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建设工程价款优先受偿权的适用限制
摘自:龙房川
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发布时间:2010/9/28

建设工程价款优先受偿权的适用

在下列情形下,即使发包人尚拖欠承包人的工程价款,亦不应适用 《 合同法 》 第 286 条规定及相关司法解释认定承包人享有优先受偿权:

1 . 《 合同法 》 实施前成立的工程承包合同,凡工程在 1999 年 10 月 1 日之前已经竣工或停工的,均不适用 《 合同法 》 第 286 条;工程的施工虽跨越 《 合同法 》 实施之日,但工程在 1999 年 10 月 1 日之前已力、理抵押登记或已出售、预售的,承包人主张建设工程价款优先受偿的,不予支持。

2 .商品房买卖合同中的消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人的优先受偿权与消费者权利发生冲突,因承包人属于经营利益,消费者属于生存利益,应优先保护消费者的生存利益,故承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。如何理解消费者交付购买商品房的大部分款项?我们认为,大部分购房款原则上应超过全部购房款的 50 %。另外,商品房办理产权过户登记至消费者名下,消费者已经取得商品房所有权,承包人主张建设工程价款优先受偿的,不予支持。而且,如果商品房办理预售登记,消费者通过商品房预售登记取得对预购商品房的请求权,承包人的优先受偿权不得对抗该权利。

3 .建设工程为第三人所有。 《 合同法 》 第 286 条规定的是发包人与承包人之间权利义务关系,建设工程非为发包人所有,不适用该条规定。建设工程为第三人所有存在两种情形:一是工程自始为第三人所有,第二人委托发包人进行发包营造;二是工程原为发包人所有,第三人依法受让取得。

4 .优先受偿权过了除斥期。根据最高人民法院的批复,承包人行使优先受偿权的期限为 6 个月,超过该期限应不予以准许。

但是,我们应特别注意建设工程优先受偿权的行使期间与失权问题。 《 合同法 》 第 286 条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款做优先受偿。” 《 关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 》 规定,行使优先受偿权的期限为硬性的 6 个月,自建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起算。这样一来,则导致出现新的问题:如果双方当事人约定给付工程款的时间在竣工之日 6 个月后,如何处理?是应以当事人约定的付款时间为起算点,还是认定过了 6 个月期限,承包人的建设工程优先受偿权已经丧失呢?如果不予变通解释或者回到立法精神来,则不能保护当事人的合法权益和正常民商事流转秩序。我们认为, 《 合同法 》 第 286 条强调的是当事人不按合同约定、逾期不支付工程款,才能行使优先权。如当事人约定给付工程款的时间在竣工之日 6 个月后,应尊重双方的约定,从债务到期后再算 6 个月期限。要么作这样的解释,要么不适用该批复。这个问题,有待最高人民法院作成统一法律见解。

5 .认定工程价款优先受偿权将导致社会利益严重失衡的其他情形。

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