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商品房预售许可证明对合同效力的影响及认定标准
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/14

商品房预售许可证明对合同效力的影响及认定标准

最高人民法院 《 商品房买卖合同解释 》 第 2 条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”该司法解释对商品房预售合同的效力进行了规范,统一了法律的适用。

(一) 《 商品房买卖合同解释 》 第 2 条与 《 城市房地产管理法 》 第 44 条规定关于商品房预售合同效力应具备条件的审查认定关系。 《 城市房地产管理法 》 第 44 条规定商品房预售必须具备四个条件: ( 1 )已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书; ( 2 )持有建设工程规划许可证; ( 3 )按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 %以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期; ( 4 )向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。 《 城市房地产管理法 》 是一部行政管理的法律规范,该法的 44 条规定是行政部门给房地产开发企业颁发预售许可证明进行实质性审查的法律依据。因此,对于房地产开发企业而言,其必须符合该法第 44 条规定的前三个条件才能取得商品房预售许可证明;对于行政管理部门而言,其必须对房地产开发企业是否具备前三个条件进行审查,即对企业申请商品房预售许可证进行实质性审查。行政机关经实质审查后,对符合条件的颁发许可证明。

可见, 《 城市房地产管理法 》 第 44 条规定的前三个条件属于行政审查的范畴。法院在审核商品房预售合同效力时,仅需依照 《 商品房买卖解释 》 第 2 条规定审查房地产开发企业是否取得商品房预售许可证明即可。即发展商取得预售许可证明的,则商品房预售合同有效,而无需再审查房地产开发企业是否具备 《 城市房地产管理法 》 第 44 条规定的前三个条件。

在司法实践中,法院亦可通过替代审查从而认定商品房预售合同的效力,即无需一定要审查商品房预售许可证明本身,亦可对合同作出有效的认定。如果当事人提交的商品房预售合同已经房屋管理部门登记备案,通常合同首页已经加盖备案登记专用章,那么就证明了房地产开发企业预售该商品房行为已经行政部门审查并确认了房地产开发企业的预售资格才予以合同登记的。除非有相反证据予以证明,否则商品房预售合同从经登记备案开始,包括随后的预售的商品房确权、核发房产证的行政审查环节,均可以作出房地产开发企业已取得了商品房预售许可证明的认定。

(二) 《 商品房买卖合同解释 》 第 2 条与 《 合同法解释一 》 关于商品房预售合同效力补正时间审查认定关系。 《 合同法解释一 》 第 9 条规定:“依照合同法第 44 条第 2 款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效。”根据该规定,审批手续、补正手续确定在一审法庭辩论终结前。 《 商品房买卖合同解释 》 将取得商品房预售许可证明的最迟时间规定为起诉前。两部司法解释存在差异,应以 《 商品房买卖合同解释 》 为准。因为 《 商品房买卖合同解释 》 是后生效的司法解释优先于前生效的 《 合同法解释一 》 ,是对特定标的物买卖的规范,其与 《 合同法解释一 》 是特别规范与一般规范的关系。

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