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[土地律师]尚未取得土地使用权的建设用地规划开发权不得转让
摘自:龙房川
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发布时间:2012/7/28

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案例要旨
所谓土地开发权并非一个严格的法律概念,不是一种独立的权利类型,其实质是土地所有权和土地使用权的使用、收益权能。若当事人仅取得建设用地规划许可证,尚未取得土地使用权,便转让“土地开发权”,不符合房地产转让的相关法律规定,实质上是一种变相转让政府批文的行为,应认定无效。

案情简介
1997年12月12日,上海市某单位(乙方,以下简称“某单位”)与中国农房华东公司(甲方)签订《协议》一份,约定:甲方将15亩公建用地的开发权转让给乙方;乙方在该公建用地上建设上海五一二工程;乙方承担公建用地征用的全部费用;甲方协助乙方向规划、土地管理部门申领项目各类批文;甲方向乙方收取项目前期管理费40万元整;本项目建成后,房地产权益归乙方所有等。1997年12月21日,某单位以支票形式向中国农房华东公司支付40万元。1997年12月29日,中国农房华东公司向某单位出具40万元项目管理费发票。
1995年7月18日,上海市城市规划管理局就包括本案系争地块在内的54,967.5平方米土地向中国农房华东公司发出《关于补发桂林住宅小区建设用地规划许可证的通知》。当日,上海市城市规划管理局向中国农房华东公司发出《中华人民共和国建设用地规划许可证》。1997年3月31日,上海市房地产登记处在该许可证上批注“此件中34,804.89平方米土地已办理初始登记”。1998年11月5日,上海市城市规划管理局向某单位发出《关于核发五一二工程建设项目选址意见书及建设用地规划许可证的通知》。1998年11月9日,上海市城市规划管理局向某单位发出《上海市建设项目选址意见书》及《中华人民共和国建设用地规划许可证》。涉案的约15亩土地已由中国农房华东公司完成“三通一平”,目前仍处闲置状态。
中国农房华东公司于1998年3月20日更名为上海华农房地产开发有限公司,2003年10月30日注销,中国农房公司与上海华农房地产开发有限公司职工持股会向工商部门提交了《股东决议》,将该决议的内容填写于《企业法人注销登记申请书》的“担保单位或债权债务承担者”栏内,并加盖公章。
某单位起诉请求:1、确认某单位与中国农房华东公司签订的《协议》无效;2、判令中国农房公司、上海华农房地产开发有限公司职工持股会共同返还某单位40万元;3、判令中国农房公司、上海华农房地产开发有限公司职工持股会共同赔偿某单位1997年12月30日起至判决生效之日止利息损失。
原审审理后认为,涉案的约15亩土地的规划许可证原是核发给中国农房华东公司的,故中国农房华东公司有合法的土地使用开发权,所以中国农房华东公司作为涉案的约15亩土地的土地使用权转让主体是适格的。此后在中国农房华东公司的协助下,某单位已获得了涉案的约15亩土地的土地使用开发资格,故某单位于1997年12月12日与中国农房华东公司签订的转让《协议》,因未违反我国法律、行政法规的强制性规定而有效。因涉案的约15亩土地已由中国农房华东公司完成“三通一平”,又因中国农房华东公司协助某单位完成了规划许可的变更,故中国农房华东公司依约向某单位收取相应的费用符合我国民法的自愿、等价有偿原则。审理中,某单位亦未举出中国农房华东公司未履行协议约定的协助义务或拒绝履行协助义务的确实充分的证据。故判决驳回某单位的诉讼请求。
原审判决后,某单位不服,上诉于本院,请求撤销原判,改判为支持上诉人的原审诉讼请求。
本院审理后认为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中,中国农房华东公司并未取得本案系争15亩土地的使用权,仅取得该土地的规划许可,而政府规划许可的转让于法无据,故中国农房华东公司将该土地的开发权转让给上诉人,违反了上述法律规定,应认定无效。中国农房华东公司据此《协议》收取的上诉人的40万元管理费,应当予以返还。由于中国农房华东公司已经注销,本案两被上诉人作为其担保单位或债权债务承担者,应承担该款项的返还责任。由于上诉人对于该无效协议的订立亦存在过错,故应自行承担利息损失。原审判决不当,本院予以纠正。

审判结论
一审判决:驳回上海市某单位的诉讼请求。
二审判决:一、撤销原审判决;二、中国农房华东公司与上海市某单位于1997年12月12日签订的《协议》无效;三、中国农房公司、上海华农房地产开发有限公司职工持股会应于本判决生效后十日内返还上海市某单位人民币40万元;四、上海市某单位的其余诉讼请求不予支持。

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