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出卖人交付商品房存在瑕疵的责任承担
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/20

出卖人交付商品房存在瑕疵的责任承担 

1 .房屋质量问题。由于房屋是较永久性的建设项目,其质量问题直接关系到居住人的生命及财产安全。 《 建筑法 》 第 61 条规定 : “建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经竣工验收或者验收不合格的,不得交付使用。”这是法律对房屋的交付条件的强制性规定。当事人不可以约定房屋交付无需验收合格或者对出卖人未经验收含格交付使用子以免责。即使约定了,该约定均为无效。根据 《 建筑法 》 第 62 条的规定,房屋质量问题包括了地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下管线的安装工程,供电、供冷系统工程等项目方面。因为商品房质量多涉及隐蔽工程的问题,买受人通常在接受房屋时不能及时发现商品房的质量问题,所以 《 商品房买卖合同解释 》 赋予了买受人可在出卖人履行完毕后行使解除权。 《 商品房买卖合同解释 》 第 12 条规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予以支持。该解释第 13 条第 1 款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予以支持。

2 .房屋面积误差。长期以来,开发商销售房地产“短斤缺两”的现象十分普遍,群众反映强烈,在商品房买卖纠纷中所占比例较大。但是该类诉讼主要是针一对产权面积差异。签订商品房预售合同时,商品房正处于在建中。因此,我们应当允许实际建成的商品房与设计或拟定的面积有一定的误差。出卖人交付的商品房面积有误差的,合同有约定的从其约定;合同没有约定的,以面积误差比绝对值 3 %为界点作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准。 《 商品房买卖合同解释 》 第 14 条将面积合理误差限定在士 3 %以内(含 3 % ) , 在该范围内,按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。面积误差比绝对值超过 3 % ,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在 3 %以内(含 3 % ) 部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超过 3 %部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在 3 %以内(含 3 % )部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过 3 %部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

然而, 《 商品房买卖合同解释 》 第 14 条的适用有前提,即房屋面积确实存在误差,出卖人的给付确实为瑕疵给付。如果房屋面积事实上不存在误差,只是出于房屋面积测绘方法前后不一致或者其他非归责于开发商的原因造成房产证登记的房屋面积与合同约定的房屋面积有出人的,例如建设部对商品房销售面积计算及共用建筑面积分摊规定在签订商品房预售合同后做修改导致面积差异的,该司法解释规定则不应该适用。

3 .房屋高度误差。目前我国法律对商品房的高度差异的处理没有明确规定,最高人民法院亦没有作出相应的司法解释。一般商品房,因对高度没有特殊要求,只要符合国家规定的层高标准即可,高度的轻微误差一般不会对商品房的使用及其价值造成影响。但是,对于商铺等对高度和空间具有特殊要求的房产,高度的不足或减少必然直接影响该房产的正常使用和价值。从法律上讲,出卖商铺高度误差属于物的瑕疵,“买卖标的物的瑕疵者,买受人得择一行使解除契约或者价金减少请求权,但法院并无为其选择行使之权。” 出卖人交付的商铺高度与合同约定不符时,称其为瑕疵给付,因此损害了买受人的固有利益。如果双方一在合同中没有对高度不足问题约定具体的违约责任条款。根据 《 合同法 》 第 107 条关于违约责任方式的规定,只能确定违约方应承担赔偿损失的责任,但是仅根据该条款规定,损失还是无法具体量化确定。因此,高度误差的损害赔偿就需要参照其他相类似或者相关联的规定处理。商品房的面积、高度、体积均属于商品房空间确定的要素。而 《 商品房买卖合同解释 》 第 14 条是关于商品房买卖纠纷面积误差处理原则的规定,故实务中参照该条款的规定处理高度误差是适合的。

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