对拆迁安置补偿合同效力的审查——对主体审查根据
《 房屋拆迁条例 》 第 4 条规定，拆迁人是“取得房屋拆迁许可证的单位”，被拆迁人是“被拆迁房屋的所有人”。拆迁人可以白行拆迁，也可以委托具有拆迁资质的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门作为行政裁决机构，不能作为拆迁人，亦不得接受拆迁委托。在司法实践中，关于房屋拆迁安置补偿合同的主体问题一直存在争议，现解析如下：
1 ．拆迁单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位签订的拆迁安置合同的效力。根据 《 民法通则 》 和 《 公司法 》 相关规定，分支机构对外作出的民事行为产生的权利义务应由其上级法人承担。不论该分支机构在签订拆迁安置补偿合同时是否以白己的名义，在诉讼中均应将其上级法人列为诉讼主体。因其上级法人具有拆迁资质，故该类合同应属有效。
同理，接受具备拆迁资质的单位的委托而签订合同的受委托人，不论是否具有拆迁资质，只要其以委托人的名义与被拆迁人签订合同，由于委托人具有拆迁资质，该类合同亦属有效。
如果受委托人不具备拆迁资质，其以自己的名义与被拆迁人签订的房屋拆迁安置补偿合同是否有效？有人认为，该合同因拆迁人不具备拆迁资质，没有领取 《 拆迁许可证 》 ，违反了 《 房屋拆迁条例 》 的强制性规定而归于无效。我们认为，该意见失之偏颇，并不可取，理由是： 《 房屋拆迁条例 》 第 10 条规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可委托具有拆迁资格的单位进行拆迁。”该规定是对拆迁人资格作出的具有行政管理性质的一般强制性规定，并非是针对房屋拆迁安置补偿合同的效力性规定。该规定不属 《 合同法 》 第 52 条规定的导致合同无效的强制性规定，拆迁人违反该规定只应受到相应的行政制裁。故该类合同并非当然无效。如果合同内容是当事人的真实意思表示，且受委托人具有履行合同的能力，事实上也积极履行了部分合同义务的，法院应认定合同有效。如果受委托人根本不具有履行合同的能力，或者其采用非法手段达到拆迁目的的，法院可以向被拆迁人行使释明权，告知其有权主张撤销合同。
2 ．拆迁人超越拆迁范围或与其他不在拆迁范围的当事人签订的拆迁安置补偿合同无效。这一点并非针对拆迁人，而是针对被拆迁人，即被拆迁人必须是拆迁范围内的房屋所有权人或实际使用人。根据规定，拆迁范围是指房屋拆迁管理部门根据建设用地规划许可证和国有上地所有权批准文件规定的建设项目用地范围而确定的房屋拆迁区域，非经上述程序确定的拆迁均为非法。当然合法的自拆自建行为不在此列。故拆迁人超越拆迁范围或与其他不在拆迁范围的当事人签订的拆迁安置补偿合同当属无效。
3 ．被拆迁人无民事行为能力或为限制行为能力，拆迁人与其订立的拆迁安置补偿合同无效。根据 《 民法通则 》 第 12 条规定，无民事行为能力人必须由其法定代理人代理实施民事行为；限制民事行为能力人可以从事与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动，其他民事行为由其法定代理人代理实施，或者征得法定代理人的同意。鉴于拆迁安置补偿合同内容相对复杂，为了保护无民事行为能力人或限制行为能力人的合法财产及其处分权，该合同必须由其法定代理人代为签订。
4 ．代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁安置补偿合同，应根据具体情况认定合同效力。根据 《 民法通则 》 第 63 条规定，代理人必须在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。如果代理人超越代理权限或者无代理权限实施民事法律行为，可能产生两种法律后果：一是根据 《 合同法 》 第 48 条规定，代理人签订的拆迁安置补偿合同为效力待定合同，如果被代理人事后对代理人的行为予以追认的，该代理行为有效；如果善意的合同相对方在追认之前要求撤销合同的，合同可撤销；被代理人事后不予追认的，合同无效。二是根据 《 合同法 》 第 49 条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，代理人的行为构成表见代理，其与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。在拆迁安置补偿合同纠纷中，还有一种特殊的代理行为，即被拆迁人的“亲属代理”行为。即在签订合同时，由被拆迁人的近亲属代其签订，该种行为如何定性？“亲属代理”行为在学界称之为家事代理权，亦称夫妻代理权或者日常事务代理权，是指配偶一方本无代理权，在与第三人就日常事务实施一定法律行为时，推定享有代理配偶行使权利的权利。实际上，还是应该将亲属代理行为置于代理制度之下来评判其效力。如合同的相对方有足够的理由相信代理人有代理权的，按表见代理处理，法院应确认该拆迁安置补偿合同的效力，比如夫妻一方代理对方、成年子女代理年迈父母的行为等。
在拆迁安置补偿合同纠纷中，还有一种特殊的代理行为，即被拆迁人的“亲属代理”行为。即在签订合同时，由被拆迁人的近亲属代其签订，该种行为如何定性？“亲属代理”行为在学界称之为家事代理权，亦称夫妻代理权或者日常事务代理权，是指配偶一方本无代理权，在与第三人就日常事务实施一定法律行为时，推定享有代理配偶行使权利的权利。实际上，还是应该将亲属代理行为置于代理制度之下来评判其效力。如合同的相对方有足够的理由相信代理人有代理权的，按表见代理处理，法院应确认该拆迁安置补偿合同的效力，比如夫妻一方代理对方、成年子女代理年迈父母的行为等。
5 ．房屋的实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同效力问题。在通过合法买卖、继承、离婚、赠予等形式取得房屋所有权的实际使用人没有办理房地产权证变更的情形下，对其与拆迁人达成的拆迁安置补偿合同进行审查时，法院应告知当事人追加登记的产权人作为第三人参加诉讼。如果第三人不主张权利或者其主张权利不成立的，则实际使用人作为被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。
6 ．对于被拆迁房屋的部分所有权人与拆迁人签订拆迁补偿安置合同。如事先未经其他所有权人的同意，事后又未经其他所有权人（或共有人）追认的，或者拆迁人与被拆迁房屋的承租人签订拆迁安置补偿合同的，该合同因侵犯了他人的权利，应认定为无效。
7 ．拆迁租赁房屋，被拆迁人在未与承租人解除租赁关系之前与被拆迁人签订的拆迁补偿安置合同，如果双方是以房屋产权调换作为补偿方式的，该合同有效。如果以货币补偿方式补偿的，该合同效力待定，即承租人事后与被拆迁人解除租赁关系或者接受其安置的合同有效，承租人不同意解除合同，也不同意接受其他安置条件的合同无效。
8 ．关于土地储备中心能否作为拆迁人的问题。 《 房屋拆迁条例 》 第 10 条规定：“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。”由此可见，法律规定的拆迁人是指取得拆迁许可证的单位，受限制的主体是房屋拆迁管理部门。虽然土地储备中心是事业单位，不是建设单位，但拆迁人可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁，即拆迁人不一定要作为实施拆迁的单位，拆迁人和实施拆迁、开发建设的单位并不是同一概念。建设部 《 关于土地储备中心涉及房屋拆迁有关问题的复函 》 （建办法函 〔 2003 〕 451 号）中明确答复，土地储备活动涉及城市规划区内国有土地上的房屋拆迁活动，并需要对被拆迁人进行补偿安置的，应当适用 《 房屋拆迁条例 》 的有关规定，并按 《 房屋拆迁条例 》 第 7 条的规定办理拆迁许可证。 2004 年，在黑龙江省人民政府法制办公室向国务院法制办请示土地储备中心的拆迁人资格问题时，国务院法制办公室作出 《 对黑龙江省人民政府法制办公室＜关于城市房屋拆迁补偿有关问题的请示）的答复 》 （国法秘函 〔 2004 〕 87 号），明确指出只要房屋拆迁单位依法取得房屋拆迁许可证，就可以作为拆迁人。 因此，土地储备中心领取房屋拆迁许可证后具有拆迁人主体资格，其与被拆迁人签订的拆迁安置补偿合同有效。