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常见的违约类型——被拆迁人回迁不能
摘自:龙房川
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发布时间:2010/10/13

常见的违约类型——被拆迁人回迁不能

回迁不能,通常是指由于拆迁人不能履行向被拆迁人提供回迁房的义务,致使拆迁安置补偿合同的目的不能实现。出现该问题的原因可能是,用于回迁的房屋由于使用功能改变,比如将用于安置的回迁住宅改变为商铺或者写字楼等,或回迁房由于不可抗力的因素造成灭失等。回迁不能是对被拆迁人安置义务的根本性违反,对被拆迁人利益损害最大,容易激化社会矛盾,在审理时应妥善处理。由于在客观事实上已经不能按照合同的约定进行回迁,拆迁双方应就如何安置重新进行约定,如果不能达成新的协议时,应根据具体案情处理。如果是回迁房的功能改变导致回迁不能的,应认定为拆迁人恶意违约,除了要赔偿被拆迁人逾期回迁的损失外,若被拆迁人要求在约定回迁区域附近安置的,法院应予支持。如果附近区域无法安置,拆迁双方均同意异地安置的,应充分考虑地域差异导致的房屋价值差异,尤其是经营用房。被拆迁人要求货币补偿的,法院应予准许。如果由于情势变更导致约定的回迁房价值改变的,应按照 《 合同法 》 规定作出有利于守约方的裁判,即房屋价值降低的,按原来约定的补偿标准支付;房屋价值升高的,按房屋的评估现值支付。

必须注意的是,在有些案件中,拆迁人可能将因政府行为改变回迁房功能作为其免责的抗辩理由。不可否认,由于规划部门变更规划可能导致回迁房功能改变。但根据 《 合同法 》 第 120 条规定,政府行为并非违约方免责的法定理由,拆迁人对被拆迁人应承担违约责任,但其在承担责任后可向作出该具体行政行为的政府部门主张权利或要求赔偿。

当然,如果回迁房是由于地震等不可抗力等因素导致灭失,拆迁人依法可免除违约责任,法院可责成双方当事人另行达成拆迁安置补偿合同。

另外,还有一种“疑似回迁不能”的情形。即拆迁人将回迁房另行出售给他人,他人已经实际占有和取得房屋产权,造成被拆迁人不能回迁的情形。此种纠纷实践中比较常见。但这类案件并非真正意义上的回迁不能,根据最高人民法院 《 商品房买卖合同解释 》 第 7 条第 1 款规定:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。”可见,一旦拆迁人与被拆迁人达成以“房屋产权调换”形式进行拆迁安置补偿的协议,即意味着拆迁人以其易地或者原地再建、购买的房屋与被拆迁人的被拆除房屋进行产权调换,被拆迁人即失去了被拆除房屋的所有权,转而拥有了调换所得房屋的所有权。该司法解释实质上赋予了实行产权调换补偿形式中的被拆迁人要求拆迁人交付回迁房的权利以物权请求权的性质。即被拆迁人交付回迁房的要求具有对抗第三人的效力,第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。故无论拆迁人及第三人是出于善意还是恶意,也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续、领取权利证书或者实际占有房屋,被拆迁人均可以主张回迁房买卖合同无效,追回该拆迁补偿安置房屋。当然,如果被拆迁人选择解除安置补偿合同,要求拆迁人按补偿房屋的市场价值进行赔偿的,法院应予支持。

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