广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
民事判决书
（2012）港北民初字第669号
原告苏钦。
委托代理人梁江龙。
被告甘康生。
被告甘美成。
原告苏钦与被告甘康生、甘美成买卖合同纠纷一案，本院于2012年3月28日受理后，依法由代理审判员胡冰适用简易程序，于2012年5月22日公开开庭进行了审理。原告苏钦及其委托代理人梁江龙到庭参加诉讼，被告甘康生、甘美成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏钦诉称，原、被告看房后商定2011年11月25日将位于贵港市和平路188号广汇•东湖城“岚湖嘉荷”20幢1-201号房屋（建筑面积为117.39?）以50000元转让给原告，事后原告找被告办理产权证过户，被告却以种种借口推搪原告。请求法院判令被告将位于贵港市和平路188号广汇•东湖城“岚湖嘉荷”20幢1-201号房屋（建筑面积为117.39?）交给原告并协助办理过户手续，本案诉讼费由被告负担。
被告甘康生、甘美成未作答辩。
经审理查明，2009年6月16日，被告甘康生、甘美成（买受人）与广西广汇投资发展有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告甘康生、甘美成购买广西广汇投资发展有限公司开发的贵港市港北区和平路188号广汇•东湖城第20幢1单元201号商品房（原名贵港市港北区和平路188号东湖•水岸第一城）；该商品房建筑面积共117.31?；按建筑面积计算，该商品房单价为3217.97元/?，总金额377500元；被告甘康生、甘美成于2009年6月16日前支付全部房价款的20%即75500元，余款80%即302000元由被告甘康生、甘美成在本合同备案后7个工作日内办理完银行按揭手续时即付清。
2009年12月21日，被告甘美成（借款人）因购置贵港市港北区和平路188号广汇•东湖城第20幢1单元201号商品房与中国工商银行股份有限公司贵港分行（贷款人）、广西广汇投资发展有限公司（保证人）签订一份《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为302000元，贷款期限为18年，还款方式采用按月等额本息还款法（按月计息）；被告甘美成、甘康生以其所购贵港市港北区和平路188号广汇•东湖城第20幢1单元201号商品房为该笔贷款作抵押担保，并办理了抵押登记手续；抵押权存续期间，抵押人以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该等条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。尔后，两被告取得了贵港市房产管理局颁发的上述商品房的房屋所有权证书，确认该商品房属两被告按份共有，两被告各占1/2。
2011年11月14日，原告与两被告协商转让上述商品房事宜，约定两被告将上述商品房转让给原告，转让价格为50000元。同日，原告支付两被告现金30000元。2011年11月25日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方将自己合法拥有的位于贵港市和平路188号广汇•东湖城“岚湖嘉荷”20幢1-201号房屋[建筑面积117.39?，房屋所有权证号为10006850号，丘（地）号A-01]转让给乙方，转让价格为50000元；甲方应于本合同生效之日（2011年11月25日）三日内将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收；房屋交付乙方后，甲方应当在一个月内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方负责；本合同签订前该房屋集资、购房款、天然管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。同时双方口头约定2011年11月25日之前所欠银行贷款由被告在协议签订后两三天内付清，2011年11月25日之后的银行贷款由原告负责偿还，待还清全部银行贷款后再办理房屋过户手续。同日，原告支付两被告现金20000元，两被告将上述商品房的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《房屋所有权证》及有关票据（即销售不动产统一发票、税收通用完税证、面积补差收据、房屋登记费收据等）交原告收执。协议签订后至今，两被告未按协议约定履行交房及过户义务，原告遂提起本诉讼。
庭审中，原告表示其与两被告转让上述商品房之前，既未告知抵押权人中国工商银行股份有限公司贵港分行，亦未征得抵押权人中国工商银行股份有限公司贵港分行的同意。
以上事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、贵港房权证港北区字第10006850号《房屋所有权证》、《房屋转让协议书》、销售不动产统一发票、税收通用完税证、面积补差收据、房屋登记费收据、收条、当事人陈述等证据证实，足以认定。
本院认为，原告与两被告签订《房屋转让协议书》之前，被告甘美成作为借款人已与中国工商银行股份有限公司贵港分行（贷款人）、广西广汇投资发展有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告甘美成、甘康生以其所购贵港市港北区和平路188号广汇•东湖城第20幢1单元201号商品房为贷款作抵押担保，并办理了抵押登记手续，故中国工商银行股份有限公司贵港分行作为抵押权人对抵押房屋享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”庭审中，原告表示其与两被告转让房屋之前，既未告知抵押权人中国工商银行股份有限公司贵港分行，亦未征得抵押权人中国工商银行股份有限公司贵港分行的同意，目前也无证据显示事后取得了抵押权人中国工商银行股份有限公司贵港分行的追认，原告亦未明确表示其愿意代被告清偿债务消灭抵押权，故两被告将已经设定抵押的房屋转让给原告，违反法律的强制性规定，双方之间签订的《房屋转让协议书》无效，无效的合同自始没有法律约束力；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，原告要求被告将位于贵港市和平路188号广汇•东湖城“岚湖嘉荷”20幢1-201号房屋（建筑面积为117.39?）交给原告并协助办理过户手续，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条的规定，判决如下：
驳回原告苏钦的诉讼请求。
本案受理费2300元，适用简易程序审理减半收取为1150元，由原告苏钦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。
代理审判员 胡 冰
二○一二年六月七日
书 记 员 黄 莉 珊