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认购书确定为商品房预售合同的认定
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/15

认购书确定为商品房预售合同的认定

认购书亦为合同,已是普遍的共识。认购书条款的详尽程度不同将影响着当事人的权利义务及其与商品房预售合同的关系。

1 .认购书的内容已如商品房预售合同的内容详备,该认购书实质为商品房预售合同。 《 商品房买卖合同解释 》 第 5 条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备 《 商品房销售管理办法 》 第 16 条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本条是关于如何认定名为商品房买卖认购书,实为商品房买卖合同的规定。在对认购书作为商品房预售合同认定时,应同时满足两个条件:一方而,认购书已具备了 《 商品房销售管理办法 》 第 16 条关于合同主要内容二个方面的约定;另一方面,出卖人按约收取购房款。因为不动产交易金额数额大、风险高,从保障交易安全的角度出发,该条规定的购房款只要是按约定支付即可,不应确定为购房款的全部款项,即如果双方约定是分期付款的,买受人只要支付了相应期限的价款即可

在司法实践中,完全符合该条司法解释的情况的案例并不多。当事人既然在认购书中已对构成将汀立的商品房预售合同内容条款约定如同正式合同的详备,则当事人已没有将交易的任何条款留待谈判解决,当事人通常会直接签订正式的商品房预售合同而避免费时费力先签订认购书又再其后签订内容与认购书一样的正式合同。而目_该司法解释将买受人实际履行支付作为认购书性质的认定,缺乏科学性。

2 .认购书可以经当事人通过请求法院填充其他事项最终成为商品房预售合同。通常认购书仅约定了 《 商品房销售管理办法 》 第 16 条规定的合同内容的一部分,当事人在履约过程中发生纠纷或者在签订正式商品房预售合同时对 《 商品房销售管理办法 》 第 16 条规定的其他合同内容发生争议时,向法院请求对方一履行签订预售合同的,法院应视个案的具体情况而定。虽然认购书不具备商品房预售合同主要内容的全部条款,但是如果依据 《 合同法 》 第 62 条的规定可以确定其合同内容,那么认购书在法院补充后可成为完整的商品房预售合同。

在司法实践中,法院应该从最大限度地维护当事人之间的利益平衡出发进行解释补充缺失条款。法院应借助 《 商品房买卖合同解释 》 的规定、同一楼盘同类型商品房预售合同的约定及相关行政审批文件。例如双方在认购书中没有约定面积差异的处理方式,但是出卖人在其他预售合同与其他买受人对房屋面积差异作出了如 《 商品房买卖合同解释 》 第 14 条指引的约定,且买受人亦同意按该规定处理的.则法院可以据此对该“面积差异的处理方式”条款作填充。又如,双方在认购书中没有约定交付日期的,法院可根据发展商获颁商品房预售许可证明时提交行政机关的文件中确定的竣工交付日期(发展商取得预售许可证明的条件之一)及合理的期限考虑来确定交付日期条款。

值得注意的是,有时法院如强迫认定当事人意思表示已达成商品房预售合同,认定对合同的主要条款达成一致意思表示,是牵强的,甚至是扭曲的。如果当事人对商品房基本情况该主要条款内容约定都不明确的,则法院就不应强行填充合同的内容。

3 .认购书没有包含商品房预售合同主要条款或者仅有简单的约定,则表明当事人无论在主观上还是在客观上都没有直接订立商品房预售合同的可能。如果双方在认购书的效力期间内都遵循诚信原则,以最大努力善意地去协商,则不管最终签订商品房买卖合同与否都是当事人意思自治的体现,法律应当予以尊重。

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