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【民法典】条文精释与实案全析 第一编 总则
摘自:龙房川
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发布时间:2023/12/29
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
 本条是对预告登记的规定。
预告登记,是指为了保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。预告登记与一般的不动产登记的区别在于:一般的不动产登记是指在不动产物权变动已经完成的状态下所进行的登记,而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的登记。预告登记完成后,并不导致不动产物权的设立或者变动,只是使登记申请人取得请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权,对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为,具有排他的效力,以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。预告登记应当以当事人的自愿为原则。
当事人签订买卖房屋合同或者其他不动产物权合同,可以进行预告登记,以保证买受人和出让人的权利,特别是保障将来实现物权。进行了预告登记后,具有对抗效力,未经预告登记人的同意,出卖一方当事人不能再处分该不动产,处分该不动产的,也不能发生物权转移的效 力,从而使预告登记人登记的权利得到保障。
预告登记的期限较短,登记人应自能够进行不动产登记之日起的3 个月内申请预告登记,存在以下两种情况的,预告登记失效:(1)债权消灭使债权不复存在,如已经交付房屋,合同义务履行完毕;(2) 自能够进行不动产登记之日起90日,预告登记人仍未申请登记。
第二百二十二条 当事人提供虚假材料申请登记,造成他人损害的,应当承担赔偿责任。因登记错误,造成他人损害的,登记机
构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
本条是对不动产登记错误损害赔偿责任的规定。不动产登记错误损害赔偿责任分为两种情形。
1. 登记错误的当事人责任,是由于当事人向登记机构提供虚假材料申请登记,登记机构在登记中没有发现而进行不动产登记,给他人造成损害的,错误申请人应当承担的赔偿责任。这里的他人,实际上就是真正的权利人,受到的损害是因为自己的物权被申请人错误登记而造成的损害。这是典型的侵权责任,是侵害物权的侵权行为,对此,错误申请人应当对该他人的损害承担赔偿责任。
2. 登记错误的登记机构责任,是因登记错误,给他人造成损害的, 登记机构应当承担的赔偿责任。这里也包括两种情况:(1)登记机构自己责任。没有错误申请人的登记错误,完全是由于登记机构的疏忽而进行的错误登记,导致权利人损害。对此,登记机构应当自己承担赔偿责任。(2)不真正连带责任,是由于当事人提供虚假材料申请登记, 登记机构予以登记,造成权利人损害的,登记机构承担赔偿责任后,可以向造成登记错误的人进行追偿。这种损害赔偿法律关系存在两个责任人,一是最终责任人即错误申请人,二是中间责任人即登记机构,受到损害的权利人享有选择权,既可以依照第1款规定直接请求错误申请人承担赔偿责任,也可以按照第2款规定请求登记机构承担赔偿责任;如果请求登记机构承担赔偿责任的,则登记机构承担了赔偿责任后,有权向申请错误的当事人进行追偿,该当事人应当承担登记机构的全部损 失。
第二百二十三条 不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
本条是对不动产登记收费标准的规定。
对不动产登记的收费标准,在物权法立法过程中有两种意见:一是按件收费,二是按照不动产的面积、体积或者价款的比例收费。为保护业主的权益,减少负担,最终确定按件收费,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收费。
2016年12月6日国家发展和改革委员会、财政部发布《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规〔2016〕2559号),按照按件收费的要求,确定了收费标准:(1)住宅类不动产登记收费标准。落实不动产统一登记制度,实行房屋所有权及其建设用地使用权一体登记。原有住房及其建设用地分别办理各类登记时收取的登记费,统一整合调整为不动产登记收费,即住宅所有权及其建设用地使用权一并登记,收取一次登记费。规划用途为住宅的房屋(以下简称“住宅”)及其建设用地使用权申请办理不动产登记事项,提供具体服务内容,据实收取不动产登记费,收费标准为每件80元。(2)非住宅类不动产登记收费标准。办理下列非住宅类不动产权利的首次登记、转移登记、变更登记,收取不动产登记费,收费标准为每件550元。(3)证书工本费标准。不动产登记机构按本通知第一条规定收取不动产登记费,核发一本不动产权属证书的不收取证书工本费。向一个以上不动产权利人核发权属证书的,每增加一本证书加收证书工本费10元。不动产登记机构依法核发不动产登记证明,不得收取登记证明工本费。
第二节 动产交付
第二百二十四条 动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但是法律另有规定的除外。
本条是对动产物权变动生效时间的规定。
动产物权的变动,包括动产物权的设立和转让,生效时间是自动产交付之时发生效力。这是动产物权变动的公示方式,也是动产物权以交付占有确定物权变动的标志。
动产的权属公示作用是,占有在静态形态下,即在不发生物权变动的情况下,发挥动产物权变动的公示作用,即占有推定所有权;交付是在动态的形态下,即在物权发生变动的情况下,发挥动产物权的公示作用,即交付标志着物权的变动。动产交付着眼于动态的动产物权变动, 交付作为公示方法,公示着物权的运动过程,其结果是转移占有和受让占有,最终的占有作为事实状态表示了交付的结果。
交付,是指动产的直接占有的转移,即一方按照法律行为的要求, 将动产的直接占有转移给另一方直接占有。这就是现实交付,是最传统的交付方式,是对动产的事实管领力的移转,使受让人取得标的物的直接占有。动产因交付而取得直接占有,故动产的交付使受让人取得了对物的事实上的管领力。现实交付的基本特征,是现实表现出来的交付, 也就是使动产标的物从出让人的支配管领范围脱离,而进入买受人的支配管领领域,因而不是观念形态的交付,而是具有了可以被客观认知的现实形态,能够被人们所识别。动产因交付而实现变动,受让人实际取得对物权变动的动产的现实占有,取得了该动产的所有权。所以,动产物权变动的生效时间就是动产交付的时间。
法律另有规定的除外条款是指:(1)关于动产观念交付的法律规定,即民法典第226~228条规定;(2)本章依非法律行为而发生物权变动的第229~231条规定;(3)本编担保物权分编对动产抵押权和留置权的规定。这些情形不适用本条的规定。


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