8月以来，各地房地产政策加速调整优化。从降首付、降利率到全面实施“认房不认贷”，再到部分松绑或解除限购限售，从三四线城市到二线城市再到一线城市，政策出台愈发密集，调整力度明显加大。特别是一些热点二线城市纷纷取消限购，一线城市广州也于近日对限购政策做了优化调整。
密集出台的松绑政策一定程度上提振了市场情绪，开发商积极把握政策窗口期和“金九银十”的关键节点，加快推盘节奏，加大促销力度，一二手房市场成交出现不同程度的回暖。
从目前形势看，一线城市限购松绑已经纳入政策工具箱，但政策尺度能放开多大，能否成为打破楼市僵局的“终极大招”，还有待观察。
市场持续低迷 限购政策密集松绑
今年房地产市场异常艰难，尽管年初以来利好政策不断，但效果并不十分明显。
根据国家统计局数据，今年1~8月份，全国商品房销售面积下降7.1%，商品房销售额下降3.2%，房地产开发投资同比下降8.8%，降幅略有扩大。从8月份情况看，房地产市场目前还处在调整阶段，市场销售和房地产投资仍在下降。
7月24日，中央政治局会议明确指出，“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。高层定调为房地产政策优化调整提供了方向。在此背景下，各地“因城施策”的政策调整呈加速之势，政策出台密度之大、力度之猛历史罕见。据不完全统计，仅8月份地方层面就出台房地产调控政策60余条，内容包括降首付比例、降贷款利率、“认房不认贷”、购房补贴、货币化安置、住房公积金政策调整等。
除了此前常规的降首付、降利率，以及全面实施“认房不认贷”之外，此前最为敏感的限购政策也开始出现大面积松动。9月8日，南京宣布全面取消限购，成为首个全域取消限购的热点二线城市；9月19日，武汉、无锡取消限购；9月20日，作为一线城市的广州宣布调整住房限购政策实施范围，解除了黄埔、番禺、花都以及白云区部分地区的限购。
截至目前，已有包括沈阳、南京、济南、郑州、大连、兰州、合肥、武汉、无锡、东莞、佛山、嘉兴等十余个城市宣布取消限购政策，苏州、天津、长沙、杭州、福州、厦门、西安、广州等十余城对限购区域、限购群体和限购年限等也做出了调整。特别是一线城市广州对限购政策进行了优化，具有非常强的信号意义。
9月20日，广州市政府发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。这也意味着解除了外围区域——黄埔、番禺、花都、白云区部分地区的限购。业界预测，接下来深圳、上海、北京也将对限购政策做出调整，但不可能在全域解除限购，而是采取“一区一策”的方式，先放开郊区和周边区域的限购，在资格认定、首付比例和贷款利率方面也会相应做出调整。
松绑限购是大势所趋
我国的房地产限购政策起始于2010年。2008年政府出台“4万亿”刺激计划，房地产市场应声而起，全国房价出现一轮暴涨行情。为了抑制房价高涨，2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条），首次提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，随后北京、上海等一线城市开始出台具体限购措施，一些热点二线城市也随之跟进。2011年国务院发布《做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（新国八条），“限购令”进一步升级，限购政策蔓延至全部二线城市乃至相当一部分三四线城市，限购几乎成为各地房地产调控政策的“标配”。
2014年房地产市场再次陷入低迷，限购政策有所放松，叠加货币化棚改等利好政策，房地产市场迅速回暖，2016年限购政策再次收紧，限购城市进一步扩围。2022年市场再次转冷，部分二三线城市开始了新一轮的限购政策松绑。
实际上，限购政策作为行政手段，原本只是“临时性措施”，在特定时期和特定城市，对房地产市场平稳健康发展确实也起到了积极作用。特别是在一线城市和部分热点二线城市，住房市场出现严重的供不应求，又缺乏完善的保障房体系，在此背景下，限购政策成为抑制炒房需求、稳定房价的利器。
中信证券在研究报告中分析认为，限购作为一种行政性的限制措施，已经不匹配当前已经发生供求关系重大变化的事实。中期来看，一线城市之外的城市限购有望取消或大幅度优化，而一线城市也存在分区优化限购政策的可能性。我们也认为，随着房地产市场供求关系逆转，市场预期发生重大转变，以及住房保障体系的逐步完善，放松限购已经是大势所趋，但对于核心城市的核心地段，一定程度的限购政策有可能长期存在，并成为房地产长效机制的一部分。
松绑限购能否力挽市场颓势？
限购是最为严厉的行政性手段，在政策优化调控过程中也最为谨慎，特别是一线城市的限购松绑更为谨慎。
从历史维度看，2014年房地产市场低迷，商品房销售出现大幅下滑，2014~2015年先后有30多个城市放松或取消限购，一线城市也集中“松绑”，带动销售迅速回暖。而三四线城市借助随后的棚改货币化安置迅速摆脱谷底，走出一大波量价齐升的行情。一线城市销售累计同比由2015年3月的-12%快速回升至5月的6%，二三线城市销售增速也纷纷转正。以二线城市南京为例，在2014年9月第一次全面取消商品房限购政策后，2015 年全年南京商品房销售金额同比增长65.7%。
当然，以2014年的市场环境与本轮市场调整做对比，还有很大不同。一是供需形势不同，2014年虽然市场处于低谷，但市场需求远未饱和。二是市场预期转向，2014年虽然市场较为低迷，但房价水平并不算高，房价上涨的预期较为明显，如今一二线城市房价已经比2014年上涨了几倍。三是居民杠杆率水平不同，2014年居民杠杆率处于较低水平，仅为36%左右，而2022年居民杠杆率已经上升到61.9%。过高的杠杆率以及居民收入预期的不稳定，造成居民加杠杆的能力和意愿大幅减弱。四是人口和婚育观念的改变。适龄人口的减少以及不婚族的增多导致住房刚性需求逐年减少。据机构统计，相较 2014 年，目前人口首现负增长、刚需人口占比和初结婚率均大幅下滑，房地产市场的增量需求已大不如前。
基于市场形势等因素的变化，本轮放松限购政策效果可能弱于预期。但毫无疑问会起到一定效果。以近期落实“认房不认贷”和放开限购的城市来看，对于一线城市和热点二线城市效果更为明显，一二手房市场均表现活跃，但早期放开限购的三四线城市情况并不太乐观，政策效果有限。
随着一线城市广州松绑限购，接下来深圳、上海、北京也会做出调整，以广州的经验看，其他三个一线城市的调整也将从周边区域展开。以北京为例，除城六区外，近年来大部分远郊区房地产市场早已量价齐跌，远郊区适度放开限购既符合政策导向也符合市场需求。鉴于本轮政策调整一线城市不太可能全域解除限购，以及当前较为疲弱的市场环境，相信松绑限购一定程度上会激活市场，但不会造成房价的明显上涨。而对三四线城市来说，核心一二线城市放松限购还有可能形成一定的虹吸效应，将有限的需求吸引到高能级城市，造成低能级城市需求进一步减弱。
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