孙丽丽黑龙江华风房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黑01民终1420号
上诉人（原审原告）孙丽丽，女，1981年6月25日出生，汉族，国润家饰城经理，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人： ，黑龙江龙房川律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：黑龙江华风房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街153号。
法定代表人：胡滨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰（佳木斯）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙立新，男，1989年3月21日，该公司法务，住哈尔滨市呼兰区。
上诉人孙丽丽因与上诉人黑龙江华风房地产开发有限公司（以下简称华风公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙丽丽及其委托诉讼代理人 ，上诉人华风公司的委托诉讼代理人周垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙丽丽上诉请求：请求按孙丽丽原审起诉状中诉请，依法改判（2014）里民三初字第79号民事判决书中第二项诉讼请求，维持其他判项。事实与理由：1.合同第十五条约定如果华风公司未在商品房交付使用后90日，持办理权属登记的资料到产权机关备案的，则华风公司应在孙丽丽办理完毕进户手续后365日内为孙丽丽办理房屋所有权证。此条款中，并未约定华风公司取得销售许可证，即视为完成合同中约定的报备义务，故一审法院以华风公司取得销售许可证即视为完成合同第十五条之约定义务，属于事实认定错误。退一步讲，即便是按一审法院认定，华风公司取得销售许可证，即视为完成备案义务，但是此条款后半句，仍要求华风公司配合孙丽丽办理房屋所有权证。进一步说明，在孙丽丽取得房屋所有权证之前，华风公司一直都有协助配合办证义务。一审法院判决的做出，实际上纵容了华风公司违约行为的持续。本案一审诉讼过程中及判决做出后，孙丽丽曾多次到华风公司在小区设立的办证处办理产权证，办证处工作人员答复，“诉讼业主的所有的材料原件在华风公司，她们办不了”。之后，孙丽丽多次打电话找华风公司办理产权证，可华风公司明确表示，“官司还在继续，所以不能配合办证。”华风公司之所以能如此有底气的答复孙丽丽，是因为华风公司心中有数无论其拖延办证的违约行为再持续多久，华风公司都无需按照合同约定的违约金计算标准，支付取得销售许可证之后的违约金。为此，孙丽丽恳请二审法院查清案件事实，及时制止华风公司不诚信的持续违约行为，依法改判；2.华风公司的违约金，应计算到孙丽丽取得房屋所有权证（现更名为中华人民共和国不动产权证书）之日止。一审法院将违约时间计算到华风公司取得销售许可证的时间，属于事实认定错误。综上，一审法院认定事实错误，请求依法改判，支持孙丽丽的上诉请求。
华风公司辩称，孙丽丽的上诉状中对相关案件事实的推论在法律逻辑关系上是不周延的，对相关法律的认识和理解是错误的。其上诉观点和上诉理由与事实和法律相悖，其上诉主张应不予支持。在孙丽丽签署的华风海城湾进户流程卡确认单上备注一栏明确写明“以上1-7项程序全部履行完毕并符合出卖方要求标准的视为进户手续履行完毕”以上7项中的第4项内容为“业费已交”根据意思自治原则在孙丽丽没有缴纳物业费的情况下，双方约定的进户手续没有办理完毕。办理进户手续与实际进户入住是不同的两个法律概念，与物权法所规定的不动产交付与物权的变更登记是两个法律概念同理。孙丽丽将办结进户手续和实际进户混为一谈，是对相关案件事实的认识和理解错误。华风公司取得商品房销售许可证后即完成了办理房屋所有权证所需的开发公司应当履行完的相关义务，具体办理产权证需要业主自行到房产登记管理部门去办理，在没有充分的证据证明华风公司不履行协助义务的情况下，业主诉请华风公司履行协助义务缺乏事实与理由。华风公司在取得商品房销售许可证后立即通过电话通知以及EMS邮寄、小区张贴公告等方式告知业主办理相关产权登记，足以证实华风公司已履行了相关告知义务。至于业主办理房屋所有权证是否还需要其他手续，需要业主根据不动产登记中心的要求自行提供，与华风公司无关。
华风公司上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三初字第79号民事判决第一项、第二项，依法改判驳回孙丽丽的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，双方在商品房买卖合同中对华风公司承担逾期办理产权违约责任的前提条件是买受人办理完毕进户手续后365日内。根据上述约定，“买受人办结进户手续”是华风公司承担逾期办理违约责任的前置条件。由于孙丽丽拒不办理进户手续，导致该前置条件至今未成就。在该条件未成就的情况下，不存在华风公司逾期办理产权违约责任的问题；2.根据物业管理条例第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。物业公司收取物业费用虽然是第三方权利条款，但双方在合同中约定第三方权利条款符合法律规定，合法有效。根据意思自治原则，该约定对双方均具有法律约束力。一审判决以收取物业费用是第三方权利为由不支持华风房地产公司的主张，不仅属于理解和适用法律错误，而且违反意思自治原则，因此所作的判决是错误的；3.“办结进户手续”与“实际进户入住”的内容不同、要求不同、条件不同，是不同的法律概念。一审判决混淆办理进户手续与实际进户入住的法律概念，在认定事实、适用法律均错误；4.华风公司已于2016年12月16日取得了案涉房屋的商品房销售许可证，在买受人不积极办理的情况下，判令华风公司“持办理权属登记需要由华风公司提供的资料到产权登记机关备案协助肖潇办理房屋所有权证”不当。
孙丽丽辩称，1.双方的合同义务应当严格按照商品房买卖合同的约定来履行。合同第15条明确约定“双方同意在买受人办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证，……”。通过此条款可以认定，“办理完毕进户手续”是华风公司给业主办理房屋所有权证的唯一条件，其中并未约定办理房屋所有权证的前置条件是交纳物业费。合同第十一条第二款明确约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……”，也就是说，只有在买受人无正当理由，逾期进户的条件下才适用第二款第二项约定的内容，且此条款对于物业费的唯一约定是“买受人的原因，逾期进户的前提下，买受人应按已入住的标准交付物业费管理、取暖等相关费用”，并没有明确约定，交付物业费是进户的前提条件，更没有约定交付物业费是办理房屋所有权证的前置条件。华风公司将《商品房买卖合同》（下文简称合同）第十一条“交接”条款，强行作为第十五条“关于产权登记的约定”的前置条件，拒绝为业主办理房屋所有权证，明显与合同约定及客观事实不符，其上诉理由不成立，依法应予驳回。一审法院以“办理完毕进户手续”作为办理房屋所有权证违约金的起算时间，与事实相符，此部分事实认定应予维持；2.华风公司与孙丽丽的合同中并未将《前期物业服务合同》作为合同附件，而且华风公司提供的《前期物业服务合同》的签订主体是哈尔滨宝佳物业管理有限公司和孙丽丽，并没有华风公司。华风公司将合同第十一条“交付”第二款中“由于业主原因逾期交付，由业主承担物业费”的约定强行解释为进户及办理房屋所有权证的前提条件，属于对合同格式条款的“歪曲和扩大解释”，不应予以采信。退一万步讲，即便是按华风公司主张“合同中有约定前期物业服务的内容”，但是合同中并未授权华风公司享有收取物业费的权利，华风公司擅自突破物业服务合同相对性行使物业收费权利，并以此抗辩，拒绝为孙丽丽办理房屋所有权，其抗辩主张不应成立，依法应予驳回。华风公司在上诉状中承认收取物业费是第三方权利，在没有第三方将其权利转让的前提下，任何人以合同约定方式强行将第三人权利转移，都侵害了真正权利人的合法权益，华风公司以意思自治为原则，意图转移物业公司的收费权，若一审法院支持其主张，将对物业公司构成侵权。综上，华风公司在上诉状中引用《物业管理条例》第二十五条抗辩一审法院认定的事实，没有事实和法律依据。3.华风公司原审自认，孙丽丽已于2011年1月27日办理进户手续并入住至今。华风公司将房屋实际交付给孙丽丽的行为，应视为孙丽丽已按华风公司要求办理完毕进户手续。否则，华风公司有权拒绝其进户。通过华风公司一审提交特快专递证据（暂不考虑该证据的真实性）及该组证据的举证观点进一步印证华风公司自认孙丽丽、白曼已经办理完毕进户手续并已具备办理房屋所有权证的条件，所以才通知其办理房屋所有权证。综上，原审法院对于本案进户部分事实的认定清楚，原审法院依据双方合同约定，判令华风公司持办理权属登记需由华风公司提供的资料到产权登记机关备案协助孙丽丽办理房屋所有权证并无不当，请求二审法院对此判项予以维持。
孙丽丽向一审法院起诉请求：1.判令华风公司办理房产证；2.判令华风公司给付违约金80,061.67元（2012年1月15日起至办理产权证之日止）。
一审法院认定事实：2011年1月15日孙丽丽与华风公司签订《商品房买卖合同》，华风公司将位于哈尔滨市南岗区文林街60号华风海城湾小区1栋2单元1304室，建筑面积165.67平方米房屋以1,209,391元出卖给孙丽丽。合同第十一条约定，通知确认的交付日起既认定孙丽丽已认可房屋交付使用，房屋损毁、灭失的风险由孙丽丽承担，孙丽丽应按已入住的标准支付物业管理、取暖等相关费用。合同第十五条约定，华风公司应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由华风公司提供的资料到产权登记机关备案。如因华风公司的责任，孙丽丽不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在孙丽丽办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证，如逾期未能办理完毕，华风公司每逾期一日向孙丽丽支付总房款万分之一的违约金。孙丽丽于2011年1月27日办理进户手续。进户时，孙丽丽与哈尔滨宝佳物业管理有限公司签订华风海城湾前期物业管理服务合同。2013年12月16日华风公司完成了到产权登记机关的报备义务，取得哈尔滨市商品房销售许可证。
一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。依据合同约定华风公司通知确认的交付日，并且华风公司收取孙丽丽相关进户费用后，即可认定争议房屋交付孙丽丽使用。合同还约定华风公司应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由华风公司提供的资料到产权登记机关备案，双方在孙丽丽办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证。华风公司在孙丽丽进户后365日内未完成到产权登记机关的报备义务违反了双方签订的商品房买卖合同的约定。违约金的计算应按双方合同的约定，自2012年1月27日至华风公司完成到产权登记机关的报备义务之日，即华风公司取得哈尔滨市商品房销售许可证之日2013年11月16日止，共计659天。关于华风公司辩称孙丽丽未能按合同约定，办结所有进户手续，华风公司不构成违约的主张，没有事实依据。收取物业费的权利属于物业公司，华风公司以此抗辩不同意支付违约金，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：1.华风公司于判决生效之日起十日之内持办理权属登记需要由华风公司提供的资料到产权登记机关备案协助孙丽丽办理房屋所有权证；2.华风公司于判决生效之日起十日之内给付孙丽丽违约金79,698.87元；3.驳回孙丽丽其他诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。华风公司提交了、华风海城湾1号楼的商品房销售许可证。拟证明：该许可证是2015年11月26日住房保障和房产管理局最新换发，在换发此证时在销售许可证下端加盖印戳标明原审批时间是2013年12月16日。网站上显示的是最后一次变更时间，不是原始的审批时间。该变更系在一审诉讼过程中进行，原商品房销售许可证一审法院审核完毕。孙丽丽的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。1.该证据落款日期有手写涂改，落款原审批时间的公章肉眼识别是加盖在哈尔滨市住房保障和房产管理局行政审批专用章之上，有后加盖伪造之嫌疑。因此无法确认该销售许可证的原取得时间为2013年12月16日。孙丽丽对该证据的真实性及证据来源的合法性提出质疑。2.通过一审卷宗可知，一审法院要求华风公司在庭后三日内提交销售许可证，但是华风公司在一审并未举示该证据，一审卷宗中并没有该证据的复印件，也没有一审法院查清销售许可证取得时间的询问笔录，因此孙丽丽有合理理由怀疑，一审法院没有查清华风公司取得销售许可证的时间。3.双方合同约定的违约截止时间是孙丽丽取得产权证时间，因此该销售许可证无论何时取得，与本案争议焦点无关联。孙丽丽提交证据如下：证据一、去南岗区房地产交易中心询问华风海城湾办理房屋权属证书所需材料录音；证据二、南岗区房地产交易中心询问华风海城湾办理房屋权属证书所需材料内容。证据一和证据二拟证明：业主办理产权证除合同和发票之外，还需要华风公司出具补充协议、关于面积调整变更的补充协议，如果华风公司不能举证证明其在取得销售许可证的同时已向孙丽丽送达此份材料，孙丽丽是无法自行办理不动产登记证的。业主办理产权证华风公司有全程的协助义务；证据三、业主孙丽丽去产权代办公司询问办理房产证事宜录音。拟证明：因华风公司未将孙丽丽办理房屋权属证书的材料移交给产权代办公司，造成代办公司无法配合孙丽丽办理产权证，而且代办公司拒绝的理由是因为双方诉讼未结，华风公司不同意将其相关材料移交给代办公司，所以代办公司办不了，业主自行办理更不可能；证据四、业主要求华风公司协助办理房屋权属证书录音。拟证明：因为双方判决未生效，即便一审已制作出判决书，华风公司仍然拒不履行协助孙丽丽办理房屋不动产权证书，系其主管恶意拖延；证据五、2014年8月18日销售不动产统一发票。拟证明：华风公司在2014年8月18日为孙丽丽开具了销售不动产统一发票；证据六、中华人民共和国房屋所有权证。拟证明：孙丽丽是在2018年1月30日取得的中华人民共和国房屋所有权证；证据七、2015年11月26日华风公司销售许可证。拟证明：华风公司取得销售许可证的时间为2015年11月26日，而非一审法院认定的2013年12月16日；证据八、吴世莹（出庭）证人证言。拟证明：如果开发商不将房产住宅局办理房产证所需资料提交给业主，业主无法自行办理不动产登记证。2012年至孙丽丽取得产权证之前，该小区业主及孙丽丽每年多次找开发商办理产权证，均被华风公司以无法办理回绝。华风公司对孙丽丽提交证据的质证意见：对证据五、证据六的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题仅认可证据本身所显示的内容。关于证据七的质证意见，华风在之前的举证中已经举示相关证据予以说明。对证据一到证据四认为不属于新证据，且真实性、合法性、关联性均有异议，不同意质证。证据八不属于新证据，孙丽丽未在开庭前申请证人出庭作证，程序不合法，不应当组织质证，华风公司不同意质证。证人一直在门口倾听开庭过程，没有遵从证人不得旁听的法律规定，丧失证人资格。吴世莹与孙丽丽同为购房业主，亦与华风公司发生相关合同纠纷，其证言中掺杂着自己主观认识和判决，其本人与本案存在利害关系，证人在证明过程中，对非案件事实的内容多次发表自己的观点及评论，倾向孙丽丽，丧失了客观公正性，其证言不应采信。本院的认证意见：孙丽丽虽对华风公司提交的证据提出异议但未有相反证据证明，本院对华风公司提交的证据予以采信。孙丽丽提交的证据一至证据四不能证明合法来源，本院不予采信，证据五、证据六、证据七的真实性华风公司没有异议，本院予以确认。证据八系吴世莹的证言，吴世莹与孙丽丽同为华风海城湾的购房业主，亦与华风公司存在同类合同纠纷，其本人与本案存在利害关系，本院对该证据不予采信。
本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2014年8月18日，华风公司开具案涉房屋的销售不动产统一发票，2018年1月30日，哈尔滨市国土资源局颁发案涉房屋的不动产权证书。
本院认为，关于华风公司上诉主张孙丽丽没有办结进户手续，华风公司不应承担逾期办证违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定“在买受人办理完毕进户手续后365日内办理完毕房屋所有权证”，华风公司据此主张孙丽丽没有按照“进户流程卡确认单”第四项的规定交纳物业费，视为没有办理完毕进户手续，但“进户流程卡确认单”第四项“物业费用已交”指向并不明确，且根据合同相对性原则，收取物业费的权利属于物业公司，华风公司以此为由主张孙丽丽“没有办结进户手续”依据不足，一审判决确认孙丽丽于2011年1月27日办理进户手续，华风公司应自2012年1月27日起承担违约责任得当。对华风公司不同意支付违约金的请求，本院不予支持。
关于是否应判令华风公司履行协助办证义务的问题。二审查明孙丽丽已经取得了案涉房屋的不动产权证书，一审判决华风公司履行协助办理义务的事实基础已经不存在，华风公司该上诉理由成立，本院予以支持。
关于孙丽丽上诉主张迟延办证违约金应计算到取得房屋所有权证之日的问题。二审中，对案涉房屋的商品房销售许可证进行了核实，孙丽丽虽有异议，但没有举示证据予以反驳，一审法院判决认定华风公司于2013年12月16日取得了案涉房屋商品房销售许可证并无不当。华风公司完成了报备义务，案涉房屋具备了办理权属证书的条件，孙丽丽举示的证据不能证明2013年12月16日以后华风公司拒绝履行协助义务，因此履行报备义务后迟延办证的责任不应由华风公司负担，一审判决华风公司承担延迟办证违约金的责任计算至其取得哈尔滨市商品房销售许可证并无不当。对孙丽丽的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，孙丽丽的上诉请求不成立、应予驳回，华风公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三初字第79号民事判决第二项；
撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2014）里民三初字第79号民事判决第一项、第三项；
驳回孙丽丽的上诉请求和黑龙江华风房地产开发有限公司的其他上诉请求。
如果黑龙江华风房地产开发有限公司未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1802元，由孙丽丽负担10元、黑龙江华风房地产开发有限公司负担1792元。二审案件受理费1792元，由上诉人黑龙江华风房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何长滨
审判员 宋彦辉
审判员 万 迎
二〇一八年七月十二日
书记员 于文娟
哈尔滨房地产律师，黑龙江房地产律师，建设工程律师，房地产开发律师，土地纠纷律师，征收拆迁律师，物业纠纷律师，业主大会律师，业主委员会律师，商品房律师，二手房交易律师，婚姻家庭房产律师，行政诉讼房地产土地律师，公司法律顾问，装修律师，土地纠纷律师，房地产法律顾问，施工企业法律顾问，建设工程法律顾问，房地产项目法律顾问（官网：www.55577555.com）
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