湖南省郴州市中级人民法院
民事判决书
（2011）郴民一终字第516号
上诉人（原审原告）李春霞，女，1967年4月7日出生。
上诉人（原审原告）何建新，男，1966年1月13日出生。
上列两上诉人的委托代理人李芝霞，女，1964年3月9日出生。
被上诉人（原审被告）周凌志，男，1976年8月9日出生。
委托代理人唐朝新，男，1975年9月27日出生。
上诉人李春霞、何建新因与被上诉人周凌志房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2011）资民二初字第539号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年11月16日公开开庭审理了本案。上诉人李春霞、何建新及其委托代理人李芝霞，被上诉人周凌志及其委托代理人唐朝新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2009年10月17日，李春霞与周凌志签订一份协议，李春霞将自己原单位资兴市宏发建筑材料有限责任公司留守处合作建筑的一套房屋以63,500元（其中53,000元是周凌志以李春霞的名义交纳建房款，10,500元是李春霞所收周凌志转让费）卖给周凌志。交付房屋后，周凌志已将房屋进行部分装修。李春霞以其单独处置房屋违反法律规定为由，向法院提起诉讼，请求确认李春霞与周凌志签订的协议无效。
原审法院认为，李春霞将自己的集资房屋卖给周凌志，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，李春霞、何建新诉称李春霞转让建房给周凌志，李春霞无权单独处置，但从李春霞与周凌志签订的协议和李春霞的行为足以使周凌志有理由相信这是李春霞、周凌志共同意思表示，且周凌志也给付转让费，因此，李春霞、何建新所诉理由不足以对抗善意、有偿买受人即周凌志。李春霞与周凌志所签订的《协议》，其实质是李春霞将集资建房指标有偿转让给周凌志，此《协议》是双方的真实意思表示，我国现行法律和行政法规并未禁止这种行为，李春霞与周凌志所签订的协议也未损害社会公共利益和他人的利益，因此该协议不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同，应受法律保护。李春霞、何建新要求确认李春霞与周凌志签订的《协议》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条之规定，判决：驳回李春霞、何建新要求确认李春霞与周凌志所签订《房屋买卖协议》无效的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由李春霞、何建新负担。
何建新、李春霞不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、确认李春霞与周凌志签订的房屋买卖《协议》无效；3、判令周凌志返还上诉人的房产；4、判令周凌志承担本案的诉讼费用。事实与理由是：1、上诉人李春霞是宏发公司职工，该公司为解决职工住房困难，从2008年开始计划在资兴市东江南路集资建设职工住房安置小区，要求购房人必须是单位职工，且无房居住。该房屋系上诉人夫妻共同财产，上诉人李春霞与周凌志签订房屋买卖《协议》，未经共有权人何建新的同意，该协议应为无效。2、李春霞与周凌志签订的房屋买卖《协议》，不具有法律效力，因签订协议时不但没有权属证明，而且房屋尚未竣工，更无具体栋号房号。3、一审适用法律不当，没有适用《城市经济适用住房管理办法》、《城市房地产管理法》以及《物权法》的有关条款。
被上诉人周凌志辩称：答辩人与李春霞签订的房屋买卖《协议》是双方真实意思表示，不损害国家和他人的利益，没有法律特别禁止的情形，是有效的。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点为：一、何建新没有在李春霞与周凌志签订的房屋买卖《协议》上签字，该协议是否有效；二、该协议是否违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《经济适用住房管理办法》的规定。
一、关于何建新没有在李春霞与周凌志签订的房屋买卖《协议》上签字，该协议是否有效的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。李春霞与周凌志所签定的《协议》，是双方的真实意思表示，周凌志亦按照协议约定支付了合理对价，并已对房屋进行了装修，我国现行法律和行政法规并未禁止这种行为，李春霞与周凌志所签订的协议也未损害社会公共利益和他人的利益。依照上述条款的规定，李春霞与周凌志签订的房屋买卖《协议》应为有效协议，应受法律保护。李春霞、何建新上诉提出该协议为无效协议的理由不成立，本院不予支持。
二、关于该协议是否违反《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及《经济适用住房管理办法》的规定问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制，且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的集资建房资格的转让。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，未办理物权登记的，只产生物权不能变更的效果，并不影响合同效力，本案中双方当事人签订的房屋买卖《协议》应当自成立时生效，故李春霞、何建新提出该房屋买卖《协议》违反《中华人民共和国房地产管理法》及《中华人民共和国物权法》的规定，该房屋买卖《协议》无效的上诉理由不成立。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才是无效合同。《经济适用住房管理办法》是部门规章，而非法律或行政法规，按照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房的管理具有严格的准入制度。而本案协议中购房指标所指向的住房系单位集资房，并非该管理办法所规定的政府保障性经济适用住房。因此，李春霞、何建新认为双方签订的协议违反了法律规定因而无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定判令清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李春霞、何建新负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 艳 飞
审 判 员 蒋 向 京
代理审判员 欧阳昆兰
二○一二年一月六日
代理书记员 杨 丽 群