安全保障责任纠纷
物业服务企业对业主的安全保障义务，是指物业服务企业负责对小区进行综合管理和服务，对业主的人身、财产权益应承担的安全保障义务。该义务包括法定义务和约定义务，但主要是约定义务。 《 物业管理条例 》 第 36 条第 2 款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
（一）物业服务企业安全保障义务的主要内容
物业服务企业安全保障义务主要包括物业管理区域内共用设施设备的安全保障义务和防范、制止物业管理区域内违法行为的安全保障义务。
共用设施设备的安全保障义务是物业服务企业应对小区内共用设施设备进行日常维护和管理，使设施设备处于良好的状态。因物业服务企业管理不善造成业主人身、财产损失的，应承担相应的责任。如物业服务企业疏于管理，致使小区内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用时受到伤害的，受害人可以要求物业服务企业承担相应的赔偿责任。物业服务企业怠于行使管理职责，导致小区内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或者财产损害的，业主也可以要求物业服务企业承担相应的赔偿责任。对于物业服务企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或者财产损害的，业主也可以要求物业服务企业提供赔偿。
防范、制止小区内违法行为的安全保障义务要求物业服务企业采取相应的措施确保小区安全，防止小区内的违法犯罪活动发生。这些安全防范措施主要包括在小区内设置必要的保安设施、配备合格的保安门卫值勤、对进出人员和财产安全进行监控、在小区内巡视、对违法犯罪行为及时制止、保护现场和报警、对小区内突发事件的及时处理等。近年来，物业小区内因第三人的违法犯罪行为导致业主人身、财产损失的案件时有发生。在司法实践中，由于物业服务合同对物业服务企业的安保义务约定不清晰，对物业服务企业的安保义务较难界定，存在较大争议。 《 物业管理条例 》 第 47 条第 1 款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。” 《 物业管理条例 》 此条款要求物业服务企业“协助”做好物业管理区域内的安全防范工作，是一种最低标准的安全保障义务，具有较强的预防性、自治性和辅助性，与公安机关的治安职责不同。公共安全的防范是一项社会系统工程，与社会诸多方面有关联，因此，应将物业服务企业的安保义务与公安机关的治安职责相区分。
对‘物业服务企业承担安保义务的认定应结合物业服务合同的约定、法律法规的规定、物业服务企业的资质等级和收费标准、物业管理行业的惯例等因素综合分析。物业服务合同对物业服务企业的安保义务有明确约定的，安保义务则是合同的主要义务，法官对物业服务企业承担安保义务的轻重认定应按照合同的约定进行判断。物业服务合同对物业服务企业的安保义务约定不清晰或者没有约定的，法官应以诚实信用原则为指导，综合考虑物业服务企业的资质等级和收费标准等因素进行判断，做到既要保护业主的合法权益，也要维护物业服务企业的合法权益，平衡业主和物业服务企业的利益。
（二）物业服务企业违反安全保障义务的责任
物业服务企业对于物业管理区域内的安全保障义务包括法定义务和约定义务，因而物业服务企业承担责任的类型主要有侵权责任和违约责任。在物业管理与服务的实践中，存在物业管理侵权和违约两种责任竞合，有请求权的一方当事人可以选择侵权之诉或违约之诉。
1 ．归责原则
物业服务企业提供的物业管理服务具有明显的公共性质，适用过错责任原则可以平衡社会利益和维护社会正义，因此，物业服务企业违反安全保障义务承担责任应采用过错责任原则，但在举证责任的分配时应采用举证倒置，采用过错推定原则。理由如下：首先，业主与物业服务企业的信息不对称，业主相对处于弱势地位，一般情况下很难证明物业服务企业是否存在过错；其次，规定物业服务企业承担举证责任，可以促使物业服务企业尽职尽责地从事管理服务，预防损害事故发生；再次，违反安全保障义务一般多由第三人浸权产生的间接责任，从而决定了业主很难证明物业服务企业的过错，而物业服务企业则可以根据企业内部的相关记录了解事故发生时其服务方面有无过错。
2 ．构成要件
违反安全保障义务的责任须符合三个构成要件，即损害后果、过错、过错行为与损害事实之间具有因果关系。
( 1 ）小区内业主发生了人身损害、财产损害和精神损害。这里有限制性条件：首先，必须是业主的人身损害、财产损害和精神损害，不包括非业主的损害；其次，必须是在小区物业管理服务区域内的损害。
( 2 ）存在主观上的过错。对于物业服务企业的过错认定有两个认定标准，首先，考虑物业服务企业是否违反了物业服务合同的约定；其次，以一个正常理性人的判断标准．判断物业服务企业是否尽到合理的安全保障义务。又寸物业服务企业是否尽到合理的安全保障义务，要综合考虑法律法规的相关规定即行业惯例、物业收费标准、物业服务企业已采取的安全防范措施等各种因素。
( 3 ）物业服务企业的过错行为与损害事实之间其有因果关系。侵权责任的因果关系与违约责任的因果关系不同，侵权责任一般采用相当因果关系理论，即一般理性人可以判断的直接因果关系。如果物业服务企业的过错行为不是业主损害的直接原因，贝日不被认为具有因果关系。我国违约责任因果关系采纳的是可预见性理论。运用可预见性理论判断违约损害赔偿责任的因果关系标准是，只有合同当事人可以或者应当预见到因为违约所造成的损害时，才能认为损害结果与违约行为之间有因果关系。如果损害是不可预见的，则不存在因果关系。
3 ．损害赔偿
关于违反安全保障义务的责任的赔偿范围，没有明确的法律规定，司法实践中主要由法官行使自由裁量权。对赔偿范围的确定，应注意业主和物业服务企业之间的利益平衡，既要考虑物业公司业务的发展，又要考虑业主权利的保护。在确定赔偿范围时，要注意以下几个方面的特点：
( 1 ）权利义务相对等原则。物业公司的安全保障义务与物业费的收取相对应，在确定赔偿范围时，应考虑物业管理服务费收取的标准。
( 2 ）过错程度原则。即过错程度影响损害赔偿的数额。物业公司尽了主要安全保障义务的，则相应承担较轻的赔偿责任；物业公司疏于管理，未尽主要安全保障义务的，应承担较重的赔偿责任。
( 3 ）安全保障责任与保险相结合原则。业主的人身和财产通常都办理了保险。在发生保险事故使业主遭受损害的，先由保险公司承担责任，物业公司承担补充责任。