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【民法典】条文精释与实案全析 第一编 总则
摘自:龙房川
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发布时间:2023/12/21

第二百一十三条 登记机构不得有下列行为:(一)要求对不动产进行评估;(二)以年检等名义进行重复登记;(三)超出登记职责范围的其他行为。

本条是对不动产登记机构禁止从事行为的规定。

在不动产物权登记中,立法的基本精神是减少对权利人的负担,体现登记为民的精神,故在对不动产登记机构职责的规定中严格要求,禁止从事其职责之外的行为,避免给当事人造成困难和负担。本条列举的要求对不动产进行评估、以年检等名义进行重复登记、超出登记职责范围的其他行为,都属于不动产登记机构职责范围之外的行为,都是被禁止的行为。申请人在申请不动产登记的过程中,如果不动产登记机构提出属于上述禁止行为范围的要求的,可以拒绝并且向有关部门举报,追究其法律责任。

第二百一十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

本条是对不动产物权变动登记效力发生时间的规定。

不动产物权变动登记效力的发生时间,是指不动产发生物权变动效力的具体时间。只有不动产物权变动发生了效力,不动产物权才真正归属于不动产登记申请人享有,其可以依照自己的意志行使物权。

按照本条规定,只有不动产变动登记记载于不动产登记簿的时间, 才是不动产物权变动的时间,即不动产物权变动的信息登记记载在不动产登记簿上的时候,设立登记的申请人才成为真正的物权人,变更登记的申请人的物权发生变更,转让物权的申请人取得物权,消灭物权的申请人的物权予以消灭。

这里的问题是,不动产物权登记机构究竟应当何时将物权变动的申请记载于不动产登记簿,存在申请人申请的时间、登记机构受理的时 间、登记机构审查完成的时间以及登记簿记载的时间。由于自受理不动产登记申请到完成登记要有30个工作日,时日较久,不动产登记申请人的权属会存在不确定的时间,其间一旦发生权属冲突,将会影响申请人的权利。

对此,应当以登记机构审查认为符合不动产变动登记要求的时间, 作为不动产变动登记记载于不动产登记簿的时间。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

本条是对不动产物权变动区分原则的规定。

一个不动产物权的变动要有两个行为:(1)债权行为,即当事人之间订立的不动产物权变动的合同,例如转让建筑物区分所有权的合 同;(2)物权行为,即物权自出让人手中转让到受让人手中的行为。这里的债权行为是物权变动的基础法律行为,而物权变动是当事人转让物权的债权行为的意愿,是实现物权变动的目的。在不动产物权变动 中,这两个行为比较清晰,即订立了不动产权属转让合同之后,还必须进行不动产产权的过户登记行为,才能真正实现物权变动的效果。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 就是不动产物权变动的债权行为。对这个合同的效力,当然是除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效的。这是对不动产物权变动合同发生法律效力的规则。如果在不动产物权变动的债权行为成立后,双方当事人并未办理物权登记,这表明的是物权还没有发生变 动,但并不影响该合同的效力,这个物权变动的合同仍然有效,并不因为物权没有登记而使合同行为的效力受影响。

这一规则具有重要意义。当不动产权属交易合同生效之后,由于没有进行物权过户登记,一方当事人借故否认合同的效力,对方当事人有权主张合同有效,进而主张进行物权登记而取得债权约定的物权。

第二百一十六条  不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

本条是对不动产登记簿的效力及管理的规定。

不动产登记簿,是不动产登记机构按照国务院自然资源部规定设立的统一的不动产权属登记簿,记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况,不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示等事项。不动产登记簿采用电子介质,具有唯一、确定的纸质转化形式;暂不具备条件的, 可以采用纸质介质。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外,不得修改登记事项。由于不动产登记簿是物权归属和内容的根据,因而在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时,就直接推定该人享有该项物权,其物权的内容也以不动产登记簿上的记载为准。这就是不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力规则,对客观、公正的不动产交易秩序的建立和维护,保障交易的安全,具有重要意义。

我国的不动产统一登记机构是自然资源部。自然资源部领导下的不动产登记机构,按照国务院自然资源部的规定,设立统一的不动产登记簿,并由登记机构管理,对不动产登记簿的真实性负责。不动产登记簿由不动产登记机构永久保存,不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。


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