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买受人逾期付款的责任承担
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/18

买受人逾期付款的责任承担

买受人向出卖人支付购房款是买受人的主要合同义务。商品房预售合同中约定买受人支付购房款的方式是多样的,包括一次性付款、分期付款、首期款支付与向银行抵押贷款支付余款相结合等方式。买受人在合同约定的期限届满前没有付清对应的购房款时,就构成逾期付款的违约行为,就应承担逾期付款的违约责任。大多数出卖人和买受人在签订商品房预售合同时,都会在合同中明确约定买受人逾期付款应当承担的违约责任,即明确约定逾期履行支付违约金或者赔偿损失的计算方法。同时,买卖双方以将买受人逾期付款的违约行为作为合同约定解除的情况之一。当买受人逾期付款时,如双方于商品房预售合同对此违约责及后果有约定的,从其约定处理。

1 .当事人在商品房预售合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,应当由法院参照某种标准来确定违约方的违约责任。 《 商品房买卖合同解释 》 第 16 条规定了逾期付款违约责任承担的参照标准,买受人应按照未付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金或者损失赔偿。

2 .当事人在商品房预售合同中没有把逾期付款约定为解除条件的,出卖人的合同解除权亦可因买受人逾期付款而产生。 《 商品房买卖合同解释 》 第 15 条第 1 款规定买受人迟延支付购房款,经催告后在 3 个月和合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。出卖人依据该司法解释主张解除权的,需履行的程序包括: ( 1 )买受人迟延支付购房款; ( 2 )出卖人已催告; ( 3 )买受人在催告的 3 个月内仍未付款。需要注意的是,买受人迟延支付购房款的比例如何,对出卖人依据该司法解释主张解除权没有实质性影响。出卖人对解除权行使有期限约束。 《 商品房买卖合同解释 》 第 15 条第 2 款规定法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为 3 个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起 1 年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。

出卖人不经催告亦可主张解除权,但是需要以买受人逾期付款的金额达到一定比例为条件。依据 《 合同法 》 第 167 条第 1 款的规定,分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的 1 / 5 的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。该规定与 《 商品房买卖合同解释 》 关于解除权的形成及行使不尽相同,前者不要求出卖人履行催告义务也不受催告后 3 个月期限的限制,但是要受买受人违约的程度限制(迟延支付的款项达到一定比例数额);后者不要求迟延支付的金额,但是要求出卖人履行催告并加以一定期限的等待。两者的规定不存在优先适用问题,法院应根据出卖人的具体主张而适用处理。

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