上诉人郴州市开元房地产开发有限公司（以下简称开元公司）与被上诉人张显军、原审第三人中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行（以下简称农行北湖支行）商品房预约合同纠纷一案
湖南省郴州市中级人民法院
民事调解书
（2012）郴民一终字第188号
上诉人（原审原告）郴州市开元房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区万华路。
法定代表人黄佩康，该公司董事长。
委托代理人黄奇文，湖南民浩律师事务所律师。
委托代理人邓召飞，湖南民浩律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张显军，男，1962年2月5日出生。
原审第三人中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行，住所地湖南省郴州市文化路18号。
代表人周建华，该支行行长。
委托代理人吴东华，男，1959年12月20日出生。
委托代理人王碧献，男，1966年10月3日出生。
案由：商品房预约合同纠纷
上诉人郴州市开元房地产开发有限公司（以下简称开元公司）因与被上诉人张显军、原审第三人中国农业银行股份有限公司郴州北湖支行（以下简称农行北湖支行）商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2010）郴北民一初字第123号民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的《认购书》无效，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
经审理查明：农行北湖支行为解决部分职工住房困难，以农行北湖支行工会集资建房管理委员会（乙方）的名义于2005年12月30日与开元公司（甲方）签订了一份《集资建房合作协议书》。该协议约定：1、甲、乙双方通过共同选址，确定在郴州市郴江镇七里洞村下邓家组石头窝和燕子山地域内，面积约35亩，建设开发金穗山庄（暂定名）。由乙方委托甲方开发建设，整体出售给乙方，再由乙方具体分配给该行集资购房户；2、购房面积：暂定购房建筑面积约38000平方米，其中乙方集资面积20000平方米，其他购房户18000平方米；3、购房单价：本行集资户住宅均价960元/平方米；4、交房日期：2007年6月30日；5、付款方式：各楼层房价确定后，购房户交订金人民币壹万元，在签订购房合同30日内交完首付款（房价总额约30%）；6、建设工期：从2005年11月30日至2006年8月30日为该项目的报建报批时间，施工有效期有8个月；7、双方的权利和责任……。协议签订后，参加集团购房的购房户选举产生代表成立了农行北湖支行工会购房委员会（以下简称购房委员会）。张显军作为集团购房户之一，于2005年12月21日向开元公司交纳了购房款10,000元。后随着建筑综合成本的提高，开元公司不同意履行《集资建房合作协议书》中约定的购房均价960元/平方米。为此，购房户与开元公司发生纠纷，经有关部门多次出面协调，购房委员会同意作出让步，并于2006年11月15日与开元公司形成决议：1、调整购房价格，标准住房均价1100元/平方米，复式楼均价1230元/平方米。2、户型、面积及单价，A房型约135平方米，B户型约159平方米，C户型约165平方米，D户型约246平方米（复式楼），单价如下：（一）6层楼房：①住宅一楼1080元/平方米；②住宅二、五楼1100元/平方米；③住宅三、四楼1170元/平方米；④住宅六楼980元/平方米。（二）7层楼房：①住宅一楼1080元/平方米；②住宅二、五楼1100元/平方米；③住宅三、四楼1176/平方米；④住宅六楼1080元/平方米；⑤住宅七楼970元/平方米。（三）复式楼：①住宅一、二层1230元/平方米；②住宅三、四层1270元/平方米；③住宅五、六层1200元/平方米。3、交款期限及选房方式，11月16日至20日为交款选房时间，其中，A户型交款40,000元，B户型交款45,000元，C户型交款50,000元，D户型交款70,000元（不含去年12月已交的10,000元），选房同时交款。决议形成后，购房委员会以书面通知的形式告知了各购房户。张显军作为购房户之一，按照购房委员会的通知于2006年11月17日向开元公司交纳了购房款55,000元（含原已交款10,000元），并于2006年11月20日与开元公司签订了一份《认购书》，购房委员会作为见证方在《认购书》上盖章。《认购书》对下列事项进行了约定：1、乙方张显军认购金穗山庄B7户型7栋1单元5楼501号住宅；2、单价（按建筑面积计算）人民币1110元/平方米；3、该套住宅建筑面积约159平方米，双方特别约定以市房产局竣工测绘的建筑面积为准，房款多退少补；4、总房款约人民币壹拾柒万陆仟肆佰玖拾元；5、付款方式及期限：①本次签订认购书时交人民币肆万伍仟元整（原已交人民币壹万元，合计人民币伍万伍仟元）；②主体建至三楼时付满总房款的50%；③主体封顶时付满总房款的90%；④完工交房时付满总房款的100%；5、……；6、有效施工期限：该项目的住宅在2007年8月底左右主体完工，2007年10月全部完工；7、本次认购书确定的认购者姓名一经确定不得更改；8、本认购书一式三份，甲、乙双方及见证方各执一份，同样具有法律效力。未尽事宜双方在签订商品房销售合同中约定。
开元公司与张显军于2006年11月20日签订的《认购书》中确认张显军认购的金穗山庄B7户型7栋1单元5楼501号住宅，已于2010年10月份办理商品房预售许可证。后承受着房价的上涨，开元公司反悔，不同意履行《认购书》确定的房屋单价，购房户与开元公司又发生纠纷，经多方协商，购房户与开元公司仍无法达成共识。为此，开元公司于2008年9月6日以特快专递的方式向张显军邮寄了一份《律师函》，就有关金穗山庄房屋销售一事函告如下：“1、鉴于情势变更，开元公司决定终止与贵方签订的《认购书》，开元公司不再按《认购书》的内容履行，如贵方对终止《认购书》有异议可以通过诉讼方式解决。2、开元公司自愿承担部分亏损，如贵方能在2008年9月15日前来开元公司签订《商品房预售合同》，即在成本价1780元/平方米的基础上一次性付足总购房款90%以上的，优惠182元/平方米给贵方，即均价1598元/平方米（复式楼在此均价上加100元/平方米即均价1698元/平方米），办理银行按揭的优惠100元/平方米，即均价1680元/平方米（复式楼1780元/平方米）；如果在2008年9月16日至9月28日之间前来开元公司签订《商品房预售合同》的，贵方一次性付足总房款90%以上的按均价1638元/平方米出售给贵方，办理银行按揭的按1700元/平方米，复式楼一次性付足总购房款90%以上均价1738元/平方米，银行按揭的均价1800元/平方米。3、超过2008年9月28日，贵方仍未能与开元公司签订《商品房预售合同》，视为贵方放弃购买该商品房，开元公司将不再按上述第2条与贵方协商购房事宜。贵方可以办理退款手续，开元公司按银行同期贷款利息补偿结算。4、原规划批准拟定开发的12栋至15栋因与市公路局家属区高边坡相邻（现12栋为原认购书中的18、19栋，现13栋原为14栋，现14栋原为15、16栋，现15栋原为17栋），在该高边坡建房将面临严重的安全隐患。市政府主管领导批示，要求市建设局、市安全生产委员会办公室等单位通知开元公司在未解决高边坡安全性问题之前，不得进行工程施工。因此，开元公司无法在此建房。为最大限度地满足上述栋号61位购房户的购房目的，开元公司同意将1-11栋团购户中未在规定期间签订商品房预售合同的住房出售给上述61位购房户。因房屋数量有限，如上述61位购房户有意购房，按先到、先选、先签的原则执行，换房选房及签订合同时间2008年9月28日至2008年10月8日止，房屋均价按照本函第二条2008年9月15日前签订《商品房预售合同》的价格执行。调整完后未选购房屋的，按本函第3条执行。5、如贵方未在上述函告期限内签订商品房预售合同，开元公司有权将贵方原认购的商品房自主向社会公开出售。”由于张显军不同意增加购房价款，坚持要求按《认购书》履行，为此，开元公司拒绝与张显军签订商品房买卖合同，双方发生纠纷。2010年2月5日，开元公司向法院提起诉讼，请求确认双方签订的《认购书》无效，诉讼费用由张显军负担。湖南省郴州市北湖区人民法院于二○一二年三月二十七日作出（2010）郴北民一初字第123号民事判决：驳回郴州市开元房地产开发有限公司要求确认与张显军于2006年11月20日签订的《认购书》无效的诉讼请求。案件受理费80元，由郴州市开元房地产开发有限公司负担。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、由郴州市开元房地产开发有限公司于2012年7月5日前给付张显军订购房屋款55,000元和补偿款33,000元，如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
二、郴州市开元房地产开发有限公司自愿放弃其诉讼请求；
三、本案纠纷就此了结，双方无其他争议；
四、一审案件受理费80元，由郴州市开元房地产开发有限公司负担；二审案件受理费80元，减半收取40元，由郴州市开元房地产开发有限公司负担；
五、上述协议，双方当事人签字生效。
上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。
上述协议已经双方当事人签字，本调解书即日起发生法律效力。
审 判 长 彭 艳 飞
审 判 员 蒋 向 京
代理审判员 欧阳昆兰
二○一二年六月五日