宁都县恒盛房地产开发有限公司与谢金生等人房屋拆迁补偿合同纠纷案
江西省赣州市中级人民法院民事判决书
(2006)赣中民一终字第744号
上诉人（原审被告）宁都县恒盛房地产开发有限公司。
法定代表人徐志昂，男，该公司董事长。
委托代理人刘益敏，男，江西洪城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢金生，男，1945年7月9日生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人（原审原告）谢银生，男，1947年1月21日生，汉族，农民，住（略）。
被上诉人（原审原告）谢庭生，男，1950年7月23日生，汉族，农民，住（略）。
以上三被上诉人委托代理人廖金林，男，江西同圆律师事务所律师。
以上三被上诉人委托代理人曾新生，男，江西同圆律师事务所律师。
上诉人宁都县恒盛房地产开发有限公司因房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2006）宁民一初字第301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年被告宁都县恒盛房地产开发有限公司在原宁都县政府所在地梅江镇西厢村1号进行宁都县阳光都会住宅小区开发，在小区开发与商住楼的建设过程中，对相邻的原告谢金生、谢银生、谢庭生的祖屋造成了不利的影响和损害，被告所建阳光都会C4栋住宅楼(6层,高19.8米)与三原告的祖屋过近，其与原告方房屋最远处仅约4米，而最近处则其房屋基础进入了原告宅基地的范围，悬挑阳台侵入原告屋顶，并侵占了三原告祖屋的部分围墙和院落，同时影响了原告祖屋的通风、采光、通行与下水道的通畅，导致房屋的使用价值受损。为此与三原告产生矛盾与纠纷，三原告多次阻挠被告的建房施工。2004年2月被告为解决矛盾和纠纷，决定对三原告的祖屋进行拆迁。2004年3月14日原告谢金生、谢银生、谢庭生(甲方)与被告宁都县恒盛房地产开发有限公司(乙方),在宁都县政府有关部门(宁都县建设局、宁都县拆迁办)的主持和协调下，双方就三原告的拆迁安置达成《房屋拆迁安置协议》一份。该协议载明:一、甲、乙双方同意在县政府和县建设局等有关部门协调下参照宁都县登峰大道二期拆迁安置办法实施安置工作。二、2004年3月13日经甲乙双方及政府、建设局、城管大队、拆迁办等现场实地测量认定甲方祖屋总占地面积299M2;其中，主体房屋占地225.27
M2，场院占地71.51M2，简易附属占地 2.81 M2;房屋总建筑面积 292.83 M2;其中砖混结构为32.16 M2，砖木结构79.04
M2，土木结构181.63 M2，简易建筑为2.81
M2。三、经过甲乙双方核定房屋补偿除土地安置外包含其它一切补偿费用在内总值为人民币肆万贰仟捌佰捌拾肆元玖角肆分(42884.94元)
。四、关于土地补偿双方初定按土地置换方案执行。即由乙方在登峰大道二期地段(登峰大道小溪以东)购买一块占地390
M2的住宅用地用于置换，双方按县登峰大道二期安置补偿办法找差价。……2004年4月7日，为了促使双方更好地履行所订立的拆迁安置协议，原告谢金生、谢银生、谢庭生(甲方)与被告宁都县恒盛房地产开发有限公司(乙方)再次订立了补充《协议》，双方在补充协议中约定:一、为了更好地履行承诺，乙方将贰拾万元人民币打入县建设局城管大队规划保证金专用账户作为履行的保证金，专用于购置甲乙双方置换用土地，如不够再追加。该笔资金由县建设局城管大队和甲乙三方监督，甲乙双方进行双控，在甲乙双方未签字认可的情况下，任何单位和个人不得挪用。二、甲方应同时将土地使用证交由城管大队保管。甲乙双方及城管大队到现场指定四址界线，乙方根据指定界线采用围墙进行围挡，费用由乙方负责。三、履行保证金打入指定账户后，乙方积极与政府部门联系，并在所购置土地总体规划批复后一个月时间内将土地置换手续办妥交付给甲方。甲方不应到工地阻止乙方施工。……此后，被告依约将贰拾万元保证金打入了宁都县建设局城管大队规划保证金专用账户，三原告也未再阻拦被告阳光都会的建筑施工，阳光都会住宅小区工程于2005年顺利建成投入使用。但被告在阳光都会住宅小区工程完工后并未兑现原、被告订立的《房屋拆迁安置协议》确定的义务，既没有按约向三原告提供390平方米的住宅用地，也未向原告支付补偿款。对原告方要求被告履行协议规定义务的请求，也借故推托和拒绝。现被告所进行的宁都县阳光都会小区商住楼开发已全部结束，被告实现了自己的开发利益。但三原告的祖屋因被告的开发工程受到严重的侵害和影响，房屋遭到损坏，宅基地和围墙受到侵占。虽然该房仍坐落在原址，但其通风、采光、通行和下水道明显不畅，现该房邻近被告住宅楼的一间房屋已倒塌，其它房间则阴暗潮湿破败，使用功能和价值大为减低，基本处于无法利用状态。经查三原告房屋主体建筑面积为225.27
M2。另查明，宁都县金盆小区登峰大道二期地段(登峰大道小溪以东)现已开发完毕，兴建起住宅小区。2004年3月22日，原、被告协议所涉的宁都县金盆小区登峰大道二期地段(登峰大道小溪以东)第12-11地块的国有土地使用权挂牌出让价格为每一建筑平方米1350元(6670000元总成交价款÷4936平方米建筑占地面积)。另《宁都县登峰大道二期征地拆迁开发建设实施方案》第五条规定;1、在本次征地范围内返还土地建住房的，返还用地价格为238元/M2
(该价格是指建房户应向政府部门交纳的费用)，超过返还部分的土地价格为800-850元/
M2。此外，宁都县城市规划区内建筑设计的建筑间距(在同地面标高上，南北朝向布置的房屋长边南北间距)旧城区为不得小于1:0.7(建筑高比净距)。三原告祖屋所在地依城建规划为阳光都会第二期开发范围。
一审法院认为:原、被告所订立的《房屋拆迁安置协议》和补充《协议》系房屋拆迁合同，是原、被告就原告祖屋拆迁的补偿、安置问题签订的书面协议，也是双方当事人真实意思表示。愿、被告就原告祖屋拆迁的补偿、安置问题所达成的协议内容，没有违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，也没有侵害他人的合法权益和损害社会公共利益，应认定该部分合法有效，原、被告应该继续履行。由于三原告祖屋的宅基地现仍属农村集体所有制土地，故原、被告在《房屋拆迁安置协议》第四条中约定进行土地置换，违反了国家《土地管理法》约有关规定其约定无效。综上所述，原、被告双方所签订的《房屋拆迁安置协议》为部分有效和部分无效。但导致双方所订立的协议土地置换部分无效的主要原因和过错在被告，因为，首先被告在签订协议时是明知的;其次不能按约进行土地置换也是被告不依约积极申请办理相关土地征用手续所造成的。此外，被告在阳光都会小区的开发过程中对三原告的祖屋造成了较为严重的侵害和影响，房屋遭到损坏，宅基地和围墙受到侵占，通风、采光、通行和下水道受阻，房屋阴暗潮湿破败，致使原告方无法继续有效的使用其祖屋。同时，由于被告所建住宅楼与原告祖屋过近，导致原告方已无法按宁都县城市规划区内建筑设计的建筑间距城区不得小于1:0.7-0.8（建筑高比净距）的要求，申请政府批准对祖屋进行改建。导致原告方现在既不能使用原祖屋，又不能重建，给原告方造成了巨大的经济损失。由此所造成的损失，被告理应进行赔偿。参照原、被告协议中被告应在宁都县登峰大道二期地段以东为原告方购买390
M2的住宅用地的约定，三原告按当时该地段的相应土地使用权价值应获得的赔偿金额为:394716元[(390平方米×1350元)-(390-225.27)平方米×800元]。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告宁都县恒盛房地产开发有限公司一次性支付原告谢金生、谢银生、谢庭生房屋补偿费用人民币42884.94元。二、被告宁都县恒盛房地产开发有限公司一次性赔偿原告谢金生、谢银生、谢庭生用地损失人民币394716元。上述款项限本判决生效后一个月内履行。案件受理费及诉讼费10000元，财产保全费2780元，合计12780元，由被告负担。
上诉人宁都县恒盛房地产开发有限公司对一审法院判决不服，向本院提出上诉称，1、上诉人的房屋基础完全是在自己的红线范围内，只有悬挑阳台的一个角搭在了围墙上。该围墙原属于县政府的大院墙。被上诉人的祖屋在墙外，上诉人房屋悬挑阳台没有超出围墙外，丝毫没有侵占到被上诉人的宅基地，也没有影响到被上诉人祖屋的通风、采光、通行和下水道畅通。一审判决认定事实错误。2、被上诉人的祖屋座落在农村集体土地上，对集体土地上的拆迁、安置依法应当在征用土地时一并解决，既然土地没有被征用，也就不存在拆迁补偿。原判决将无效合同作为有效的依据进行判决，并作为损失的计算依据违法。3、现被上诉人的房屋没有被拆，凭什么要上诉人补偿拆迁费？岂不是让被上诉人既保留了祖屋，又额外得到了补偿。特别是被上诉人既不要将宅基地让出，又能得到城市新宅基地的价款。上诉人既没有得到祖屋，也没有得到祖屋宅基地，却要支付买祖屋的钱，还要支付大于祖屋宅基地面积的城市土地款。原判决严重违反了公平原则和等价有偿原则。请二审法院撤销一审判决依法驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人谢金生、谢银生、谢庭生答辩称，上诉人没有证据证明其房屋在自己的规划红线范围内，且其房屋即使在红线范围内，也不能以此认定上诉人未侵犯答辩人房屋的财产权益。上诉人签订补偿协议、宁都县政府有关部门参与协议的签订、房屋损害现状等都证明了上诉人对答辩人房屋权利造成实质性损害的事实，一审法院认定事实清楚，证据充分。双方两份协议的内容是约定上诉人对答辩人房屋受损及相邻受到侵害而给予答辩人的补偿，而不是上诉人与答辩人之间的土地交易或土地置换，上诉人为答辩人购买住宅用地是上诉人对答辩人进行补偿的方式之一，不违反法律规定，与答辩人宅基地是否被征用、能否被征用没有关联。上诉人同意对答辩人进行补偿的目的不是为了取得原告房屋及宅基地，而是为了实现阳光都会小区的开发利益。上诉人开发利益的需要，严重损害答辩人房屋财产权益，上诉人基于前述原因承诺给予答辩人补偿，并在县政府有关部门参与下与答辩人签订协议，系上诉人的真实意思表示，双方之间就补偿问题所签订的协议合法有效，理应得到全面履行。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
二审法院认定的事实与一审法院认定的事实相符。
本院认为，上诉人宁都县恒盛房地产开发有限公司开发建设的阳光都会住宅小区，其房屋基础进入了被上诉人谢金生、谢银生、谢庭生祖屋的部分围墙和院落，妨碍了三被上诉人祖屋通风、采光、通行与下水道的畅通，导致房屋使用价值受损等不利影响和损害。为解决双方矛盾和纠纷，在宁都县政府有关部门(宁都县建设局、宁都县拆迁办)的主持协调下，双方就三被上诉人的拆迁安置达成《房屋拆迁安置协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，协议就拆迁补偿安置问题所达成的协议内容，没有违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，也没有侵害他人的合法权益和损害公共利益，一审法院对协议该部分约定认定有效并无不当。鉴于三被上诉人祖屋的宅基地现仍属农村集体所有制土地，双方在《房屋拆迁安置协议》第四条中约定进行土地置换，违反了国家《土地管理法》的有关规定，一审法院对协议该部分约定认定无效正确。由于上诉人所建住宅楼与被上诉人祖屋过近，导致被上诉人已无法按宁都县城市规划区内建筑设计的建筑间距城区不得小于1:0.7-0.8（建筑高比净距）的要求，申请政府批准对祖屋进行改建。被上诉人既不能使用原祖屋，又不能重建，给被上诉人造成了巨大的经济损失，一审法院参照协议约定的补偿标准和面积，由上诉人进行赔偿的处理恰当，应予以维持。在上诉人宁都县恒盛房地产开发有限公司支付完毕赔偿款后，三被上诉人即丧失对该土地及其房屋行使权利。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由上诉人宁都县恒盛房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡小娥
审 判 员 张美星
代理审判员 陈 正
二○○七年元月八日