已登记的地役权对受让人是否仍具有约束力
【案情介绍】
2007年5月，某村甲某和乙某分别从村集体处承包了一块稻田，两人的水田相隔不远，为解决灌溉问题，甲和乙分别在各自的地里打井取水，但由于条件所限，乙的田地里打不出水，于是乙跟甲协商，乙从甲的井处引水，每年支付甲500元，双方就从该井引水的事宜签订了合同，并到登记机关办理了登记。2007年11月，甲将其部分农地转包给了丙，井在所转包田地内(位于明处)，但在转包过程中，由于各种原因未就该井的使用进行说明。丙承包了该地后，便将该井圈了起来，不允许外人从该井处引水。甲和乙得知后，坚决不同意，乙认为其已经和甲就其从该井处引水达成协议，并办理了登记，其有权继续从该井处引水；甲则认为该井是其开挖修建的，该井应属于其所有，丙没有权利将该井圈起来。三方在多次协商无果的情况下，甲和乙以丙无权私自处理该井为由将丙告上法庭。
【处理结果】
法院经审理后，依据《物权法》第156、158、167条及《民法通则》第83条的规定，作出如下判决：
(一)乙有权从丙地内的井处继续引水；
(二)甲与丙协商经丙同意后，可从丙地内的井处引水。【评析】
本案涉及地役权的成立、法律效力以及甲能否从其挖建但已转让给丙的井处弓水的问题。
本案中乙和甲通过协议约定：乙从甲地的井处引水，并为此每年支付甲500元。实际上订立了一个地役权合同。需役地是乙所承包的地，供役地是甲所承包的地。地役权的内容是需役地人乙从甲的井处引水，同时需役地人的义务是每年支付甲500元的费用。这些完全符合《物权法》第156条的规定："地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。"以及第157条的规定："设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)供役地和需役地的位置；(三)利用目的和方法；(四)利用期限；(五)费用及其支付方式；(六)解决争议的方法。"因此乙跟甲之间没定的地役权是完全成立的。
本案的争议焦点之一是甲将带有该井的田地转让给丙后，乙跟甲所设立的地役权对于第三人丙是否继续有效?乙能否继续从该井处引水?
《物权法》第158条的规定："地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。"第167条的规定："供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。"根据上述规定，地役权白合同生效时设立，如未经登记不得对抗善意第三人。本案中乙跟甲之间设立的地役权办理了登记，因此对第三人(受让人丙)具有约束力。同时，甲在转包时，虽然未对田地内的井的使用及有关负担进行说明，但所转包的地涉及乙跟甲设立并办理登记的地役权，因此该地役权对受让人丙仍具有约束力，乙有权继续从该井处进行引水。
本案的争议焦点之二是甲能否再继续使用其挖建的现位于丙地块内的井?
本案中现位于丙地内的井虽是甲挖建的，但是甲在转包过程中并未对井的使用进行说明，而且井位于明处，不存在双方对该井不知情的可能，因此，甲在转包其土地时，实际已将该井一并转让给丙。甲的地虽与丙的地相邻，但并不符合相邻关系的规定，根据《民法通则》和《物权法》关于相邻关系的规定，相邻关系主要是为不动产的相邻权利人按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。而丙通过转包方式获得的井并非自然流水，其对甲而言不存在必须提供用水的义务。另一方面，甲在转包含井在内的地时，并未就该井的使用与丙达成协议，因此也符合地役权的构成要件。甲如果需要从该井处引水的话，则需要依照规定与丙进行协商，可以通过订立新的地役权合同实现。
【法理研究】
本案涉及的法律问题主要是地役权的特性和地役权与相邻关系相互区别的问题。
一、地役权的概念
《物权法》第156条规定："地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。"此条规定是我国《物权法》中有关地役权概念的规定。根据本条规定，我国的地役权主要是指为了提高自己不动产的利用效益，对他人不动产进行利用的权利。不同法系对地役权内容的侧重不同，如在罗马法中对地役权的定义强调影响土地的一种负担；而在英美法中对地役权的定义则侧重对他人土地进行利用的权利。
二、地役权转让中的法律特性
地役权作为独立的一种用益物权，具有物权的一般属性，如：用益物权是限制物权。一方面用益物权本身只能在一定范围内使用收益，它既要受到法律的限制，还要受所有权人对其内容的限制，不具有所有权那样彻底支配的性质；另一方面，用益物权的产生，又是约束所有人行使所有权的权能，使所有权人不能随时发挥自己对物的占有、使用、收益以及处分的作用；用益物权是具有独立性的他物权。即用益物权是从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利；用益物权是以物的使用收益为目的的他物权。设置用益物权的目的在于对他人之物的使用收益，以取得物的实际利用价值；用益物权的标的物主要是不动产。用益物权行使的前提是已占有该不动产。
地役权除具有上述用益物权的一般属性外还具有其自身的特性，最主要的是从属性和不可分性。
(一)地役权的从属性。
地役权是为了满足需役地人更好地利用自己的不动产而对他人的不动产进行利用的需求而存在的，因此，地役权应当从属于地役权人对需役地所享有的权利。地役权的从属性也是世界各国和地区所公认的地役权的一个基本特性。如我国台湾地区"民法"第853条规定："地役权不得与需役地分离而为让与，或为其他权利之标的物。"
我国《物权法》也对地役权的从属性进行了规定，其中第164条规定："地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。"第165条规定："地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。"根据上述规定，地役权的从属性主要体现在以下几点：
第一，地役权不能与需役地相分离而单独让与。地役权的设立是为了提高需役地的利用效益，因此地役权的存在必须和需役地紧密相连，因此，地役权人不得保留其对需役地的权利而仅仅将地役权转让给他人；地役权人不得保留地役权而仅仅朱倒20 145将对需役地的权利转让给他人；地役权人不得将地役权和对需役地的权利分别转让给两个不同的人。如果将地役权与需役地进行了分离，那么就破坏了地役权成立的初始目的。
第二，地役权不得从需役地分离出来而成为其他权利的标的。地役权是一种从权利，从属于需役地上的权利，为了实现需役地的利用价值，地役权只能跟需役地权利一起成为有关权利的标的，而不能从需役地上的权利相分离而独立成为其他权利的标的。如某一土地承包经营权人为了更好地实现自己的土地承包经营权，与另一土地承包经营权人设立了一项取水灌溉的地役权，那么该地役权即从属于该土地上的土地承包经营权。
第三，地役权的成立和消灭与需役地的存续密切相关。地役权的成立必须存在需役地，且地役权人对需役地享有权利的性质和其所设立的地役权权利内容相一致；在地役权消灭上，如果需役地灭失或地役权人对需役地的权利消灭了，那么因此设立的地役权也将随之消灭。
(二)地役权的不可分性。
地役权的不可分性主要是指，在供役地或需役地分割为多个部分之后，并不影响地役权原来的利用方式和内容。设立地役权的目的是为了满足需役地上的全部需求，因此不会因为供役地的分割或需役地的分割而随之分割，无论是供役地分割为多个部分，还是需役地分割为多个部分，地役权仍然保持最初的完整性。地役权的不可分性主要体现在：
第一，需役地被分割时，被分割后的各部分均仍然享有地役权。设立地役权的目的是为了使需役地的价值得到更好的实现，在需役地被分割为多个部分的情况下，需役地利用供役地的需求并没有改变，因此被分割后的各部分需役地都应当继续享有已设立的地役权。《物权法》对此进行了明确规定，第166条规定："需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。"如本案中如果乙家的地分为A、B两地块，则A、B两地块均享有乙跟甲设立的从甲家的井处引水的地役权。
第二，供役地被分割时，被分割后的各部分均仍然负担地役权义务。设立地役权后，承担地役权义务的是供役地的全部，因此，在供役地被分割为多个部分后，为了需役地的利益，各部分都应当承担被利用的责任。《物权法》对此进行了明确规定，第167条规定：''供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。"例如，需役地人在供役地上设立了一个通行的地役权，在供役地被分为A、B两地块时，如果这两地块中均有涉及已设立的地役权的内容，则A、B两地块均必须继续承担允许146士地矿产争议共型案例与烛理依据(第三辑)需役地人通行的义务。本案中甲把自家的院落部分转让给丙，且该院落承担着允许乙引水的地役权义务，所以，乙跟甲设立的引水地役权并不会因为甲把地进行了部分转让(分割)而失效。
三、地役权与相邻关系的区别 '
相邻关系是基于生活、生产的必需，所产生的权利的限制或权利的扩张。地役权与相邻关系是两种创设于罗马法的物权法律制度，现代各国民法虽继承了罗马法中相邻关系与地役权的观念并予以规定，但地役权和相邻关系两种法律制度之间的关系历来颇有争议。
(一)各国地役权与相邻关系的立法方式不同
西方各国对于地役权和相邻关系的立法主要有两种不同的方式：一是合一的方式，即地役权与相邻关系不分，立法上将相邻关系的内容纳入地役权的规定中，不就相邻关系作单独的规定，将地役权分为法定地役权和任意地役权，相邻关系为法定地役权范畴。这种立法结构以法国、意大利为代表。二是并存的方式，即地役权与相邻关系两种制度并存，立法上分别将地役权和相邻关系规定于不同的章节，即将地役权规定于役权一章或独立设立一章加以规定，而将相邻关系规定于所有权之中。这种立法结构以德国、日本为代表。
我国在对待相邻关系和地役权的关系上，经历了两种不同方式的转化，在《物权法》颁布前没有设立地役权，而是将地役权的相关内容纳入相邻关系中，通过《民法通则》对相邻关系进行规定，但难以满足实践的要求。《物权法》颁布后，将地役权作为一项独立的用益物权并单章进行了规定，这对于提高土地的利用、处理相邻关系中难以协调的关系等必将非常有益。
(二)设立目的和性质不同
设定地役权是为增加自己土地的利用价值，而对他人土地进行使用、收益的权利，属于他物权范畴，是一项独立的用益物权。
相邻关系则是为了解决相邻宗地之间在通风、采光、用水、排水等生产、生活方面必要的便利。相邻关系是不动产所有权的扩展和延伸，属于自物权范畴，是对所有权和使用权权利的扩张，不是一项独立的物权。
(三)成立的要件不同
根据各国对地役权的立法规定，地役权属意思表示，即只要权利人双方达成意思一致，即可成立，如我国《物权法》第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
而相邻关系是法定的，由法律直接作出规定，并以需方维持正常的生产和生活为限。相邻的不动产所有人和使用人在行使权利过程中，只要符合法定的相邻关系的条件，一方就必须为另一方提供必要的便利，对方不得以双方不存在合同关系为由而拒绝提供便利。如我国《民法通则》、《物权法》均对相邻方应尽的义务进行了明确规定。
(四)权利内容不同
相比于相邻关系而言，地役权是超过相邻关系的限度而调和两块土地的利用。需役地人设立地役权的根本目的在于提高自己土地的利用价值，而对于供役地人而言则是通过获得报酬而使权利受到限制，因此地役权能使需役地人得到远超出相邻关系所能享受的权利，即超过必要的基本的便利之外的便利。因此，设立地役权中，双方的权利义务只要内容不违反法律的强制性规定及不违背社会公共利益，即可由当事人根据实际情况约定。
而相邻关系所提供的必要的基本的义务内容是由法律规定的，法律是以相邻人之间的生产、生活必备要件及他人的"忍耐限度"来规定相邻关系人之问的权利义务，既要保证正常的生活和生产，也要以另一方所能忍受的限度为限。因此，相邻关系所享受的权利是有限的。
(五)适用范围不同
地役权的存在不要求需役地与供役地毗邻，只要有事实上利用的需要即可设定地役权。因此，地役权调整的是广义的相邻关系，需役地与供役地不限于相互毗邻或近邻，而是基于需役地的需要去寻找能实现其利用价值的供役地。如在澳大利亚民法典中所规定的建筑物或窄问权中的地役权，其适用范围比相邻关系要宽泛得多，对不动产权益的扩张或限制比相邻关系程度要大得多。而相邻关系调整的是相邻方的土地利用关系，要求地块之间必须是毗邻的。
(六)成立和消灭的方式不同
相邻关系与所有权或使用权并存，是基于所有权或使用权的取得而存在的，不能单独设立，而是依据法律规定直接取得，同时随着所有权或使用权的消灭而消灭。地役权则是通过需役地人和供役地人签定契约而设立的，其成立和消灭由双方进行约定。
(七)有偿或无偿上不同
相邻关系由法律直接规定，是一种法定义务关系，所以一般是无偿的，除非在给相邻方造成损失时，应给予一定补偿。而地役权设立的有偿或无偿则完全属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。实践中，由于地役权设立的目的是提高自己土地利用的同时对他人土地利用的一种限制，因此一般来讲地役权大多是有偿的。
(八)发生争议的处理方式不同
因为相邻关系发生的争议属解决；而因为地役权发生的争议，则属于合同纠纷的范畴，权利人可以通过合同纠纷解决的方式解决。
四、本案启示
相邻关系和地役权都是为了协调不同不动产权利人之间对各自不动产的利用，但两者之间存在区别的同时也存在密切的联系，目前《物权法》对相邻关系和地役权都进行了规定，但对于两者之间的具体区别，尤其是权利内容的区别、适用上的区别并不明确，因此为了更好地协调不同权利人之间对不动产的有效利用，实现"物尽其用"的原则，在立法解释上，应对此给予一定的明确。
【关联法条】
《中华人民共和国物权法》
第84条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
第86条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。
第87条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
第88条不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
第156条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第158条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第162条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
第163条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第164条地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
第166条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第167条供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
第169条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。(郑美珍)