中也出现个别适用精神损害赔偿的案例。但是通说认为,不适用精神损害赔偿,对此应从严把握,不要随便扩大适用精神损害赔偿。因为,最高人民法院 《 关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若于问题的解释 》 第 1 条规定,自然人因人格权利受侵害可以向人民法院起诉请求赔偿精神损害。而在商品房买卖合同纠纷,逾期交付、办证、房屋质量等不会导致买受人人格权利受损情形,支持其精神损害赔偿属于适用法律错误,应予以纠正。精神损害赔偿适用的领域原则上应限于侵权纠纷案件,现行法律规定也是如此。至于个别确实给合同当事人造成很大精神伤害、痛苦的商品房买卖合同案件,或合同违约责任与侵权责任竞合的情形,判决支持受害人一定的非财产损害赔偿有其合理性。但是我们必须明确,在普通商品房买卖合同中存在的房屋质量问题排除适用精神损害赔偿的余地,仅限于财产损害赔偿。

(四)适用定金罚则

     《 商品房买卖合同解释 》 第 4 条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”因为定金而引发的纠纷,是近年来房价波动时期商品房买卖纠纷中的一个重点,在房地产诉讼案件中占有一定比例。

    在实践中,购房者在交付定金后,发现开发商提供的商品房买卖合同早已单方规定了违约责任条款、其中不少包含着不公平乃至违法的内容。开发商这种做法是不符合我国民法及合同法规定的公平、诚实信用原则的,购房者有权拒绝这种单方面规定的不公平条款,并在与开发商自由协商达成一致意见后再签订正式的买卖合同。当然,由于多种复杂因素的影响,在房地产市场中,开发商具有优势地位,签约的主动性往往较多地掌握在开发商手中,所以购房者往往要作出让步,但这种让步应结合购房的风险综合考虑。在双方没有签订商品房买卖合同的情况下,责任不应由购房者承担,购房者有权要求开发商返还已交付的订金或定金。

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