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物业专项维修资金纠纷
摘自:龙房川
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发布时间:2010/12/29

物业专项维修资金纠纷

专项维修资金是指业主或者公有住房单位缴存的,专项用于建筑物及其附属设施,主要是物业的共用部位、共同设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。所谓建筑物的共用部位,是由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。而共用设施设备,是由住宅业主或者非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。依照建筑物区分所有权理论,共用部分的权利属于区分所有权人共同享有,同理,共用部分的维修义务也应当由全体区分所有权人共同承担。 《 物权法 》 第 79 条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。” 《 物业管理条例 》 对维修资金制度也作了相应的规定。

(一)物业专项维修资金的来源及归属

物业专项维修资金来源于业主交纳、开发商交纳、经营性收人以及维修资金的增值四部分。维修资金的比例和份额,一般在业主与开发商签订的商品房买卖合同中约定。根据建设部、财政部于 2007 年 12 月 4 日联合发布的 《 住宅专项维修资金管理办法 》 的规定,物业专项维修资金在业主大会成立前,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管;业主应当在办理房屋人住手续前,将首期住宅专项维修资金存人住宅专项维修资金专户;业主大会成立后,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门,应当通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。

设立专项维修资金的目的在于对物业的共用部位、共同设施设备的维修和更新、改造,以使物业处于良好的状态。 《 物业管理条例 》 第 54 条第 2 款规定:“专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。”基于共有关系,维修资金交纳以后,维修资金不再是各业主单独所有,而是全体业主共同所有。

(二)物业专项维修资金的使用管理

1 .业主委员会的管理。物业专项维修资金应当存人专项维修资金账户,由业主委员会进行管理。业主委员会成立后,经业主委员会同意,房地产行政主管部门将维修资金交给物业服务企业代管。物业服务企业代管的维修资金,应当定期接受业主委员会的检查和监督。当然,业主委员会也可以自行管理专项维修资金。

2 .物业服务企业的管理。如前所述,经业主委员会同意,可以将物业维修资金交给物业服务企业代管。

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