停车场所的权属与使用问题
停车位、停车库的归属与使用是建筑物区分所有权制度的重要内容。 《 物权法 》 第 74 条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 《 物权法 》 针对建筑物区划内的规划停车位、停车库，遵循优先保障业主需要、约定所有权或使用权的方式，来明确其归属和使用。下面就在实务中各种车位、车库的权属性质进行分析。
（一）地面停车位
《 物权法 》 第 74 条第 3 款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 《 建筑物区分所有权解释 》 第 6 条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第 74 条第 3 款所称的车位。”从法理而言，地面停车位的产权，实际上是上地使用权。物业小区的业主共同拥有小区范围的土地使用权，因此，只要地面停车位设置于业主共有的道路或者其他场所，地面停车位的权属应当由住宅小区业主共同拥有。
（二）建筑物架空层
建筑物架空层除有承载建筑物的梁柱外，其组成部分简单，没有分割成多个独立空间。由于架空层与整个建筑物密不可分，其所占用的土地使用权依附于整体建筑物而存在。因此，建筑物架空层所占有的土地使用权和架空层空间的利用权应该归属全体业主所有，开发商无权出售住宅小区建筑物架空层内设置的停车位，筑物架空层内设置的停车位应当由住宅小区业主共同拥有使用权。
（三）地下停车位、停车库
我国现行房地产法律规定，只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物可以依法取得房地产权证，不计算建筑容积率的建筑物不能取得完整、独立的房地产权利，其法律权利只能依附于计算建筑容积率的建筑物。由于地下停车位、停车库所占面积不计人建筑容积率，因此，楼房地下停车位的房地产权属依附并归属于该区分建筑物的全体区分所有权人。但是，此类停车位、停车库造价较大，根据公平原则，全体区分所有权人应当向该类停车位、停车库的开发商支付必要的建设费用，这就是与可无偿转交住宅小区业主的地面停车位、停车库的区别所在。
（四）经营性停车位、停车库
经营性停车位、停车库是计算建筑容积率的，可以依法独立办理房地产权证。此类停车位、停车库的权属归属明确，但是，由于其处于物业小区中，应当适用 《 物权法 》 第 74 条第 1 款的规定，应当首先满足业主的需要，然后才能对外出租、出售。在实践中，如何判断“首先满足业主的需要”存在较大争议。根据 《 建筑物区分所有权解释 》 第 5 条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合 《 物权法 》 第 74 条第 1 款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。而所称配置比例，是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
综合法律法规的相关规定，在司法实践中可以按以下方式判断地下车库的归属：
首先看住宅小区地下车库的产权证情况，如果地下车库已颁发产权证，地下车位产权归谁所有，则权益归谁所有。
其次，如果地下车库并未办理产权证，则看住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产买卖合同中的约定，确定其产权归属。
第三，如果合同没有约定或约定不明时，则看开发商在计算共摊面积时是否把地下车库的建筑面积计算在内，如已计算在内，则地下车库归属业主，反之，地下车库属开发商所有。
第四，如果该地下车库属于人防工程，那么这一部分人防工程的产权根据谁投资谁受益原则确定。投资者享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。随着房屋的销售，开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，人防工程的权益也逐步转让给业主。根据法律和行政法规的规定，人防工程的产权经相关主管部门批准的，可以依法转让，由受让者取得相关车位的使用权。
第五，如果开发商在出售单元房屋时承诺小区将配建机动车库供业主使用，一些业主正因为此点而买房的。根据 《 商品房买卖合同解释 》 第 3 条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”如果开发商在商品房的销售广告和宣传资料中，明确承诺业主将拥有地下车库，则该地下车库的产权实际将依据开发商的该种承诺由全体业主共有；如果开发商违反该承诺向特定的人出售该地下车库，则将构成违约。