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上诉人陈才春与被上诉人陈小荣农村房屋买卖合同纠纷一案
摘自:龙房川
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发布时间:2012/7/25
  • 湖南省郴州市中级人民法院
  • 民事判决书
  • (2012)郴民一终字第54号
  • 上诉人(原审原告、反诉被告)陈才春,男,1945年12月6日出生。

    委托代理人傅金波,湖南扬法律师事务所律师。

    被上诉人(原审被告、反诉原告)陈小荣,男,1961年2月18日出生。

    委托代理人欧阳闽泉,男,1962年2月15日出生。

    上诉人陈才春因与被上诉人陈小荣农村房屋买卖合同纠纷一案,不服湖南省汝城县人民法院(2011)汝民初字第667号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2012年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人陈才春及其委托代理人傅金波、被上诉人陈小荣及其委托代理人欧阳闽泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    原审法院查明:陈才春与陈小荣均为同一村民小组成员。1993年8月16日,陈才春与陈小荣签订《房屋所有权使用权协议》,协议约定:陈才春房屋四间73.5平方米,东抵本队稻田,西抵陈如清陈前古房屋,南抵小荣屋,北抵陈阶春房,作价陆仟元卖给陈小荣;陈小荣在签订协议日起十天内交肆仟元给陈才春,陈才春转让陈小荣隔壁两间给陈小荣,在今年12月底陈小荣交贰仟元给陈才春,陈才春结清陈小荣陆仟元,当天退房四间给陈小荣,并承认房屋所有权和使用权归陈小荣所有;本协议经双方商议同意,有在场人作证,具有法律效力,在任何情况下,双方不准反悔,以后房产登记费由陈小荣负担。协议签订后,陈小荣已付清房款,陈才春将房屋交付给陈小荣居住至今,但双方未进行房屋产权变更登记。2009年9月30日起,陈才春反悔,请求汝城县城郊乡人民调解委员会进行调解,要求终止房屋买卖协议。2010年11月5日,陈才春以房屋买卖合同纠纷起诉陈小荣,汝城县人民法院开庭后,陈才春又于2011年8月4日申请撤诉。现陈小春再次起诉,要求陈小荣排除妨害、搬出房屋并承担本案诉讼费;陈小春反诉要求陈才春继续履行购房协议、办理房产变更登记手续。陈才春、陈小荣双方买卖的房屋属于汝城县城扩建规划拆迁范围。2010年11月20日,陈小荣就该房屋已签订县城建设拆迁安置补偿协议,并领取房屋拆迁补偿款。

    原审法院认为,依法成立的协议,对当事人具有法律效力,当事人应当按照约定履行各自义务,不得擅自变更或解除协议。陈才春与陈小荣签订房屋买卖协议,合法有效,且已履行,对双方均具有法律约束力。陈才春要求陈小荣排除妨害、搬出房屋,无相关法律依据,不予支持。陈小荣反诉要求陈才春继续履行购房协议、办理房产变更登记手续,因该房屋在县城扩建拆迁规划范围内,再办理产权证书已无可能,对其请求,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定,判决:一、驳回陈才春的诉讼请求;二、驳回陈小荣的反诉请求。本案受理费100元,由陈才春负担;反诉费50元,由陈小荣负担。

    上诉人陈才春不服原审判决,向本院提起上诉,请求:1、依法撤销原审判决;2、确认陈才春与陈小荣签订的房屋买卖协议无效;3、由被上诉人承担一、二审诉讼费。理由:一、原审判决事实认定部分有误,原审法院在审理过程中,对被上诉人提交的证据的认定与客观事实不符。二、原审判决适用法律不当。1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为必然涉及宅基地的买卖,该买卖行为违反了《中华人民共和国土地管理法》和土地管理法实施条例的禁止农村宅基地买卖的规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定;第五十二条规定:违反国家法律、行政法规的强制性规定的合同无效。该房屋买卖协议违反了我国法律关于办理变更登记的强制性规定,故该买卖协议无效。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除协议:……(五)法律规定的其他情形。被上诉人陈小荣于2006年在本村他处新建了住房,已另有宅基地和房屋,这直接导致了上诉人与被上诉人的房屋买卖协议无法继续履行,上诉人依法可以解除协议。

    被上诉人陈小荣辩称:房屋买卖协议是双方自愿签订,合法有效,且已履行多年,对双方均具有法律效力,不得擅自反悔解除协议。原审判决认定事实清楚,适用法律恰当,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

    本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

    本院认为,本案是因农村房屋买卖产生的纠纷,陈才春在原审时提起诉讼,陈小荣亦提出了反诉,故本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。本案是因农村房屋买卖产生的纠纷,陈才春在原审时提起诉讼,陈小荣亦提出了反诉,故本案案由应定为农村房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为:陈才春与陈小荣的房屋买卖行为是否违反国家法律、行政法规的强制性规定,房屋买卖协议是否合法有效。陈才春与陈小荣均为同一集体经济组织成员,双方于1993年8月16日就陈才春的房屋买卖达成协议,并签订《房屋所有权使用权协议》,该协议系双方当事人的真实意思表示,国家法律、行政法规亦未禁止农村房屋的买卖,故该房屋买卖协议合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。陈才春与陈小荣签订房屋买卖协议后,虽未办理房产过户登记手续,但并不影响房屋买卖协议的效力,且陈小荣已按协议约定支付了6000元的房屋价款,陈小春亦按协议约定将四间房屋交与陈小荣使用、管理至今,故陈才春以房屋买卖协议违反国家法律、行政法规的强制性规定应认定为无效的理由不能成立。至于陈才春以陈小荣于2006年已拥有其他宅基地为由请求解除房屋买卖协议,已超出陈才春在原审时的诉讼请求,不属本案审理范围。综上,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,审理程序合法,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    二审案件受理费80元,由上诉人陈才春负担。

    本判决为终审判决。





    (本页无正文)



    审  判  长    彭  艳  飞

    审  判  员    蒋  向  京

    代理审判员    欧阳昆兰


    二○一二年三月十二日


    代理书记员    杨  丽  群    

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