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拆迁补偿安置义务与租赁合同解除权的冲突及处理
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/14

拆迁补偿安置义务与租赁合同解除权的冲突及处理 

《 房屋拆迁条例 》 第 13 条规定:“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积及安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,签订拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、承租人订立拆迁补偿安置协议。”第 16 条规定:“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。”据此,在遇到房屋拆迁时,房屋承租人虽然不是被拆迁人,但 《 房屋拆迁条例 》 对承租人的利益予以特殊保护,规定承租人作为租赁房屋的实际使用者,有权获得安置的权利。

司法实践中.经常出现拆迁补偿安置义务与租赁合同解除权的冲突,即出租方以种种理由主张解除租赁关系,从而回避承租人可能享有的获得拆迁安置的权利。譬如出租人援引 《 合同法 》 第 94 条第 1 项“不可抗力”或根据合同约定的合同解除条款或基于不定期租赁关系,主张解除租赁合同关系。此时,承租方却认为案件性质属于拆迁补偿安置纠纷,法院无权处理。

本章第一节已阐述了房屋拆迁纠纷案件需严格区分案件类型的受理原则,必须遵循当事人达不成拆迁安置补偿协议产生纠纷的诉讼前置程序。为解决争议,必须界定此类纠纷是房屋拆迁纠纷,还是租赁合同纠纷。如是租赁合同纠纷,出租方在遇到房屋拆迁时能否主张解除租赁合同?

此类案件虽大多与房屋拆迁有关,从争议主体上讲,是房屋出租方与承租方,并不直接涉及拆迁人:诉讼的标的是出租方是否有权解除租赁合同,而不是拆迁人、被拆迁人、承租人就拆迁补偿安置发生争议。故此类案件是因租赁合同发生纠纷,不属于因拆迁产生的补偿安置争议,不能排除在法院受理案件范围之外,法院有权审理并作出裁决。既然属于租赁合同纠纷,那么拆迁补偿安置义务与租赁合同解除权发生冲突时,法院究竟该如何裁判?我们认为,在市理此类解除租赁合同纠纷案件审理时,应根据如下情形分别处理:

第一,如出租方与承租方在租赁合同中将房屋拆迁、城市规划与建设需要等约定为租赁合同解除的条件时,法院应尊重当事人的约定。根据 《 合同法 》 第蛇条规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人有权解除合同。”一旦遇到房屋拆迁、城市规划与建设需要,即为解除合同的条件成就,解除权人有权依此主张解除租赁合同。在前文提及的佛山市某资产经营公司与廖某租赁合同纠纷案中,法院就判决解除双方租赁合同。

但如果当事人没有将房屋拆迁约定为合同解除的条件,出租方能否将“房屋拆迁”作为不可抗力主张解除合同?我们认为,房屋拆迁虽然是双方在合同签订时尚未预见,不可归责于双方当事人,但其并不属于 《 合同法 》 第 117 条中规定的不可抗力。故如承租人以不可抗力为由主张解除租赁合同,法院应不予支持。

第二,尊重当事人法定的合同解除权。如当事人在租赁合同中未将房屋拆迁、城市规划与建设需要等约定为租赁合同解除的条件,但承租方有拖欠租金、擅自转租等根本违约行为时,出租方据此主张解除租赁合同,法院应予支持。因为不能因房屋面临拆迁,就排除承租人根本违约时出租人享有的合同解除权,否则,对出租方而言亦显失公平。

第三,不定期租赁,出租人一般情况下可随时解除合同。 《 合同法 》 第 215 条、 232 条界定了不定期租赁,并且规定不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。囚此,即使遇到房屋拆迁,出租方仍有权援引上述条文,主张解除不定期租赁关系。当然也有例外情形。在陈小玲诉佛山市华艺皮具公司房屋租赁纠纷案中,因为在当地拆迁公告发布后,皮具公司以租赁合同到期后未续签合同构成不定期租赁为由,要求解除双方的租赁关系、返还房屋。法院审理认为,因陈某取得讼争房屋的居住权带有福利分配性质,在陈某符合继续居住该房屋的情形下,皮具公司应履行出租义务,不能以双方租赁合同处于不定期状态而单方行使合同解除权。 《 广一东省公有房产管理条例 》 第 11 条及佛府办〔 1998 〕 085 号文的立法目的,都是为了保障无房户、危房户、拥挤户以及下岗、失业人员等的居住权。法院综合考虑该案的社会背景、历史沿革,双方履行租赁合同的态度、双方当事人之间形成的长期稳定的租赁关系的客观实际,驳回了皮具公司解除租赁关系的诉讼请求。该案裁判体现了法院审理拆迁案件要兼顾政策规定、保护原企业职工福利保障,维护社会稳定的审判理念。

综合拆迁安置义务与租赁合同解除权发生冲突时不同情形的处理方式,我们认为,关键在于判断出租人行使租赁合同解除权是否有充足的事实和法律依据。如存在合同解除条件,出租方依法解除租赁关系后当然不存在拆迁人对承租人的安置义务。相反,如法院在判决驳回出租方解除租赁合同的诉讼请求的,当事人应当按 《 房屋拆迁条例 》 第 27 条规定处理拆迁补偿事宜。

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