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常见的违约类型——安置不当
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/13

常见的违约类型——安置不当

安置不当,一般是指实物安置,它有两个方面含义:一是交付的标的物与约定的不符,比如回迁房的面积出现误差、楼层(含朝向)、建筑结构不符合约定、房屋的配套设施存在争议等;二是交付的标的物存在缺陷,造成被拆迁人介法权利受到损害,即学界所称的“加害给付”。

对于前一种情形,被拆迁人应按照 《 合同法 》 第 107 条规定承担违约责任。值得注意的是,处理回迁房面积争议时应正确适用法律。关于面积争议, 《 房屋拆迁条例 》 第 25 条第 1 款规定:“实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第 24 条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。”该规定针对的是房屋产权调换时如何确定差价的问题,但对已经确定了具体的回迁房,由于回迁房的实际面积与约定不符时如何处理没有涉及。有的当事人主张援引最高人民法院 《 商品房买卖合同解释 》 中关于商品房买卖出现面积差异时的解决方法处理。其实,拆迁安置补偿合同纠纷与商品房买卖合同纠纷是两种不同性质的法律纠纷,两者在法律适用上应该有所区分。拆迁安置补偿合同中回迁房面积出现差异时,有约定的按约定处理;没有约定,被拆迁人以面积不符合约定为由拒绝接受回迁房的,法院原则上应予支持,但对于差异比例极小的案件,可以日常生活经验法则要求被拆迁人予以容忍。被拆迁人同意接受回迁房,回迁房面积少于约定面积的,拆迁人应按照 《 房屋拆迁条例 》 第 24 条规定的精神,根据回迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定回迁房的单价,据此确定拆迁人应向被拆迁人赔偿的金额。回迁房面积超过被拆房屋面积的,但误差在合理范围内的,视为被拆迁人同意增购,增购部分按照地方政府的有关规定结算差价;若误差超出合理范围的,被拆迁人有权提出调整房屋,同意增购者除外。

被拆迁人以回迁房的楼层(含朝向)、建筑结构不符合约定、房屋的配套设施存在争议等起诉的,如果被拆迁人不同意接受回迁房的,法院应判令拆迁人提供符合约定的回迁房;拆迁人提供不能的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以就约定的回迁房进行价值评估,以评估价作为拆迁人的赔偿依据。被拆迁人同意接受回迁房,但要求被拆迁人赔偿其损失的,法院可以按照评估价确定被拆迁人的实际损失。

关于加害给付情形, 《 合同法 》 第 122 条规定:“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”可见,加害给付责任与违约责任构成责任竞合,受害方可选择以违约责任或者侵权责任起诉。在拆迁安置补偿合同纠纷中,涉及加害给付责任最典型的案例是拆迁人交付的回迁房(含临时安置房、过渡房)存在质量问题,致使被拆迁人权利受到侵害。在此类案件审理过程中,先要明确当事人以何种法律关系起诉,以合同关系起诉的,可以追究拆迁人的不当交付违约责任;以侵权关系起诉的,拆迁人承担相应的侵权责任。

另外,安置补偿不当争议中还有一种情形,即被拆房屋不含公摊,而补偿房屋面积中却又含有公摊,在交付补偿房屋时被拆迁人以原合同约定显失公平或违法,要求按套内面积补偿,此时如何处理?

以霍某与佛山某百货公司拆迁案为例,霍某原被拆商铺 15 平方米不含公摊,双方在拆迁合同中约定补偿建筑面积 15 平方米房屋,后因百货公司一直未交付补偿房屋,霍某诉至法院,要求给其补偿套内面积为 15 平方米的商铺。一审法院审理后,判决百货公司按合同补偿建筑面积 15 平方米的房屋给霍某。霍某不服,提起上诉。二审法院认为,结合等价有偿原则及 《 佛山市区房屋拆迁管理规定 》 第 38 条,如果原建筑面积不包含公摊面积,那么偿还的建筑面积也不应包含公摊面积。本案,因被拆房产的原建筑面积等同于套内建筑面积,故补偿后的建筑面积 15 平方米也应等同于套内建筑面积 15 平方米。另外, 《 房屋拆迁条例 》 及 《 广东省城市房屋拆迁管理规定 》 均规定,拆迁人负有保证被拆迁人不因拆迁而使原房屋功能受到损害的义务。若百货公司按建筑面积 15 平方米予以补偿,补偿商铺包含有大厅、楼梯等公摊面积,这必然使补偿房屋的实际使用面积减少,对商铺的价值也有影响,也与 《 房屋拆迁条例 》 注重对被拆迁人利益保护的立法精神相背。再者,霍某被拆房屋建筑面积并不含公摊面积,如补偿后的非住宅建筑面积包含公摊面积,这种结果与其订立合同所追求的合同结果不符,也使双方利益重大失衡,违反了民事活动中的公平原则。故二审法院改判百货公司补偿套内建筑面积为 15 平方米的房屋。该案二审法院结合 《 房屋拆迁条例 》 的立法精神及双方订立拆迁合同的目的,改判按套内面积补偿,维护了被拆迁人的利益及社会公平,极具借鉴意义。

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