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认购书与商品房预售合同约定内容及性质的差异
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/15

认购书与商品房预售合同约定内容及性质的差异

出卖人与买受人正式签订的商品房预售合同,多是采用行政部门编制的示范合同并用于办理房屋产权登记备案。其内容包括了房屋的坐落与面积(建筑面积、套内面积、分摊面积),计价方式与价款及支付方式期限,房屋的交付标准(质量、装修)及期限、面积差异处理、违约责任等。具体合同条款包括:项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、房屋交接、装修标准、基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、争议处理条款。每一条款下均再详细分述约定。事实上,商品房交易市场发展了这么多年,由行政部门编制的固定内容的合同样式,因其约定粗线条及房地产开发企业出于自身利益的考虑,合同通常有附件。具体涉及权利义务的详细规定体现在房地产开发企业已准备好并粘附于商品房预售合同附件中的补充协议。

在签订上述正式的预售合同前,买卖双方通常签订了由房地产开发企业提供,具有统一格式及固定内容的协议。该类协议书以认购书、意向书、预购书等形式表现,我们将其统称为认购书。认购书意为商品房预售合同的成立服务,其所产生的当事人权利、义务均是指向于未来成立的买卖合同。对于设立、变更、终止实体法上的民事权利义务关系来讲,认购书是间接的,商品房预售合同是直接的。认购书可能成为商品房预售合同的历史解释和合理补充的必要素材,甚至作为商品房预售合同纠纷中程序上的证据。

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