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[土地律师]非法出租土地被查处,租赁合同该如何处理?
摘自:龙房川
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发布时间:2012/8/7

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2004年9月15日,某村在未依法办理用地审批手续的情况下,即与某石料厂签订了《土地租赁合同》。合同约定:该村将11亩荒地租赁给某石料厂用作堆场,租赁期限为20年,年租金为3.2万元。协议签订后,该村已实际收取租金3.2万元。10天后,该县国土资源局根据群众举报对此进行了立案调查。
[疑惑]
1. 该村出租土地行为是否违法?应如何处理?
2.该村与石料厂的土地租赁合同是否继续有效?

[解析]
本案例主要涉及非法出租农村集体土地使用权,以及有关民事合同的法律效力、责任承担的问题,是一起典型的农村集体土地使用权非法出租案件。
《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款明确规定:“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”
本案中,该村未经国土资源管理部门批准,在未依法办理用地手续的情况下,就擅自将土地租赁给石料厂用于非农业建设,这显然是违法的。按照《中华人民共和国土地管理法》第81条规定:“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。”具体罚款数额应当按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第39条规定确定:“依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的,罚款额为非法所得的百分之五以上百分之二十以下。”对于本案中有关直接责任人,应当按照《土地管理法》第73条之规定:“对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”
对于该村与石料场签订的土地租赁合同,属于平等主体之间的民事法律关系,应当适用《中华人民共和国合同法》进行调整。根据《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的为无效合同:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中涉及的村集体土地使用权属于非法转让,因此虽然该村与某石料厂的合同已签定,且已进入履行阶段,但是该村的出租土地行为违反了国家强制性法律规定,因此导致该份土地使用权租赁合同无效。由此给合同双方造成的损失,应当按照《合同法》第58条之规定处理:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”如果合同双方存在恶意串通、损害该村集体利益的,应当按照《合同法》第59条之规定处理:“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

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